דיור בהישג יד: חוזרים לחוקי הגנת הדייר?

>> באחרונה דורשות חלק מוועדות התכנון מיזמי נדל"ן להקצות "דיור בהישג יד". מושג זה נזכר בתמ"א 35, שאחת ממטרותיה היא חידושו וציפופו של המרחב הציבורי, ולצורך להגשמתה הוטל על הוועדות המקומיות להגיש תוכניות לחידוש מרכזי הישובים תוך הקצאת דיור בהישג יד לאוכלוסיות חלשות. ככל הידוע, לא הוגשו תוכניות כאלה, והמושג דיור בהישג יד נותר חסר תוכן, ונתון לשיקולן של הוועדות.

בהיעדר הגדרה עולות השאלות בדבר כמות הדירות שיוקצו, גודלן, מי זכאי להן ועוד. הרשויות מנסחות חד-צדדית את התנאים ומכתיבות אותם ליזם, למרות הפגיעה הקשה בו. התכלית המוצהרת של דיור בהישג יד - הרצון לאפשר מגורים למעוטי יכולת - תואמת את התכלית שעמדה ביסוד חקיקת חוק הגנת הדייר, שנחקק כחוק סוציאלי על רקע מצוקת הדיור בתקופת המנדט ועם קום המדינה.



המטרה הוגשמה על דרך הקניית הגנה לדיירים מפינוי לכל חייהם, תמורת דמי שכירות זעומים. ברבות השנים נהפכו הנכסים המוגנים למעמסה כלכלית כבדה על בעלי הנכסים ולמפגע עירוני, מהטעם שהן הדיירים והן הבעלים שקיבלו דמי שכירות אפסיים לא השקיעו בשיפוץ הבניינים.



בשל קריסת הבסיס ההגיוני והתכליתי לדיירות המוגנת, צימצמו בתי המשפט את ההגנה על הדיירים. כך נעלמת הדיירות המוגנת, ובמרכזי הערים צצים בניינים שהתפנו ועוברים שיפוץ המועיל הן לבעליהם והן לציבור הזוכה במתיחת פנים עירונית. דעיכת ההגנה, אם כן, מועילה גם לפרט וגם לציבור.



והנה, בהיפוך למגמה זו, מבקשות הרשויות להגן על ציבור שלדעתן ראוי להגנתן, והפעם תחת כותרת חדשה - דיור בהישג יד. בנוסף להיעדר קריטריונים ברורים, מעורר מהלך זה שאלה חוקתית בדבר סמכות הרשויות המקומיות להפקיע, הלכה למעשה, קניין פרטי. אילו היה עומד היום חוק הגנת הדייר בפני הליכי אישור, היו לו מתנגדים רבים בהיותו סותר את חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, שלפיו אין פוגעים בקניינו של אדם אלא בחוק ההולם את ערכי מדינת ישראל, שנועד לתכלית ראויה ופגיעתו אינה עולה על הנדרש.



ניתן לטעון שפגיעתו של חוק הגנת הדייר בקניינם של בעלי נכסים לא נעשתה לתכלית ראויה, במיוחד כשמרכזי הערים אינם המקום היחיד למגורי מעוטי יכולת. בכל מקרה, פגיעה בקניינו של אדם לא תיעשה אלא על ידי חוק, ובמקרה של דיור בהישג יד, אין חקיקה המסדירה את הנושא - למרות הפגיעה הקניניית הקשה.



ואכן, באחרונה הורתה הוועדה המחוזית תל אביב להימנע מחיוב יזמים להקצות דיור בהישג יד בשל היעדר הסמכה חוקית לחייבם לעשות כן. ראוי שבעקבותיה יילכו כל הוועדות האחרות.



על המדינה לתת מענה לאוכלוסיות חלשות, אך לא על חשבון קניין פרטי ולא באזורי יוקרה. פיתוח תשתית תחבורה יקצר את הנסיעה לפריפריה ויאפשר מגורים באזורים זולים, על קרקעות בבעלות המדינה.



אזורי הביקוש יתפתחו לפי כוחות השוק, והפתרונות שמנסות רשויות לכפות פוגעים לא רק בקניין, אלא גם במרקם העירוני, כפי שפגע חוק הגנת הדייר. רצוי ללמוד מניסיון העבר ולא ליפול למלכודות פופוליסטיות שיגרמו נזק בלתי הפיך וגם לא יפתרו באופן אמיתי את מצוקת המחירים.



-



הכותבת היא עורכת דין שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן