השכונות המוחמצות ביותר בישראל

>> עשרות שכונות ברחבי ישראל הנמצאות במיקום מעולה ובעלות פוטנציאל פיתוח גדול אינן מצליחות להתרומם. צירוף של ביורוקרטיה מסובכת, תכנון לקוי ותושבים שמתקשים להתמודד עם השינוי מעכב את פיתוחן. הכתבה המלאה תתפרסם מחר במוסף השנתי של markerweek.



אחת משכונות אלה היא בת גלים בחיפה. בשכונה הממוקמת לאורך קו החוף, מרחק מטרים ספורים מהמים, עומדים בתי מידות יפים מאבן סגורים ונעולים. את הבתים הישנים מקיפים שיכוני עולים שנבנו בסמוך לכביש החוף, ולא זכו מעולם לשיפוץ. גם רחובותיה הפנימיים יותר של השכונה, שתוכננה בתחילת שנות ה-20 של המאה הקודמת, נראים מוזנחים.

שכונות וערים לא מעטות בישראל נמצאות במצב דומה לזה של בת גלים, של חוסר מימוש פוטנציאל ברור לעין.



ללמוד מנווה צדק



שכונה אחת שממנה בת גלים יכולה לקחת דוגמה היא נווה צדק בתל אביב. מיעד להריסה לפני כשני עשורים בלבד, נהפכה נווה צדק לאחת משכונות המגורים היקרות ביותר בעיר, לאחר שאנשי בוהמה ובעקבותיהם יזמים ממולחים זיהו את הפוטנציאל הגלום בה.



בטכניון בחיפה מנסה האדריכל ומתכנן הערים ניקי (נסים) דווידוב, יחד עם הסטודנטים שלו, לממש לפחות באופן תיאורטי את הפוטנציאל הגלום בבת גלים. "הבעיה המרכזית היא שכדי להגיע לשכונה היפה צריך לעבור קודם את התחנה המרכזית הנטושה של חיפה, אחרי זה את תחנת הרכבת, אחרי זה את רמב"ם, ואז בסיס של חיל הים, ורק אחרי זה השכונה", מספר דווידוב. "הממשק של השכונה הוא בנייני שיכון לא אטרקטיביים, ורק מאחוריהם נמצא האזור היפה על חוף הים".



לפי דווידוב, חיפה כולה היא עיר עם פוטנציאל לא ממומש. "זו עיר שיש לה איכויות של סן פרנסיסקו", הוא אומר. "כל האזור של העיר התחתית והעיר הישנה, שיש לו איפיונים אקזוטיים, מנותק לחלוטין מאזור המלונות שנמצא על ההר. ההזנחה של כל מה שיש בעיר התחתית לא מאפשרת לממש את הפוטנציאל שלה. אין ספק שבת גלים היא הדוגמה הכי בולטת לפספוס. זה המקום היחיד בישראל שבו הבתים נושקים לים, ובכל זאת זה נשאר מוזנח ומתפורר".



מהנדס העיר חיפה, אריאל ורטמן, דווקא נשמע אופטימי לגבי עתיד השכונה. "אנו רואים שם בשנתיים האחרונות ביקושים גדולים", אומר ורטמן. "כבר יצאו היתרי בנייה ובשנה הקרובה נראה מנופים בשכונה. מדובר על מבנים שבחזית הם מבנים לשימור של קומה אחת או שתי קומות, ומאחורה אישרנו לבנות שש קומות. בשוליים של השכונה נאפשר בנייה יותר גבוהה, ויכול להיות שיהיו גם מתחמים לפינוי-בינוי. אנו פועלים לשכנע את הממשלה לשקע את הרכבת באזור השכונה, ואז אנשים יוכלו ללכת ברגל מהעיר לשכונה".



ובאמת, באחרונה מורגשת עליית מחירים משמעותית בבת גלים. דירות של 3-4 חדרים, הנמצאות בקו ראשון לים, מרחק קצר מהטיילת, נמכרות ברמת מחירים של מיליון שקל. דירות של 2-2.5 חדרים במרחק קצר מהים מגיעות לרמות של 600-700 אלף שקל - פי שניים מהמחיר הממוצע לפני כמה שנים בלבד. נראה כי התושבים החדשים בשכונה מזהים את הפוטנציאל, ומוכנים להשקיע יותר כדי לקחת חלק בהשבחת ערך הנכסים הצפויה.



בלי פינוי-בינוי



גיליה ברגר, אדריכלית תל אביבית שעוסקת בשימור מבנים, אומרת כי היכולת לממש פוטנציאל קשורה גם במידת המחויבות של האוכלוסייה. "פעם דובר הרבה על הפוטנציאל של שכונת פלורנטין", מסבירה ברגר, "אבל בעיני היא דוגמה למקום שלא הצליח. זו שכונה שתוכננה כמרכז מסחרי, שיש בה הרבה רעש, פיח וזבל. השכונה התבססה על אוכלוסייה ששוכרת, והתחלופה היא גבוהה. היות שהתושבים יודעים שהם שם באופן זמני, אז הם לא נלחמים בעירייה שתטפל בשכונה".



מה לגבי שכונת שפירא? זו שכונה קרובה למרכז תל אביב, הבתים הם צמודי קרקע. האם יש סיכוי שהיא תהיה בסוף יוקרתית כמו נווה צדק?



"שכונת שפירא לא תהיה נווה צדק: היא לא ליד הים והבנייה שם פחות ייחודית. בנוסף, כבר היתה בשפירא קפיצה במחירים לפני שהמקום סיפק את הסחורה. זה הארד-קור דרום תל אביב".



אודי כרמלי, אדריכל ומתכנן ערים מצוות יפו והדרום במינהל ההנדסה של עיריית תל אביב, אומר כי שכונת שפירא נמצאת במוקד תשומת הלב של גורמי התכנון העירוניים, שרואים בה מפתח לשינוי תדמיתו של אזור הדרום. ב-2006 הסתיימה הכנת תוכנית אב לשכונת שפירא, שלדבריו היתה די חדשנית.



"זה נכון שעדיין לא רואים תוצאות, צריך לכך נתח זמן משמעותי", אומר כרמלי. "אנחנו מזהים התחלה. בשפירא באופן חד-משמעי יש רצון לשמור על המרקם ועל האוכלוסייה הקיימת. לא נאפשר שם פינוי-בינוי, לא נאפשר מחיקה, לא ניתן אחוזי בנייה מטורפים. יהיו תוספות עדינות וטיפול במרחב הציבורי".



בצפת אין חדרי מלון



תחום נוסף עם פוטנציאל בלתי ממומש בערים רבות בישראל הוא ענף התיירות. צפת, עיר עם היסטוריה יהודית חשובה ונוף מפעים, היא אחת הדוגמאות הבולטות מבחינה זו. שכיות החמדה בסביבה אינן באות לידי ביטוי באזור המוזנח והעני, והעיר אינה מצליחה למנף את יתרונותיה לכדי הצלחה תיירותית וכלכלית.



"צפת היא ממלכת הפוטנציאל הבלתי ממומש", אומר מקסים בן אבו, שהקים וניהל את עמותת התיירות של צפת. "באירועים כמו יום פטירתו של האר"י (אחד המקובלים החשובים שפעלו בעיר; ש"ל) מגיעים בלילה אחד יותר מ-200 אלף איש. הם באים באוטובוסים, זורקים טונות של לכלוך ונוסעים. לא משאירים שקל. אף אחד לא מכוון אותם, אין אף תחנת מידע".



מה שמשפיע מאוד על גורלה של צפת, לדברי בן אבו, הוא המאבק בין חילוניים ודתיים, שלדבריו אינם רואים עין בעין את האינטרס התיירותי של העיר.



ראש העירייה אילן שוחט מזכיר את נתוני הפתיחה הבעייתיים של צפת: מתוך כמעט מיליון תיירים שמבקרים בעיר בכל שנה, רק 8.7% נשארים ללון בעיר, שבה יש כיום רק 550 חדרי מלון, רובם ברמה נמוכה.



שוחט מאשים את ראשי העירייה שקדמו לו בהזנחת העיר. "הם היו עסוקים בהישרדות ובאיך נבחרים שוב, ואף אחד מהם לא הבין שצריך להסתכל קדימה ולהשקיע בתשתיות תיירותיות", אומר שוחט.



הבעיה אינה נגמרת בצפת: גם עכו ונצרת, שתי ערים עם עבר מפואר ומבנים היסטוריים, אינן מצליחות לממש את הפוטנציאל התיירותי העצום. לדברי דווידוב, בכל אחת מן הערים הסיבה להחמצה היא אחרת. "עיר כמו נצרת, שמלאה כנסיות ומקומות קדושים לנצרות, לא מספיק מפותחת, בין היתר בגלל מאבקים בין המוסלמים לנוצרים", הוא מסביר. "בעכו, מכיוון שפרנסי העיר מעוניינים במשיכת יותר אוכלוסייה יהודית, הם משקיעים יותר בפרויקטים של מגורים בפרברי עכו, ופחות בתיירות".



פרופ' שמאי אסיף, עד לאחרונה ראש מינהל התיכנון של משרד הפנים וכיום אדריכל ומרצה בפקולטה לארכיטקטורה בטכניון, סבור שהפוטנציאל הגדול של ישראל טמון בפריפריה. "באר שבע, למשל, היא פנינה לא ממומשת", טוען אסיף. "הפתרון היחיד לייצוב מחירי הנדל"ן הוא פיתוח הפריפריה. אני לא חושב שהיתה מודעות במשך השנים לכך שצריך להשקיע בדרכים אל הפריפריה, ואנחנו משלמים כיום על זה שלא עשינו את זה לפני עשר שנים".