ניו יורק טיימס
>> לפי מדדים רבים, העיר אורדוס שבצפון סין היא הצלחה מסחררת: העיר קרובה למרבצים גדולים של פחם ושל גז טבעי, כלכלתה צומחת במהירות ושוק הנדל"ן בה כה לוהט עד שנראה כי הנכסים נחטפים כמעט בשנייה שבה הם מוצעים למכירה. אך דבר אחד בולט בהיעדרו במרכז העיר המתפתחת: אנשים.
העיר עצמה מונה 1.5 מיליון תושבים, אך עיר המחר, הנבנית במרחק של כ-20 ק"מ מהעיר העתיקה, נטושה כמעט לחלוטין. השדרות הרחבות ריקות מאדם, שטחי המשרדים שוממים והולכי רגל כמעט שאינם נראים ברחובות. "אפשר להגיד שבודד כאן", אומר לי לי, מנהל שיווק במסעדה אלגנטית באחד המלונות היותר פופולריים בעיר. "רוב האנשים שמגיעים למסעדה שלנו הם פקידי ממשל ואורחיהם, אין כאן הרבה תושבים".
מנהיגי העיר קיוו להפוך את אורדוס למעין גרסה סינית של דובאי, והשקיעו בכך יותר ממיליארד דולר. אך ארבע שנים לאחר תחילת בניית הרובע החדש, שזכה לשם קנגבאשי, ולאחר השלמת הבנייה של עשרות אלפי בתים ועשרות בנייני משרדים, הרובע, המשתרע על פני 2.5 קמ"ר, תואר על ידי העיתון צ'יינה דיילי הממשלתי כ"עיר רפאים" - מונומנט לעודפים ולאופטימיות שאינה במקומה.
המבקרים טוענים כי מקומות כגון קנגבאשי הם עדות לבועת הנדל"ן הספקולטיבית שאת התפוצצותה הם צופים מזה זמן מה, ומזהירים כי היא עשויה לפגוע במערכת הבנקאות במדינה, שבשנתיים האחרונות היוותה את מנוע הצמיחה העיקרי לצמיחה העולמית.
בתחילת דצמבר, הפתיעה סין את האנליסטים בכך שהעלתה את הריבית על ההלוואות, במטרה לצנן את שוק הנדל"ן. אך בסין עצמה, אנליסטים מטילים ספק כי העלאת הריבית הזעומה תצליח לצנן את בוננזת הבנייה שמגיעה גם לאזורים המרוחקים ביותר.
לפי התחזיות, היו אמורים להתגורר בקנגבאשי 300 אלף תושבים. הממשלה טוענת כי 28 אלף מתגוררים ברובע החדש, אך בביקור שנערך באחרונה בעיר נצפו רק כמה מאות תושבים בפרויקטי הדיור החדשים.
אנליסטים מעריכים כי יש כתריסר ערים שמצבן דומה. בעיר קונמינג הדרומית, למשל, רובע בשטח של כמעט 100 קמ"ר המכונה שנגונג העלה חששות דומים באשר לכבישים, לגורדי השחקים ולבנייני המשרדים הממשלתיים הנטושים. ובטיאנג'ין, בצפון מזרח סין, השקיעה העיר סכומי כסף אדירים בפיתוח אלפי וילות, מסלולי גולף ומעיינות חמים, שעדיין ניצבים ריקים, למרות חמש השנים שעברו מאז השלמתם.
נדל"ן במקום מזומן
הפיתוח נחוץ לצורך הגשמת היעד הלאומי של סין - העברת מאות מיליונים מתושבי כפרים לערים הגדולות, כחלק מהמאמץ לחזק את המעמד הבינוני במדינה.
ממשלת סין נאבקת לרסן את מחירי הנדל"ן ולעצור את עליית האינפלציה, אך גם כאשר הבנקים הממשלתיים מסרבים להעניק הלוואות למפתחים, מלווים בשוק האפור תמיד שמחים לסייע.
פרופ' פטריק צ'ובנק, מרצה לעסקים באוניברסיטת צ'יגואה בבייג'ין, אומר כי קדחת הבנייה מונעת בידי משקיעים חמדנים, המנותקים מצרכיהם של מיליוני מהגרי העבודה. "אנשים משתמשים בנדל"ן כהשקעה, כמקום לאגור מזומן. הם מתייחסים לכך כמו אל זהב", אמר צ'ובנק. "הם אוגרים יחידות דיור ריקות. תופעה זאת קיימת בערים בכל גודל".
אך באורדוס, התופעה בולטת במיוחד. את העגורנים ניתן לראות מכל פינה, ובניית הרובע הפיננסי, בעלות של 450 מיליון דולר, בעיצומה. הביקוש לנדל"ן כאן כה גבוה, שבשנה שעברה מכירות הדירות באורדוס הגיעו ל-2.4 מיליארד דולר, לעומת 100 מיליון דולר ב-2004 - לפי נתוני הממשלה. במהלך אותה תקופה, המריאו מחירי הנדל"ן המסחרי והפרטי ב-260%.
"זו עיר העתיד", אמר לי הונג, פקיד ממשל, במהלך סיור שנערך באחרונה בקנגבאשי. "אנחנו נבנה כאן מרכז פוליטי, תרבותי וטכנולוגי. זה החלום שלנו". אך העתיד עדיין לא הגיע, למרות מאמציו של לי לשכנע את הכתב כי התמונה שונה. "אפשר לראות כאן אנרגיית נדל"ן אמיתית", הוא אמר, בעודנו משקיפים אל מרכז העיר השומם. בין המבנים הריקים הניצבים בסמוך לכיכר העירייה אפשר למצוא בית קולנוע, בית אופרה ומוזיאון לאמנות.
תוכנית הפיתוח נהגתה על ידי פרנסי העיר ב-2004 ונבנתה בסיוע ההכנסות האדירות מפחם. ומאחר שמכירות פומביות של קרקע הן מקור משמעותי להכנסות המדינה בסין, חלק מהאטרקטיביות של התוכנית היתה האפשרות להעלות את ערך הקרקע באזור בלתי מפותח. קוני הבתים קפצו בהתלהבות על המציאה, והפרויקטים בקנגבאשי זכו לשמות מפוצצים.
ז'הנג טינג, יזם בן 26 שרכש נכס באזור ולמרבה הפליאה אף מתגורר בו, קנה שני נכסים בקנגבאשי, אחד עבורו ואחד כהשקעה. ז'הנג שילם כ-125 אלף דולר עבור הדירה להשקעה, בשטח של 185 מ"ר. "קניתי אותה מאחר שמחירי הדיור ללא ספק יעלו בעיר חדשה שכזאת. אין סיבה להטיל בכך ספק. הממשלה כבר עברה לפה".
כשנשאל האם הוא חושש מפני היעדר התושבים באזור, השיב: "אני יודע שאנשים אומרים שזו עיר ריקה, אבל אין לי בעיה לגור כאן לבדי. זו עיר חדשה, בואו ניתן לה קצת זמן".
עיר הרפאים הסינית
מאת דייוויד ברבוזה
17.12.2010 / 7:14