פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      סקירת מחירי הנדל"ן במרכז: הדירות הזולות במחסור

      חיפוש אחר דירות ראויות למגורי משפחה שאינן רחוקות מדי מהמרכז לא מניב תוצאות מעודדות - נראה כי כמעט שאין דירות בפחות ממיליון שקל. סקירת שוק הנדל"ן בסביבת גוש דן

      הנה משימה שלפני שנים ספורות בלבד היתה מוגדרת "תמוהה": למצוא דירות ארבעה חדרים ברמה משביעת רצון ובאזורים סבירים במרכז הארץ או בסמוך לו, במחיר של פחות מ-1 מיליון שקל. כאמור, עד לפני זמן קצר זה היה נחשב לדבר של מה בכך, ואילו כיום, מתברר, מדובר במשימה מורכבת.

      לאחר שחקרנו, חיפשנו ובדקנו, אנו יכולים לקבוע בוודאו כי חיפוש דירות שכאלה נהפך בתקופה האחרונה למשימה כמעט בלתי אפשרית. ניתן למצוא אמנם מקומות שונים בהם יש דירות במחירים כאלה, ואולם בדרך כלל הן נמצאות בסביבה לא מומלצת, או שמצבן הפיסי והתחזוקתי ירוד ודורש שיפוצים.

      לכן, החלטנו להוסיף 100 אלף שקל לתקציב - סכום לא מבוטל. אלא שגם הנסיון למצוא דירות 4 חדרים במחיר של עד 1.1 מיליון שקל אינו מבטיח למחפשים עבודה קלה, ומכל מקום, הוא מצריך אותם לתפוס מרחק מתל אביב. בטווח שבין חדרה לאשקלון ניתן למצוא אמנם שכונות סבירות שבהן רמות המחירים הן בטווח הנקוב, ואולם בחלק גדול מהמקרים יש להתמקח עם בעלי הדירות, מאחר שהם דורשים מחירי עתק. בפרויקטים קבלניים חדשים שאותם בדקנו המחירים עולים במהירות יחסית, ויש להביא בחשבון גם את האלמנט הזה.

      כפר יונה - לפליטי רעננה וכפר סבא

      הכתובת: פרויקט "הבית בשרון" של קבוצת יצחקי בהמשך של שדרות בגין בצפון היישוב

      מחיר לדירת 4 חדרים חדשה: 1.1 מיליון שקל

      המחירים בסביבה: בתחילת שדרות בגין ניתן למצוא דירות ארבעה חדרים בבניינים בני 15 שנה בממוצע, בשטח 100 מ"ר, במחיר הנע סביב 900 אלף שקל. בהמשך הרחוב יש בניינים חדשים יותר, בני פחות מחמש שנים, הבנויים ברמה גבוהה יותר. שם ניתן למצוא דירות ארבעה חדרים בשטח 120 מ"ר במחירים של 1.1-1.5 מיליון שקל, תלוי בגובה הדירה ומידת ההשקעה בה. האוכלוסייה בקטע זה של הרחוב צעירה ומבוססת יותר.

      היתרונות: כפר יונה הוא יישוב שנמצא בהליכי שינוי והתפתחות. הדירות לאורך ציר בגין הן מהשנים האחרונות, והבנייה החדשה אף תהיה מרווחת יותר - דירות ארבעה חדרים בשטח 117 מ"ר בתוספת 19 מ"ר מרפסת. האזור מתאים למשפחות צעירות עם תקציב מוגבל שביקשו לגור בכפר סבא או רעננה, אך המחירים הגבוהים לא מאפשרים להן לממש את רצונן.

      החסרונות: המיקום של כפר יונה טוב למי שזקוק לכביש 6, אולם מי שצריך להגיע לעבודתו באמצעות הרכבת או כבישי החוף הישן (4) והחדש (2) יסבול מפקקים כבדים בצומת בית ליד.

      רחובות - לא רק לאנשי היי-טק

      הכתובת: פרויקט מערב רחובות בשכונת כפר גבירול, שבונה חברת אביסרור

      מחיר דירת 4 חדרים חדשה: 1.1 מיליון שקל.

      המחירים בסביבה: דירות חדשות בשטח 105 מ"ר ומרפסת בשטח 12 מ"ר בקומות הראשונה והשנייה מוצעות ב-1.097 עד 1.1 מיליון שקל, במסגרת מבצע לאנשי היי-טק חברי מועדון הצרכנות היי-טק זון. דירות בקומה השלישית עולות 1.12 מיליון שקל. מחיר הדירה ללא המבצע 1.174 מיליון שקל, ואפשר להניח שגם אנשים שאינם מתחום ההיי-טק יוכלו לקבל את ההנחה הזו לאחר משא ומתן. דירות חמישה חדרים בשטח 123 מ"ר ומרפסת בקומות נמוכות עולות 1.18 מיליון שקל בתקופת המבצע.

      היתרונות: מערב רחובות נמצא סמוך לכבישים ראשיים והיציאה למרכז נוחה. פרויקט מערב רחובות של אביסרור נמצא בסמוך לרחובות ההולנדית, שהיא שכונה חדשה שנמצאת בבנייה אך גם מאוכלסת בחלקה ויש בה מוסדות חינוך, מה שהופך אותה ליקרה יותר, ואת מערב רחובות לאלטרנטיבה הזולה למי שלא יכול לרכוש דירה ברחובות ההולנדית.

      החסרונות: מערב רחובות היא פרויקט פינוי-בינוי בתוך שכונה בנויה, ולכן בסביבה מתגוררת אוכלוסיה ממעמד סוציו-אקונומי בינוני ומטה. עם זאת, בפרויקט 12 מגדלים בני 17-19 קומות ו-960 דירות - מסת בנייה משמעותית מספיק כדי לשדרג את האזור כולו.

      פתח תקוה - דירה במרכז בפחות ממיליון ש'

      הכתובת: פתח תקוה - שכונת רמת ורבר ומרכז העיר

      מחיר דירת 4 חדרים יד שנייה: כמיליון שקל

      המחירים בסביבה: בשכונת ורבר ניתן למצוא לא מעט דירות בפחות ממיליון שקל. מדובר בדירות ארבעה חדרים בשטח של 70-80 מ"ר, אם כי ניתן למצוא דירות גדולות יותר במחיר שלא עולה על מיליון שקל. ברחוב קפלן בשכונה מוצעת דירה למכירה בשטח של 94 מ"ר. הדירה ממוזגת בקומה הראשונה מתוך ארבע, ללא מעלית וללא חניה. ברחוב שמואל סלנט ליד מרכז העיר מוצעת דירת ארבעה חדרים, 120 מ"ר, בקומה שנייה מתוך חמש עם מעלית וחניה, תמורת מיליון שקל בלבד.

      היתרונות: שכונת רמת ורבר נמצאת בחלק הדרום-מזרחי של פתח תקוה, במיקום מרכזי ונגיש לצירי תחבורה. השכונה סמוכה לבית החולים לילדים שניידר ולבילינסון, והיא עוברת בשנים האחרונות מתיחת פנים, אם בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית של פינוי-בינוי ואם בחיזוק מבנים. השכונה מתאימה מאוד למשפחות, יש בה מוסדות חינוך ושירותים ציבוריים רבים, עם גישה נוחה לקניון אבנת, והיא מאופיינת באוכלוסייה מעורבת - ותיקים לצד זוגות צעירים.

      החסרונות: רמת ורבר מאופיינת בתמהילי מבנים שונים, ממבני שיכונים ישנים ועד מבנים גבוהים יותר. השכונה מאופיינת בחלקה באוכלוסיה ותיקה וחלשה.

      קרית האמנים במצליח - רמלה מעבר לכביש

      הכתובת: הרחובות עוזי חיטמן וחנוך לוין בקרית האמנים, במושב שליד רמלה

      מחיר דירת 4 חדרים: 1.08 מיליון שקל

      המחירים בסביבה: בשכונת קרית האמנים ביישוב מצליח נבנו בשנים האחרונות כמה פרויקטים חדשים, הכוללים מבנים בני ארבע-חמש קומות ובהם דירות חמישה-ארבעה חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. כיום מוצעת ברחוב חנוך לוין דירת ארבעה חדרים בשטח 100 מ"ר עם מרפסת בשטח של 12 מ"ר, בקומה שביעית המשקיפה לפארק, עם מעלית, ב-1.08 מיליון שקל. דירת ארבעה חדרים, 100 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר, בקומה ראשונה בבניין עם מעלית, מוצעת גם ברחוב עוזי חיטמן תמורת 1.050 מיליון שקל.

      היתרונות: השכונה נמצאת במיקום אסטרטגי וקרובה לכביש מספר 1 לירושלים, כביש מספר 431 המגיע לראשון לציון ותל אביב וכביש מספר 6. אף שהיא שייכת מבחינה מוניציפלית לרמלה, קרית האמנים מופרדת ממנה, בין היתר על ידי הכבישים. כל הבנייה בשכונה חדשה, לא גבוהה וכוללת עם שטחים ירוקים רבים. בשכונה מוסדות חינוך וציבור והאוכלוסייה מורכבת מזוגות צעירים.

      החסרונות: השכונה שייכת לרמלה, המאופיינת באוכלוסיה חלשה ומעורבת. השכונה נהנתה בשנים האחרונות מעליות מחירים בשיעור של כ-100% וההערכות הן כי המחירים ימשיכו לעלות בשנה הקרובה.

      אשקלון - אטרקטיבית אך מרוחקת

      הכתובת: שכונת ברנע בצפון מערב אשקלון ושכונת אפרידר במרכז העיר

      מחיר דירת 4 חדרים חדשה: 950 אלף שקל.

      המחירים בסביבה: חברות רבות בונות בשכונת ברנע החדשה, שבה שפע של דירות ארבעה חדרים במחיר של עד 1.1 מיליון שקל, ואפילו דירות חמישה חדרים בקומות הנמוכות במחיר דומה. בפרויקט nine של חברת י.ח דמרי, למשל, נמכרו דירות ארבעה חדרים בקומה ראשונה ושנייה במחיר של 950 אלף שקל, ואפשר למצוא דירות במחיר של עד 1.1 מיליון שקל גם בקומות הגבוהות. מדובר בשכונה גדולה ועצמאית.

      גם פרויקט פנינת ישראל של אפרידר בשכונת אפרידר הממוקמת בלב העיר, ונחשבת איכותית, מציע דירות ארבעה חדרים במחיר של החל ב-820 אלף שקל. דירות חמישה חדרים בפרויקט ניתן למצוא החל ב-920 אלף שקל. בשכונה מוסדות חינוך ופארקים ירוקים.

      היתרונות: בשכונת ברנע נבנות בימים אלה אלפי דירות חדשות. היא נמצאת בסמוך לחוף הים של צפון אשקלון, ומהווה אלטרנטיבה איכותית לרוכשי דירות באזור. שכונת אפרידר ידועה כשכונה ותיקה ואיכותית, הנהנית מקרבה לכל השירותים בלב העיר.

      החסרונות: אשקלון רחוקה למדי מהמרכז ולשכונות אין יציאה נוחה לכביש 4.

      תדהר ביבנה הירוקה - 15% פחות מהמתחרים

      הכתובת: פרויקט המגורים של חברת תדהר ביבנה

      מחיר דירת 4 חדרים חדשה: 1.05 מיליון שקל

      המחירים בסביבה: ביבנה הירוקה, בה אמורות לקום כ-2,000 דירות, תבנה תדהר כ-1,000 דירות ב-31 מבנים בני שש עד שמונה קומות. בפרויקט "תדהר על הפארק" יוצעו דירות בנות שלושה-חמישה חדרים, דירות גן, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים. באחרונה מכרה החברה יותר מ-500 דירות לעמיתי חבר. מחיר דירות שלושה חדרים בשטח של כ-85 מ"ר יתחיל ב-900 אלף שקל, ודירות ארבעה חדרים בשטח של 101-108 מ"ר, עם מרפסות של 12-14 מ"ר, יימכרו החל ב-1.050 מיליון שקל.

      היתרונות: תדהר תשווק את הדירות במחיר הנמוך בכ-15% מרמות המחירים של שאר החברות הבונות במקום, המוכרות דירות ארבעה חדרים של כ-100 מ"ר החל ב-1.2 מיליון שקל. את הפרויקט תכנן האדריכל אילן פיבקו ובשכונה מתוכנן פארק בשטח של כ-17 דונם ועוד שני גנים בשטח של יותר מ-4 דונם כל אחד. כמו כן מתוכננים לקום מוקדי בילוי, בתי ספר, גני ילדים ומרכז ומסחרי.

      החסרונות: הפרויקט יושלם רק בעוד כשלוש שנים, ורוכשי דירה צריכים להביא בחשבון גם הוצאות שכר דירה.

      חדרה - העתיד יהיה צפוף

      הכתובת: רחוב יצחק רבין בשכונת ניסן בדרום חדרה

      מחיר דירת 4 חדרים יד שנייה: 1.04 מיליון שקל

      המחירים בסביבה: בשכונת ניסן בחדרה בתים צמודי קרקע ובניינים בני עשר שנים לצד פרויקטים חדשים שנבנים כעת. לדברי יגאל רובין מרובין נכסים, בפרויקט בחדש שבונה חברת הלברשטיין ניתן למצוא דירות ארבעה חדרים במחיר של החל ב-1.14 מיליון שקל בקומה ראשונה, בעוד מחירי דירות יד שנייה בבניינים בני 10-12 שנים נעים בין 1.04 ל-1.2 מיליון שקל. רובין משווק כעת דירת יד שנייה ברחוב יצחק רבין בבניין בן 12 שנים עם מעלית, חניה ומרפסת שמש ב-1.04 מיליון שקל. באנגלו סכסון חדרה משווקת כרגע דירת יד שנייה ברחוב נוב תמורת 1.12 מיליון שקל.

      היתרונות: לדברי זכיין אנגלו סכסון בחדרה, נפתלי פלצ'ינסקי, השכונה נחשבת איכותית ואטרקטיבית לאוכלוסייה צעירה, היא חדשה יחסית ויש בה זוגות צעירים רבים שהגיעו גם מחוץ לחדרה ואף משפרי דיור. כמו כן השכונה ממוקמת בסמוך לתוואי כביש 9, הצפוי לחבר בין כביש גהה לכביש 6. רובין מוסיף כי השכונה שופעת גני ילדים ותשתיות מודרניות, בנוסף לפארק גדול.

      החסרונות: מי שעובד בתל אביב ייאלץ לעמוד בפקקים, אלא אם כן יבחר ברכבת. בנוסף, בשכונה, הכוללת כיום 1,000 יחידות דיור, עתודות קרקע לעוד מאות יחידות דיור - מה שצפוי להגדיל את הצפיפות בה.

      ראש העין הוותיקה - פארק מוסיקלי ופקקים

      הכתובת: רחוב שלמה המלך בראש העין הוותיקה

      מחיר דירת 4 חדרים חדשה: 1.09 מיליון שקל

      המחירים בסביבה: פרויקט משכנות המוסיקה שבונה אפרידר בראש העין הוותיקה כולל עשרה בניינים בני תשע-עשר קומות ו-450 דירות. בסמוך לפרויקט שהחל להיבנות ניתן למצוא את פרויקט חוצות אפק, הקיים כבר כמה שנים. לדברי אורן מזרחי, זכיין אנגלו סכסון בראש העין, מחיר דירת ארבעה חדרים יד שנייה בחוצות אפק נע סביב 1.2 מיליון שקל, והמחירים בראש העין החדשה דומים.

      "יש הרבה אנשים שמוכרים דירות שלושה חדרים בחוצות אפק במיליון שקל וקונים דירות ארבעה חדרים באפרידר ב-1.09 מיליון שקל" אומר מזרחי. "המחיר בפרויקט של אפרידר התחיל ב-950- אלף שקל, ועם עליות המחירים עלו גם מחירי הדירות בחוצות אפק".

      היתרונות: הפרויקט הוא חדש, ונבנה בסמוך לפארק ציבורי גדול בעיצוב מוסיקלי שיכלול פינות משחקים לילדים. אריה הלשטוק, סמנכ"ל השיווק של אפרידר, מספר כי "הפרויקט מושך אליו משפחות וזוגות צעירים מהשרון והמרכז. הרוכשים ימצאו בפרויקט דירה במחיר אטרקטיבי, סביב מיליון שקל, באיכות גבוהה".

      החסרונות: ראש העין היא אמנם פיתרון סביר יחסית למי שרוצה להישאר באזור המרכז מבלי לשלם סכומי עתק, אך מי שעובד באזור תל אביב נאלץ לעמוד בפקקים ארוכים בכביש 5.

      סייעו בהכנת הכתבה: נפתלי פלצ'ינסקי, זכיין אנגלו סכסון חדרה; יגאל רובין, רובין נכסים בחדרה; אריה הלשטוק, סמנכ"ל שיווק אפרידר; אורן מזרחי, אנגלו סכסון בראש העין; עודד קרוין מרי/מקס אופק בתל מונד; יהודית יעקב מסוכנות אנגלו סכסון גבעתיים; עמוס דבוש, מנהל השיווק של חברת י. ח דמרי; אלי מנו מרי/מקס הזדמנויות בפתח תקוה; מיכאל אסידו מתיווך מאסטר; ומיכאל דינבורג, מנהל סניף אנגלו סכסון רמלה