מינהל המקרקעין מפגין יצירתיות

>> ריבוי ההחלטות שמקבל מינהל מקרקעי ישראל ונטייתו התכופה לשנותן, בתוספת השינויים בתכנון הסטטוטורי ובזכויות הניצול והבנייה שמתירות תוכניות בניין העיר וקיומם של חוזי חכירה לעשרות רבות של שנים, מהווים קרקע פורייה לטענות, פרשנויות וצורות חישוב "יצירתיות" במיוחד מצד החוכרים, אבל לא רק מצדם. מתברר ש"יצירתיות" רבה קיימת גם בשיטותיו של המינהל עצמו, עד שבית המשפט מעמידו על מקומו.



במקרה הבא, ע"א 0915-04-5802 ליברסקו דוד יזמות בניין 2004 בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, רכשה החברה ממשפחת לרנר את זכויות החכירה במגרש הידוע כחלקה 17 בגוש 11575 ברחוב אלכסנדר זייד בקרית חיים. באותה עת היה בחלקה בית מגורים בודד, ולפי הסכם החכירה האחרון שנחתם בין המינהל למשפחת לרנר היתה קיבולת הבנייה המותרת בחלקה 160 מ"ר.

לאחר שרכשה את המגרש, פנתה החברה למינהל וביקשה היתר לשינוי ניצול, וב-26 באוגוסט 2004 חתמה על הסכם חכירה עם המינהל, המתיר לה לבנות 1,000 מ"ר. עם חתימת הסכם החכירה הוציא המינהל מפרט כספי - דרישה לתשלום דמי היתר עבור הגדלת קיבולת הבנייה בחלקה.



הסבר קצר על דמי היתר: חוכר מקרקעין מן המינהל מחויב בתשלום דמי חכירה המחושבים על פי שווי הזכויות המוקנות לו בחוזה החכירה. לדוגמה, אם החוזה מתיר בניית 160 מ"ר, ישלם החוכר לפי שווי של 160 מ"ר - גם אם תוכנית בניין עיר מתירה בנייה של 250 מ"ר.



כאשר מעניק המינהל לחוכר זכויות נוספות על אלה המוקנות לו על פי חוזה החכירה, נדרש החוכר לשלם דמי היתר בגין תוספת הזכויות. דמי היתר נדרשים בשלושה מצבים: תוספת בנייה מעל לשטח הנקוב בחוזה המכר; פיצול מגרש; או שינוי ייעוד וניצול. במקרה שלפנינו דובר בשינוי ייעוד וניצול, כאשר במקום בית בודד בשטח 160 מ"ר נבנו כמה דירות, בשטח כולל של 1,000 מ"ר.



בסעיף 9 לחוזה החכירה נקבע כי על החוכר לקבל את הסכמת המינהל לכל שינוי בייעוד או בניצול הזכויות במגרש, והמינהל רשאי להתנות זאת בתשלום כספי "כפי שיקבע על ידי השמאי הממשלתי או כפי שיהיה מקובל באותה עת אצל המחכיר".



הוראה זו מפנה למעשה להחלטות מועצת המינהל בענין דמי היתר. בעת הרלוונטית לעניינו חלה החלטה מס' 933 מ-2 ביולי 2002, שקבעה כי "עבור שינוי ייעוד או שינוי הניצול ישלם החוכר 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הייעוד ושינוי הניצול". להשלמת התמונה יצוין כי החלטה 933 הרלוונטית לענייננו בוטלה ב-2008 על ידי החלטה 1143, שבאה במקומה.



על פרשנותו של סעיף זה נסובה המחלוקת בין הצדדים הן לגבי השווי הקודם והן לגבי השווי החדש. החברה טענה כי בתחשיב השווי הקודם יש להביא בחשבון את הזכויות שנקבעו בחוזה הראשון עם בני הזוג לרנר ב-1943, ולא בכדי טענה כך - החוזה הראשון עם לרנר לא הגביל מספרית את שטח הבנייה המותר, אלא רק הפנה למגבלות הנובעות מתוכניות המתאר החלות על הקרקע. מאחר שזכויות הבנייה המותרות על פי תוכנית המתאר גדלו עם השנים, אם תתקבל הטענה, או אז יש להביא בחשבון השווי הקודם היקף זכויות רב יותר והפרש הזכויות בגינו תחויב החברה בתשלום דמי היתר, יקטן משמעותית.



בית המשפט דחה טענה זו וקבע כי הכוונה במונח "החוזה המקורי" היא לחוזה התקף ערב מתן ההיתר, וזה, כאמור, התיר בנייה של 160 מ"ר בלבד. הסעיף לגבי קיבולת הבנייה שונה והוגבל ל-160 מ"ר בעת חידוש החכירה למשפחת לרנר.



באשר לשווי החדש טען המינהל כי יש לגבות 31% מהשווי המלא, דהיינו זכויות בעלות. החברה טענה כי המונח "הערך המלא" של הקרקע משמעו הערך המלא של זכויות החכירה, המחושבות בהסכמי חכירה עם המינהל בכ-91% מערך זכויות הבעלות.



המלה "מלא", כך לטענת החברה, מתייחסת לקיבולת הבנייה המלאה ולא לזכויות המלאות של בעלות - שכן מהות הזכויות נותרה חכירה. בסוגיה זו קיבל בית המשפט את עמדתה של החברה וקבע כי גישת המינהל שגויה ומביאה למעשה לתשלום של 33.8% מן ההפרש במקום 31%.



על פסק דינו זה של בית המשפט המחוזי הוגשה בימים אלה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.



-



הכותב הוא עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים