"מחירי הדיור ימשיכו לעלות"

>> בשבועות האחרונים לקחו הנהלות הבנקים הגדולים הפסקה מהעבודה השוטפת והתכנסו כדי לדון בתוכניות האסטרטגיות ל-2011. בבסיס התוכניות עומדות תחזיות המקרו של שני הכלכלנים הראשיים: פרופ' ליאו ליידרמן מבנק הפועלים וד"ר גיל בפמן מבנק לאומי.



בעולם שלאחר המשבר, שני הכלכלנים זהירים ומסויגים: "מובן שהמשבר לימד אותנו שחייבים להיות צנועים במידת הביטחון העצמי של התחזיות, שהרי צצו כל מיני ברבורים שחורים שלפחות 99.9% מהחזאים לא דימיינו. אין מנוס מלבדוק את עצמנו כל הזמן, שהרי העולם הכלכלי רחוק ממצב של יציבות, ובוודאי שיהיו עוד הפתעות רבות ומגוונות", מציין ליידרמן.

לגבי 2011, הכלכלנים אינם מפגינים אופטימיות. שניהם מדברים על צמיחה נמוכה לצד בעיות שעדיין לא חלפו. התחזיות שלהם לישראל דומות - צמיחה של 3.5% (ליידרמן) ו-3.6% (בפמן). בראייה עולמית השניים חלוקים: ליידרמן אופטימי יותר, וצופה צמיחה של 2.7% בארה"ב (לעומת בפמן שצופה צמיחה של 1.5%) ו-1.7% באירופה (לעומת בפמן שצופה 0.8%). התחזית שלהם לגבי שוק הדיור בישראל זהה - המחירים ימשיכו לעלות.



ליידרמן: "בעולם עדיין עוסקים בעצירת הדימום"



העולם ב-2011



"2011 תהיה מעט פחות טובה מ-2010. יהיה המשך צמיחה בקצב נמוך יותר, מכיוון שחלק מהבעיות נדחות למועד מאוחר יותר והצמיחה נובעת ממדיניות אגרסיבית מאוד של הבנקים המרכזיים ומשרדי האוצר. בעולם למעשה עדיין עוסקים בעצירת הדימום. הדימום הרבה יותר בולט באירופה, ובארה"ב הוא מתבטא בעיקר בשוק העבודה.



"אין כיום לשווקים עוצמה בצמיחה שיכולה לפתור את הבעיות בשוק העבודה. בכל פעם צצות בעיות חדשות, וברור שבמערכת הפוליטית לא יכול להיות שקט עם רמת אבטלה גבוהה - ולכן רואים עוד ועוד התערבויות. אבל ההתערבות כאן היא כמו התערבות ברפואה - קודם כל מנסים לעצור את הדימום ולתת תרופות במינונים גבוהים, גם אם השפעות הלוואי יבואו לאחר מכן. התחזית לצמיחה בארה"ב היא 2.7%, ובאירופה היא 1.7%, והעלאת ריביות על ידי הבנקים המרכזיים באירופה ובארה"ב לא תקרה ב-2011.



ישראל



"אני צופה צמיחה של 3.5% - המשק הישראלי ממשיך להפתיע לטובה. הצירוף של צמיחה בקצב של כ-4%, עודף בחשבון השוטף, שמירה על משמעת פיסקלית ומוניטרית, אינפלציה נמוכה ויציבה, איתנות במערכת הבנקים ויציבות פיננסית - כל אלה, בתוספת העובדה שנותרנו בין המשקים שהושפעו הכי פחות מהמשבר הגלובלי, משקפים משק חזק עם עוצמות כלכליות שלא היו לו אף פעם ב-62 שנות קיומו. ועם זאת, יש סיבות לדאגה, לא במיוחד בטווח הקצר אלא בטווח הבינוני והארוך, נגיד לעשור או שני העשורים הקרובים.



"במישור הכלכלי, מדאיג הסיכון של אובדן תחרותיות או יתרון יחסי בענפי הטכנולוגיה לטובת מדינות באסיה כמו הודו, סין וסינגפור. אם ניקח את המצב הרעוע של מערכת החינוך אצלנו מול ההישגים הגדולים במערכות החינוך באסיה, בתוספת ההשקעות הממשלתיות הענקיות שם במחקר ופיתוח, הרי שהתוצאה ידועה מראש: הקטנה הדרגתית לאורך זמן של פערי הטכנולוגיה בינינו לבינם.



"במישור החברתי מדאיג הגידול באי השוויון ובפערים החברתיים, שבמוקדם או במאוחר עלולים לערער את היציבות החברתית בישראל. ברמה הפוליטית, ברור שקשה יהיה לשמור על האופטימיות ללא מציאת פתרון של שלום.



"בטווח הקצר, צמיחת המשק תהיה לפחות בקצב של 3.5% ב-2011, ותחזור לרמה של לפחות 4% ב-2012. שיעור האבטלה צפוי להגיע ל-6.3% בממוצע שנתי ב-2011, עם שיעור אינפלציה של 2.5%. תהיה התמתנות מסוימת של הגידול ביצוא הסחורות והשירותים, לשיעור של כ-6% (מרמה של כ-9% השנה). בנק ישראל צפוי להמשיך להעלות את הריבית באופן מדוד והדרגתי, והיא צפויה להגיע ל-3% בסוף 2011. באשר לשוק האג"ח, התשואה לפדיון של אג"ח ממשלתיות לא צמודות במח"מ של עשר שנים צפויה להגיע ל-5% בסוף 2011, ותשואת האג"ח הצמודות תגיע ל-2% באותה עת".



דיור למגורים בישראל



"עליות המחירים בשנתיים האחרונות נובעות מגורמים מבניים: היצע נמוך וירידה בהתחלות הבנייה בשנים האחרונות וביקוש גבוה על רקע גידול האוכלוסייה. נוסף לכך, הרמה הנמוכה של הריבית הגדילה את הכדאיות של רכישת נכסים כמו דירות, והיתה גם הסטה בתיקי הנכסים של המשקיעים מניירות ערך לנכסים ריאליים בעקבות המשבר. עודף הביקוש עדיין חי וקיים, ועדיין לא ניכרים סימנים להתמתנות של ממש במחירי הדיור.



"קשה לקבוע איזה חלק מעליית מחירי הדיור משקף גורם ספקולטיבי או בועתי, אבל נראה שלכל היותר כ-20% מעליית מחירי הדיור המצטברת בשנתיים וחצי האחרונות הם בועתיים או ספקולטיביים - כלומר החלק המכריע של העליות משקף את הגורמים המבניים, ובראשם את המחסור בהיצע.



"הטיפול האמיתי במרכיב הספקולטיבי של שוק הדיור הוא במגרש של מדיניות שחרור הקרקעות לבנייה ובמגרש המדיניות הפיסקלית. להגדלת היצע הקרקעות לבנייה ולהטלת מסים על רכישת דירה שנייה או שלישית פוטנציאל השפעה הרבה יותר גדול מאשר להעמקת הצעדים המוניטריים של בנק ישראל".



ארה"ב



"האינדיקטורים הכלכליים האחרונים מצביעים על צמיחה סבירה יחסית של ארה"ב, והם צפויים להביא לתיקון כלפי מעלה בתחזיות הצמיחה ל-2011, לשיעור של מעט מתחת ל-3% - בין היתר הדבר נובע מהתאוששות מסוימת בצריכה הפרטית, שהיא כידוע הרכיב העיקרי בביקושים לתוצר. אמנם היה נראה לפני כמה חודשים שלקראת אמצע 2011 נתחיל לראות תחילת - exit יציאה מהמדיניות הפיסקלית והמוניטרית הכל כך מרחיבה בארה"ב - אך ההתפתחויות בשבועיים האחרונים מרמזות על המשך והעמקת המדיניות המרחיבה.



"הדפסת הכסף על ידי הבנק הפדרלי האמריקאי, הפחתות המסים והגידול בהוצאות הממשלה, כל אלה צפויים להימשך ב-2011. הסיבה העיקרית לכך היא שוק העבודה - שיעור האבטלה נמצא כעת במגמת עלייה, ולא מן הנמנע שיגיע בקרוב שוב לרמה של 10%. הצמיחה לא מספיק עוצמתית כדי ליצור גידול בביקוש לעובדים שיבטיח תחילת מגמה מבורכת של הקטנת שיעור האבטלה. נכון, בטווח הבינוני קיים סיכון אינפלציוני, וייתכן שבקרוב נראה תהליך של עלייה הדרגתית בתשואות על אג"ח בינוניות וארוכות עקב עלייה בציפיות לאינפלציה, אולם כיום, כששיעור האבטלה מתקרב ל-10%, עדיין לא רואים סימנים לעליות מחירים".



אירופה



"גוש היורו ממש בבעיה, עם תהליך של הזדקנות מהירה של האוכלוסייה, בעיות פוליטיות ומדיניות פיסקלית לא אמינה, עם גירעונות גדולים שלא ניתן יהיה להתמיד בהם לאורך זמן. גם כאן שיעור האבטלה באזור ה-10%, ושיעור הצמיחה הצפוי ל-2011 הוא כ-1.5%. בולט במיוחד השוני בין מדינות המרכז בגוש היורו - כמו גרמניה, שמצבה משתפר מהר יחסית - לבין מדינות הפריפריה, כמו יוון, אירלנד ופורטוגל, שבהן יש קיפאון של הפעילות הכלכלית וחשש למשבר כלכלי ופיננסי.



"עדיין מוקדם להספיד את היורו כאחד מהמטבעות המובילים בעולם, וכיום אין לאף מדינה בגוש אינטרס פוליטי לפרק אותו. האינטרס הפוליטי הוא לנסות לבלום את הידרדרות המצב בטווח הקצר, בעיקר על ידי הזרמות נזילות ופרישת רשתות ביטחון למיניהן, גם אם הדבר יחריף את הבעיות בטווח הארוך - כולל האפשרות של היווצרות אינפלציה בעתיד".



בפמן: "ההרחבה המוניטרית שמבצע הפד לא עובדת"



העולם ב-2011



"2010 היתה שנת ריבאונד, השנה שבה היה תיקון אחרי 2008-2009. הצמיחה שהראו השווקים נבעה לעתים מדברים טכניים כמו חידוש מלאים לאחר הצמצום של תקופת המשבר. 2011 היא השנה שבה נחזור למציאות הנורמלית, שהיא צמיחה אבל אטית מאוד. אטית יותר מהממוצע ארוך הטווח, אטית יותר מהפוטנציאל. אנחנו בנפילה, אבל המצנח נפתח, זו לא צניחה חופשית. שיעור הצמיחה הריאלי בתל"ג בארה"ב יהיה 1.5%, השיעור במדינות oecd יהיה 1.6% והשיעור באירופה, שעדיין נאבקת עם משבר החובות, יהיה 0.8%. אין תחזית לעליות ריביות, לא באירופה, לא ביפן ולא בארה"ב בשנה הקרובה".



ישראל



"אני צופה צמיחה של 3.6%. עם זאת, ב-2011 יהיה שינוי במרכיבים שמשפיעים על שיעור הצמיחה בתוצר בישראל. היצוא לא ישפיע באופן דומיננטי על הצמיחה בשנה הבאה, ומה שיתפוס את מקומו הוא הביקושים המקומיים מהצריכה הפרטית, ששמרה על עוצמה בעת המשבר. ביקושים ריאליים לבנייה, למגורים ולא למגורים, והשקעה בציוד ובמכונות ייתנו פיצוי על החולשה ביצוא.



"ביחס לשער החליפין אנחנו רואים הרבה כסף של משקיעים זרים זורם להשקעות במק"מ. אחת הסיבות היא התשואות העודפות של המק"מ על פני מכשירי השקעה דומים במדינות המערב, אבל הסיבה שהכסף מגיע לכאן היא שבגלל התערבות בנק ישראל במסחר במט"ח, המשקיעים מרגישים בטוחים ששער החליפין יהיה יציב ולא יזוז.



"הבעיה היא שזה כסף שלא משמש לצמיחה, וברגע אחד הוא יכול לצאת מכאן. יהיו לזה השלכות גם על שער החליפין וגם על הריבית לטווח הקצר. ב-2011 התנודתיות של שער החליפין תגבר, רואים את זה כבר עכשיו בשוק האופציות בסטיות התקן הגלומות בהן. אם משווים את סטיית התקן הגלומה באופציות שקל-דולר אל מול יורו-דולר רואים שהתרחקנו מהעולם - הפער הזה יהיה חייב להיסגר.



"ריבית בנק ישראל תעלה, אך לא ברור באיזה קצב. שוק המק"מ ובנק ישראל מצביעים על עלייה לריבית של 3%, אבל ברור שהמצב שבו יש למעשה ריבית ריאלית שלילית של 2% לא תואם את הנתונים של המשק הישראלי (אינפלציה של 3% וצמיחה של כ-4%) - במדינות שנראות כמונו, כמו אוסטרליה, הריבית גבוהה יותר (4.75%).



המצב הזה לא משרת את המשק ומלבה לחצים אינפלציוניים. עם זאת, החזרה לריבית נורמלית תהיה תהליך ממושך. הגירעון הממשלתי צפוי להיות תחת שליטה ברמה של 3.7%, שזה אומר שהיקפי גיוס ההון של הממשלה ב-2011 יהיו דומים לאלה של 2010".



דיור למגורים בישראל



"מחירי הדירות חזרו לרמתם הריאלית ב-2002. בעצם בעשור האחרון ראינו השפעה משולבת על השוק, גם של גורמי היצע וגם של גורמי ביקוש. בעליית המחירים בשנה האחרונה סגרנו מעגל עם 2002. אני לא יודע אם יש בועה בשוק הנדל"ן לדיור, אבל ברור שחלק מהביקושים הם אמיתיים, לא הכל זה קניות של דירות שנובעות מזה שהכסף קל. אם נשווה זאת לעליות המחירים באירלנד, בספרד ובארה"ב, שם מדברים על עליות מחירים ריאליות של יותר מ-100%, זה לא המצב בישראל. עם זאת, בשנה הקרובה מחירי הדיור ימשיכו לעלות.



"אנחנו מסתכלים על נתון ששמו מספר חודשי מלאי, כלומר אם ייעצרו כל התחלות הבנייה, בקצב הביקוש המקומי, תוך כמה חודשים ייגמר המלאי הקיים. כאשר מדובר על יותר מ-11 חודשי מלאי, כמו שהיה עד סוף 2006, יש לחץ לירידת מחירים. בטווח שבין 9 ל-11 חודשי היצע אין לחץ, לא לעליית מחירים ולא לירידת מחירים. מתחת לרמה הזאת יש לחץ לעליית מחירים.



באוקטובר מספר חודשי המלאי היה 5.3, כלומר הלחץ עליית המחירים יימשך - השאלה היא אם מהירות העלייה תתמתן ובכמה. גם אם מסתכלים על התחלות הבנייה, לא רואים מגמה רציפה של עלייה ברבעונים האחרונים, כך שלא נראה שצפויה עלייה משמעותית במספר חודשי המלאי".



ארה"ב



"בארה"ב נראה צמיחה אטית - אך לא מיתון. האינדיקציה לכך היא התוספת של מקומות העבודה בסקטור הפרטי שאנו רואים בחודשים האחרונים. ב-2008-2009 איבד הסקטור הפרטי כ-500 אלף מקומות עבודה בחודש. מראשית השנה יש צמיחה של 100 אלף מקומות עבודה בחודש. זה לא מספיק כדי לתמוך בצמיחה ובהורדת שיעור האבטלה, אך זה מספיק כדי לשמור את המשק האמריקאי היכן שהוא נמצא כיום.



"אחת הבעיות של השוק האמריקאי היא שההרחבה המוניטרית שמבצע הבנק הפדרלי לא עובדת. הבנקים שמקבלים את הכסף משתמשים בו לחיזוק בסיס ההון שלהם וליצירת רזרבות, ולא נותנים אותו הלאה כאשראי. אחד המדדים שמראים את זה באופן מובהק הוא המכפיל הבנקאי - על כל דולר שהבנק המרכזי מדפיס, כמה דולרים נותנים הבנקים כאשראי. אם בשנת 2000 המכפיל היה כמעט 2 (על כל דולר שהבנק המרכזי הדפיס, הבנקים נתנו שני דולרים כאשראי - א"א) כיום הוא ברמה של 0.9.



"שיעור הצמיחה באשראי למגזרים הלא פיננסיים ב-2010 הוא אפס, כלומר ברננקי יכול להדפיס כמה כסף שירצה, אבל מכאן ועד יצירת מקומות עבודה הדרך עוד ארוכה. לכן יהיה עוד סיבוב של צעדים מרחיבים.



"אחד הסעיפים שדווקא נראים טוב בארה"ב ושרלוונטי ליצוא הישראלי, הוא התאוששות מגזר ההיי-טק - הרבה חברות משקיעות בתוכנה ובציוד. בארה"ב מתפרסם מדד משולב למגזר ההיי-טק שלפיו ב-2010 עלתה הצמיחה בענף ל-20%, ובינתיים היא נראית יציבה".



המדינות המתפתחות



"הצמיחה המהירה במדינות המתפתחות תוביל לכך שמשקל התמ"ג של מדינות bric (ברזיל, רוסיה, הודו וסין) מתוך התמ"ג העולמי יעבור בשנים הקרובות את המשקל של מדינות אירופה. בעוד ששיעור הצמיחה בנפח הסחר העולמי ב-2011 צפוי להיות 3.9%, במדינות המפותחות הוא יהיה 8%.



"היצואן הישראלי חייב להיות מודע לנתונים האלה, לרדת מהגל היורד (ארה"ב ואירופה) ולעבור לגל העולה. צריך כיעד לאומי לא לתת ליצואנים לפגר אחר המגמה. צריך לסייע ליצואנים להגדיל נתח שוק במדינות המתפתחות - הגדולים יסתדרו, אבל לא בטוח שלחברות של 30-50 עובדים יש כוחות לצאת למסע כיבושים במזרח".