קומה גבוהה, מחיר נמוך, עתיד מעורפל

מחזיקים בדירה בקומה גבוהה ללא מעלית? למרות מצב השוק, שמניב תשואה גם בדירות בעייתיות, פערי המחירים בין הקומות התחתונות לעליונות, יכולים להגיע גם מעבר ל-30%.

אריק מירובסקי
17/12/2010

שוק הנדל"ן הבוער כולל גם את הדירות הבעייתיות, אלה שעד לשנים האחרונות היו מוקצות על ידי הרוכשים, וכיום ניתן לראות ביקושים נאים גם לדירות על ציר נמיר הרועש בתל אביב וגם לאלה שדורשות טיפוס מייגע במדרגות. בימים אלה הכל הולך, או במקרה שלנו - מטפס.

מה, בעצם, צריך להיות הפרש המחירים בין דירה בקומה הראשונה בבניין, לבין דירה זהה בקומה הרביעית, באותו בניין? תיאורטית, אין שום בעיה: ההפרש אמור להגיע לרמות של 20%-30%. ואולם החיים מסובכים יותר, ופעמים רבות ניתן לראות הפרשים אחרים - תלוי במצב הדירות והשוק.

כשהשוק קפוא ויש בעיות למכור דירות מכל סוג שהוא, בעלי דירות מבינים שהדרך היחידה לעניין רוכשים פוטנציאלים בדירות בקומות עליונות בבתים ללא מעלית היא להוריד את המחירים במידה ניכרת. בתחילת העשור ניתן היה לראות דירות כאלה נמכרות במחירים שהיו נמוכים ב-35% ואף יותר ממחירי דירות בקומות תחתונות.

כיום, לעומת זאת, השוק בוער, וגם דירות עם נגישות גרועה משתתפות בו, כך שבעלי דירות כאלה יכולים לדרוש עליהן מחירים גבוהים הרבה יותר מבעבר. בנוסף לכך, מספר המתווך חיים קאופמן כי חלק גדול מרוכשי דירות אלה הם משקיעים, שמתכננים להשכיר אותן לצעירים. אותם משקיעים, שהיו אחראים לחלק משמעותי מעליות המחירים שנרשמו בשנים האחרונות, מוכנים לשלם גם על דירות כאלה מחירים גבוהים יותר מאשר אנשים שרוכשים דירה לצורכי מגורים, וזו סיבה נוספת לכך שההפרשים התיאורטיים קוזזו בתקופה האחרונה.

אבל מעבר למצב זמני של שוק, מחיר דירה נקבע על ידי מספר רב של פרמטרים סובייקטיביים ונקודתיים, ומספר המדרגות שמובילות אליה הוא רק אחד מהם. כך, למשל, מספרים אנשי נדל"ן כי פעמים רבות דירות בקומות הללו מושקעות ומשופצות יותר מאשר דירות בקומות תחתונות, מאחר שבעליהן מעוניינים לפתות רוכשים להביא אותן בחשבון.

נושא נוסף שעשוי לחולל שינוי הוא הסיכוי שבמבנה הרלוונטי תושג הסכמת דיירים להקמת מעלית בבניין או לשדרוג המבנה לפי תמ"א 38, או שבמקום מתוכנן פרויקט של פינוי-בינוי. נסיבות אלה הופכות לחלוטין את כל הגורמים התיאורטיים, מאחר שהן מביאות לכך שדירות בקומות האחרונות בבתים ישנים יושבחו במידה רבה מאוד, ושערכן יעלה משמעותית לעומת דירות שנמצאות בקומות הראשונות.

זו הסיבה לכך שכאשר מותקנת מעלית בבתים כאלה, דיירי הקומה הרביעית נושאים בכמחצית מהעלויות, בעוד שדיירי הקומות הראשונות כמעט שלא משלמים עליה.

ככלות הכל, רוכשי דירות צריכים לשאול את עצמם האם כדאי לרכוש דירה בקומה אחרונה במבנה ישן ללא מעלית? התשובה אינה מוחלטת, אבל יש לקחת בחשבון, שמה שטוב עבור צעירים רווקים, אינו בהכרח מתאים למשפחה צעירה עם תינוקות, שצריכה להוריד ולהעלות יום-יום עגלות ואביזרים אחרים שקשורים לילדים; לעתים סבא וסבתא יתקשו לטפס את עשרות המדרגות בדרך לדירה.

אבל לכל דבר יש את המחיר, ומי שרוצה להישאר באזורי הביקוש, צריך להבין שלא ניתן לרכוש כיום דירות במחירים סבירים באמצעים אחרים. כאמור, במקומות שונים קיים סיכוי כלשהו לשינוי המצב בעתיד באמצעות יישום תמ"א 38, פינוי-בינוי או הכנסת מעלית, ואת כל הפרמטרים הללו יש להכניס להליך קבלת ההחלטות בנוגע לרכישת דירה כזו - אולם בוודאי שאין להסתמך עליהם במידה מופרזת.

מבין שלושת הגורמים, התקנת מעלית נראית כדבר המעשי ביותר, ואולם גם כאן תגובת השכנים בדרך כלל אינה מעודדת, ובעלי דירות בקומות העליונות צריכים להביא בחשבון, שחלקם במעליות יהיה גדול יותר ממה שחישבו.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully