בועת ההפחדה

>> לפי אחת ההשערות, הביטוי "אברה קדברה", המלווה מעשי קסמים, הוא התרגום לארמית של המלים "שייברא כדברי" - כלומר, שהמלים ייהפכו למציאות.

בתקופה האחרונה אנו עדים לניסיון לשנות את שוק הנדל"ן באמצעות שימוש במלות הקסם "בועת הנדל"ן". לחגיגה שותפים בעלי אינטרסים שונים: פוליטיקאים שרוכבים על מצוקת הצעירים המתקשים לרכוש דירה, אנשי שוק ההון שרואים את המשקיעים מפנים כספים לטובת הנדל"ן, ומשרד האוצר ובנק ישראל שחוששים מהשפעת עליות המחירים על האינפלציה ועל יציבות הבנקים. המטרה בשימוש בביטוי הזה היא להפחיד את הציבור ולהרתיעו מלרכוש דירות, ובכך להוריד במקצת את הלחץ על השוק.



ואולם הקביעה החד משמעית כי קיימת בועת נדל"ן נובעת מניתוח חלקי של השוק, שמתבסס רק על מחירי דירות לרכישה ומתעלם מהעלייה המתונה - של כ-5% בלבד - במחירי השכירות, שמהווים כיום כרבע מההכנסה המשותפת של זוג בעל שתי משכורות ממוצעות. כלומר, למרות ההגדרה "בועה", סעיף הדיור בהוצאות משק הבית בישראל עדיין שפוי. הנתק בין העלייה במחירי הנדל"ן למחירי השכירות גורם לשחיקה בתשואה המניבה מנכס נדל"ני - דמי השכירות. אך גם לעלייה בתשואה שאינה מניבה - בעת מכירה, הנכס יהיה שווה הרבה יותר.



אווירת בועה קיצונית פחות ששררה בשוק ההון בעבר הורידה אותו בעשרות אחוזים. לעומת זאת, אווירת הבועה בשוק הנדל"ן הורידה את המחירים באחוזים ספורים בלבד מאז השיא של סוף 2009.



מחירי הנדל"ן בישראל אכן גבוהים. הסיבות לכך רבות: מרכיב מיסוי גבוה מאוד שלעתים מגיע ל-40%, מחסור קשה בקרקעות, גידול טבעי של האוכלוסייה והעדפה הברורה של הרוכשים לגור במרכז. התחלות הבנייה לא מדביקות את קצב הביקוש ועל כן אנו נמצאים במחסור תמידי בדירות, כך שמחירי הנדל"ן עולים בגלל בעיות של היצע וביקוש - ולא בשל מסחר מוגבר שגורם לבועה.



חשוב להבין כי כדי לשווק בימים אלה דירות חדשות, היה על היזמים להתחיל בתהליך הבנייה כבר לפני שלוש שנים - פרק הזמן הדרוש להשלמת העסקה, תכנון הפרויקט והוצאת היתר בנייה. אווירת המיתון ב-2006 גרמה לאי ודאות ושיתוק, שהובילו לירידה בהתחלות הבנייה בשנים שלאחר מכן, וכתוצאה מכך לירידה בהיצעים ועלייה בביקושים.



הניסיונות לצייר בועה פיקטיבית עלולים ליצור חוסר ודאות בקרב יזמים בישראל ולהוביל לפגיעה נוספת בהתחלות הבנייה. תוצאה אפשרית היא ש"האברה קדברה" הנדל"ני יגרום לאפקט הפוך, כאשר יזמים יימנעו מלהתחיל פרוייקטים מהחשש ל"בועה", מה שיגרום לירידות נוספות בהיצע הדירות ולעליות נוספות במחירים.



הפתרון למחירי הנדל"ן הגואים צריך להיות מערכתי ומעמיק. המדינה צריכה לעודד התחלות בנייה וליצור הקלות בנושא המיסוי כדי לעודד יזמים לבנות יחידות דיור. במקביל יש צורך בחקיקה שתסייע בבניית יחידות דיור לצעירים בפרויקטים חדשים. בנוסף, דרושה השקעה מסיבית בתשתיות בפריפריה במטרה ליצור אלטרנטיבה אמיתית למגורים במרכז ובערים הגדולות - הן מבחינת תשתיות ומקומות תעסוקה והן מבחינת הטבות במחירי הקרקע ובמיסוי.



-



הכותב הוא מנכ"ל ושותף בחברת אגם שביט יזמות בנדל"ן