לבחור את היזם הנכון

>> הארץ מלאה קבלנים, מתווכים, עורכי דין, שמאים, אנשי עסקים ומשקיעים, שגמרו אומר להשקיע את ממונם באפיק ההשקעה החדש הקרוי "תמ"א 38" - תוכנית מתאר ארצית המאפשרת תוספות בנייה בתמורה לחיזוק מבנה נגד רעידות אדמה. היזמים מתחרים על לבם של הדיירים, וכל בניין יכול להשיג הצעות מגורמים שונים. בתנאים אלה יש לוודא כי אתם עומדים מול יזם ואדריכל מקצועיים, שיוכלו לקדם את הפרויקט. הסיפור שלהלן מדגים יפה את הנושא.

באחת הערים בגוש דן פנו שני יזמים מתחרים לשני בניינים סמוכים בהצעה לבנות תוספת מעלית, ממ"ד ומרפסת מקורה, לחזק את הבניין, לשפץ את לובי הכניסה ואת חזיתות הבניין - בתמורה לבניית דירות על הגג.



בבניין הראשון פנה היזם לאדריכל שלו וביקש ממנו להכין תוכניות והדמיה על סמך נתוני הגרמושקה (תוכנית להיתר בנייה) המקורית. האדריכל בדק את תוכניות הבניין המקוריות מ-1951, שצילם בגנזך העירייה, הוסיף את התוספות המבוקשות בהתאם להוראות התמ"א, בנה הדמיה קלילה ומסר את הגיליונות ליזם.



היזם קבע אסיפת דיירים, ואליה הגיעו תשעה בעלי דירות מתוך 12. האדריכל הציג את התוכניות המוצעות, ואילו הדיירים, שברובם לא הצליחו לרדת לעומקן של התוכניות, סמכו על שיפוטו של נציג הוועד. הוחלט פה אחד לתת ליזם אור ירוק להתקדם בהכנת התוכנית, ואחד הדיירים אף התנדב לשכנע את השכנים שנעדרו מן הישיבה בכדאיות הפרויקט.



לאחר שבועיים שוכנעו שניים מתוך שלושת הדיירים הנעדרים לתמוך בתוכנית, ואולם האחרון סירב נחרצות לגור ב"אתר בנייה". סוכם בין נציג הוועד לבין הקבלן כי אם לא תהיה בררה, ידאג הקבלן לספק לדייר הסרבן דירה חלופית בקרבת מקום - העיקר שיחתום על התוכנית.



בשלב זה הזמין הקבלן מודד מוסמך לשטח, ואז התגלתה הבעיה הגדולה: התברר כי הקבלן שבנה את הבניין חרג מתוכניות ההיתר המקורי, וכי התוכניות שהוגשו עתה לדיירים כבר לא ניתנות לביצוע. עם זאת, האדריכל הבטיח ליזם כי ישנה את מיקום הממ"דים ויפתור את הבעיה.



באסיפת הדיירים הבאה, קמו נציג הוועד ושניים מן הדיירים ומחו על הפתרון החדש. התברר כי במהלך השנים שינו שלושתם את פנים דירותיהם כך שמיקום הממ"ד החדש לא השתלב עם סידור הדירה הקיים. הן הדיירים והן האדריכל והיזם הפכו לקצרי סבלנות. היזם והאדריכל הבטיחו שיבדקו את הנושא שוב. נקבעה אסיפת דיירים שלישית לשבועיים מאוחר יותר.



בינתיים סיפר נציג ועד הדיירים לחברו בבניין אחר על המתרחש בבניין שבו הוא מתגורר. החבר התפלא לשמוע על "תהליך העבודה החובבני", כהגדרתו. לדבריו, היזם הפועל בבניין שלו שלח מלכתחילה מודד מוסמך לשטח, סייר בכל שמונה הדירות בבניין, איבחן דירות שתכנון הפנים שלהן שונה, שלח גם אליהן את המודד, ורק אז ניגש האדריכל לתכנון.



שמע הנציג את הסיפור, ואוזניו בערו. הוא התקשר מיד ליזם של החבר והודיע לו כי הוא ושכניו מוכנים לשמוע ממנו הצעה, שכן בזה הרגע שיחרר עצמו מכל מחויבויותיו הקודמות.



המסקנה ברורה: על הפנייה לדיירים להיות מקצועית, אמינה, כפופה לתקנים ולחוקים ומחוברת למציאות. עבודה שלא תענה על קריטריונים אלה תיתקע בעתיד או אצל העירייה או אצל הדיירים, ותגרום לבזבוז זמן יקר.



-



הכותבת היא אדריכלית ובעלת משרד עדנה מור אדריכלות ובינוי