ריבית המשכנתאות לטווח ארוך בנובמבר - הנמוכה מאז ומעולם

>> ריבית המשכנתאות צמודות המדד לטווח ארוך של יותר מ-20 שנה ממשיכה לרדת, ובנובמבר היא היתה 3.06% - הרמה הנמוכה ביותר מעולם.



באוקטובר הקשיח בנק ישראל בפעם השלישית את התנאים לקבלת משכנתאות, כאשר הפעם ההוראה שלו נועדה לייקר את המשכנתאות בריבית משתנה. חודש לאחר ההוראה, הריבית הממוצעת על המשכנתאות צמודות המדד עלתה מעט בנובמבר - ל-3.2%, לעומת 3.18% באוקטובר. למעשה, חזרה הריבית הממוצעת לרמתה בספטמבר.

עליית הריבית הממוצעת נבעה מהתייקרות הריבית הקצרה לטווח של עד חמש שנים - מ-2.02% באוקטובר ל-2.05% בנובמבר. מנגד, הריביות לכל הטווחים של יותר מחמש שנים ירדו בנובמבר לעומת אוקטובר, כאשר הירידות העיקריות היו בריבית להלוואות בין 17-20 שנה, שירדו מ-2.91% באוקטובר ל-2.79%.



למעשה, החל ביולי, שבו ירדה הריבית הממוצעת על משכנתאות ל-2.18%, הריבית היתה בין 2.18% ל-2.2%, כאשר בחודש שבו הריבית על הלוואות לטווח קצר יורדת, יורד גם הממוצע, וכשריבית המשכנתאות לטווח קצר עולה, עולה גם הממוצע - אך מנגד נרשמת ירידה בריביות לטווח ארוך.



מחכים למדד נובמבר



הסיבה לקשר בין הריביות לטווח קצר לריבית הממוצעת היא השיעור הגדול של ההלוואות שניתנות בריבית משתנה - שמסווגות תחת הקריטריון של משכנתאות לטווח קצר מכיוון שהריבית בהן על פי ההסכם עם הבנק משתנה כל שלוש שנים או כל חמש שנים.



הצעד של בנק ישראל אכן הצליח להשפיע במעט על הריבית בטווח הזה, אך התחרות בין הבנקים במגזר המשכנתאות, בהובלתם של הפועלים ומזרחי טפחות, גורמת ללחץ בכיוון השני על הריבית, ושומרת אותה ברמה נמוכה.



בבנק ישראל מחכים כעת למדד נובמבר (שיפורסם ב-15 בדצמבר). הסעיף במדד שבו מתעניינים בבנק ישראל הוא סעיף הדיור. אם גם בנובמבר סעיף זה יבלוט, בנק ישראל צפוי לבצע התערבות נוספת בשוק המשכנתאות. בבנק ישראל מודעים לכך שהתערבות בשוק המשכנתאות לבדה לא תוביל לירידה במחירי הדיור, אך באמצעות ההתערבות הנקודתית מקווה בנק ישראל ליקר את המשכנתאות שהריבית הנמוכה עליהן מתדלקת את העליות בשוק הדיור למגורים.



"נשק יום הדין" של בנק ישראל



לפני כמה חודשים ביקש נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, מהמפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, לבחון שורה של צעדים להתערבות בשוק המשכנתאות. בעקבות זאת גיבש צוות מיוחד בבנק ישראל שורה של צעדים. אלה כוללים צעדים שאינם חמורים יחסית, וכאלה שנקראים בבנק ישראל "נשק יום הדין" - כלומר צעדים קיצוניים שיופעלו אם הראשונים לא יעזרו.



בין הצעדים שבוחן בנק ישראל ישנם צעדים שקשה יותר לישמם - למשל הגבלה חמורה על משכנתאות לרכישת דירה שנייה או שלישית. מצד שני בנק ישראל בוחן צעדים מרחיקי לכת יותר - כמו הגבלה מוחלטת של מתן משכנתאות מעל לשיעור מימון של 50% או 60% מערך הנכס, או איסור גורף של מתן הלוואות בריבית משתנה.



עם זאת מתחילת 2010 נקט בנק ישראל כבר שלושה מהלכים: הראשון נועד לייקר את המשכנתאות לקבוצות רכישה, השני נועד לייקר את המשכנתאות בשיעור מימון גבוה של מעל יותר מ-60% מערך הנכס, והשלישי נועד לייקר הלוואות בריבית משתנה.



למרות שלושת המהלכים, נותרו הריביות על משכנתאות נמוכות מכיוון שבמרבית המקרים הבנקים מעדיפים לספוג את ההתייקרות במשכנתאות בעצמם, בשל התחרות, ולא לגלגל אותה אל הציבור.



ההגבלה על שיעור ההלוואה מערך הנכס ל-60% מגיעה לאחר שהבנקים החלו לתת הלוואות בשיעור עולה והולך מערך הנכס. הטריגר לכך הוא ההוראות החדשות (באזל 2) העוסקות בניהול הסיכונים.



ההוראות האלה שינו את דרישות ההון מהבנקים בתחום המשכנתאות והפחיתו אותן, בחריג אחד - ישנן דרישות הון מוגדלות על משכנתאות שניתנות בהיקף של יותר מ-75% מערך הנכס. לאט לאט, החלו הבנקים להגדיל את שיעור ההלוואה עד הסף של דרישות ההון המוגדלות.



החשש: הלווים לא יעמדו בהחזרים



ההגבלה על שיעור ההלוואות בריבית משתנה נובעת מחשש של בנק ישראל מפני עלייה בריביות היסוד שעליהן מבוססות הריביות המשתנות - ובעיקר ריבית הפריים. החשש הוא שעם עליית ריבית בנק ישראל יעלו ריבית הפריים והריבית המשתנה ויעלה ההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות עד כדי כך שהם לא יוכלו לעמוד בו.



עם זאת, הירידה בחודשיים האחרונים בהיקף המשכנתאות היא נקודת אור מבחינת בנק ישראל. על פי נתוני הבנק, באוקטובר ניתנו משכנתאות בהיקף של 3.9 מיליארד שקל. בספטמבר ניתנו משכנתאות בהיקף של 3.3 מיליארד שקל, כאשר באוגוסט היקף המשכנתאות שניתנו היה 4.7 מיליארד שקל.



הירידה בספטמבר ביחס לאוגוסט יוחסה בבנק ישראל לכך שבחודש זה היו חגים ומעט ימי מסחר. עם זאת, הירידה באוקטובר ביחס לאוגוסט היא סימן חיובי בייחוד כשבחודשים האחרונים של השנה יש לרוב עלייה בהיקף המשכנתאות שנלקחות על ידי הציבור. בבנקים מספרים כי בנובמבר היקף המשכנתאות שנלקח היה דומה להיקף באוקטובר.