מיקום, מיקום, מיקום - ועוד כמה דברים

>> הנוסחה הקלאסית שלפיה יש שלושה גורמים משמעותיים בענף הנדל"ן - מיקום, מיקום ומיקום - אמנם הכרחית להבנת השוק, אך אינה מספיקה כשלעצמה. גורם נוסף אותו יש לקחת בחשבון הוא "אוכלוסייה".

גורם זה מסייע להסביר מדוע במיקומים גרועים יחסית, כמו כפר תבור וראש פינה בצפון ועומר, מיתר ולהבים בדרום, מחירי הנכסים גבוהים למדי, בעוד שבמיקומים טובים יחסית, כמו בת גלים בחיפה ושכונת שפירא בתל אביב, מחירי הנכסים אינם משקפים את הפוטנציאל הגיאוגרפי.



גם בשכונת שפירא וגם בבת גלים עדיין לא נרשמה חדירה מאסיבית של אוכלוסייה חזקה - כפי שקרה בנווה צדק בשנים קודמות. ועד שלא יירשם שינוי משמעותי בהרכב הדמוגרפי השכונתי, קשה לראות כיצד שתי השכונות מממשות את הפוטנציאל שלהן.



בצפת, לעומת זאת, מדובר בשילוב של שני גורמים בעייתים: העיר נמצאת בשפל נדל"ני עשרות שנים עקב מיקומה, ואת מקומה של האוכלוסיה החילונית החזקה יחסית תפסה אוכלוסיה חרדית חלשה. נראה כי כיום לצפת אין סיכוי לממש פוטנציאל כלשהו, וגם סיוע חיצוני לא יעזור לה בעניין.