מחפשים דירה זולה? זה הזמן להיכנס לכושר

האפשרות הראשונה שעולה כאשר מדברים על דירות זולות היא לחפש אותן בפריפריה, במרחק גדול ככל האפשר מהמרכז. ואולם יש אפשרות נוספת, שלא כולם מביאים בחשבון: התפשרות על דירה במרכז, שחסרונה הגדול הוא הגישה אליה - שכן היא נמצאת בקומה גבוהה, ללא מעלית. כך, על המחיר הזול והמיקום המרכזי משלמים בפעילות גופנית נמרצת מדי יום ביומו.



כך למשל, בלב לבו של המרכז, במרחק קצר מתל אביב ועוד בגבעתיים המבוקשת, אפשר למצוא דירת ארבעה חדרים המוצעות למכירה ב-1.17 מיליון שקל בלבד. מדע בדיוני? ממש לא. מדובר בדירה בשטח של 110 מ"ר, שאולי אינה נחשבת מרווחת במיוחד ביחס לדירות מודרניות יותר, אבל בהחלט מספיקה למשפחה עם שני ילדים, ומי שיקנה אותה לא יצטרך לעמוד בפקק הנוראי בדרך לתל אביב מדי בוקר. על מה בכל זאת צריך להתפשר? הדירה נמצאת בקומה רביעית ללא מעלית, בבניין ישן, והיא חזיתית לרחוב הומה תנועה. אפשר לגור בה במצבה הנוכחי, אבל בהחלט עדיף לשפץ אותה.



"מחירי דירות דומות נעים סביב 1.3-1.4 מיליון שקל, תלוי בקומה ובאיכות הדירה", מעריכה המתווכת יהודית יעקב מאנגלו סכסון גבעתיים, שמשווקת את הדירה בבלעדיות. "אותה דירה בקומה הראשונה כבר היתה עולה 100 אלף שקל יותר". לדבריה, בשכונות בורוכוב בגבעתיים או נחלת יצחק שבתל אביב, שנמצאות במרחק הליכה מרחוב עליית הנוער, מגיעים מחירי הדירות ל-1.7 ואף 2 מיליון שקל. מדובר בשכנות שקטות ואיכותיות יותר, ובבניינים רבים בהן יש מעלית, כך שמחירי הדירות מגלמים גם את הנוחות הזו.



האם מדובר במציאה מתחת למחיר השוק? ממש לא: מדובר בדירה שמתומחרת לפי המגבלות שלה, ורכישתה יכולה להיות עסקה טובה למי שעונה על ההגדרות שמנינו בתחילת הכתבה - זה שרוצה לרכוש דירה בזול ובמרכז.







מחיר נדיר בהוד השרון



נעם דרסה, זכיין רי/מקס 100% בגבעתיים ורמת גן, מדווח אף הוא על מציאה בגבעתיים: דירה חזיתית בקומה שלישית ללא מעלית, הזקוקה לשיפוץ, שמחירה 1.09 מיליון שקל. מדובר בדירת שלושה חדרים וחצי, בשטח של 85 מ"ר, ברחוב כצנלסון במרכז העיר שהוא רחוב חזיתי ורועש ויש בו בעיית חניה.



"עבור מי שאין לו תקציב ורוצה לגור במרכז, זו עסקה נהדרת. לא מדובר במחיר נמוך מהשוק, זה המחיר לדירות מהסוג הזה", מוסיף דרסה.



המתווכת אורלי מנשר, זכיינית רשף נכסים בהוד השרון וכפר סבא, מציעה שלוש דירות העונות לתיאור. אחת מהן היא בקומה רביעית ברחוב הפלס בכפר סבא, ארבעה חדרים על 80 מ"ר, ב-1.1 מיליון שקל. בסביבת הדירה יש מוסדות חינוך המתאימים למשפחות ואף שמדובר בקומה רביעית, הנה ההפתעה - בבניין יש מעלית. אז מה הבעיה? מדובר בדירה שזקוקה לשיפוץ, מסבירה מנשר.



דירה נוספת שמשווקת מנשר, בהוד השרון, היא דירת ארבעה חדרים ברחוב בן גמלא בשכונת מגדיאל, בשטח 106 של מ"ר, בקומה שלישית ללא מעלית, משופצת עם מטבח חדש ופרקטים בחדרים תמורת 1.1 מיליון שקל. מגדיאל היא שכונה ותיקה בחלקה המזרחי של דרך רמתיים בעיר, הנחשב פחות איכותי מהחלק המערבי. ואולם מנשר מסבירה כי "רחוב בן גמלא תופס תאוצה, כי יש בו בנייה חדשה ובסביבה יש פרויקטים של פינוי-בינוי. אף שלא מדובר בשכונה חדשה, הבניינים שמורים והאזור מתאים למשפחות".



בצד המערבי של הוד השרון, מציעה מנשר דירה ברחוב ישורון בשכונת רמתיים. מדובר בדירת 3.5 חדרים בשטח 90 מ"ר בקומה שלישית ללא מעלית וחניה, המוצעת למכירה ב-900 אלף שקל. "זו כבר דירה במחיר נדיר באזור מבוקש עם מוסדות חינוך טובים, וקרוב למרכז", אומרת מנשר.



דירה בהרצליה במיליון שקל



מן הסתם, דירות במבנים בני ארבע קומות ללא מעלית אינן דירות מודרניות, ומבחוץ אינן נראות מפוארות במיוחד - אולם זה חלק מהמחיר שיש לשלם כדי להתגורר בסמיכות לתל אביב.



במרכז הרצליה, ברחובות הפנימיים הסמוכים לרחוב סוקולוב, נמכרו באחרונה דירת שלושה חדרים בקומה ראשונה על עמודים ודירה דומה בקומה שלישית על עמודים. הראשונה עלתה 1.2 מיליון שקל, ואילו השנייה - 1.025 מיליון שקל, חיסכון של 15% ו-175 אלף שקל.



ברחוב אימבר במרכז כפר סבא, לעומת זאת, נרכשה דירת שלושה חדרים בקומה ראשונה על עמודים במיליון שקל, ואילו דירה דומה בקומה השלישית נמכרה ב-938 אלף שקל. ההפרש במקרה זה מגיע לכ-6% ו-62 אלף שקל במחיר. ברחוב בן יהודה בראשון לציון נמכרה דירת שלושה וחצי חדרים בקומה ראשונה ב-917 אלף שקל, ואילו דירה בגודל דומה בקומה הרביעית נמכרה ב-860 אלף שקל - הפרש של כ-11% ו-57 אלף שקל במחיר.



בשכונת בקעה בירושלים - הנחשבת יוקרתית בגלל המבנים הערביים העתיקים לשימור שמאפיינים אותה - מוצעת דירת שלושה חדרים בשטח 75 מ"ר, בדרך בית לחם, במחיר של 1.1 מיליון שקל. לדירה יתרונות רבים: מלבד מיקומה ברחוב המרכזי שוקק החיים והשכונה היוקרתית, היא עברה שיפוץ מסיבי שכלל מטבח, סלון, החלפת ריצוף, אינסטלציה והתקנת הסקה.



יתרון נוסף של הדירה הוא תוכנית שמאפשרת את הרחבתה, כפי שעשו בעלי דירות אחרים בבניינים סמוכים. הבעלים של הדירה הם תושבי חוץ שלא התגוררו בה אלא השכירו אותה לתקופות קצרות, כך שהדירה ברמת תחזוקה גבוהה מאוד. ולמרות כל זאת, המחיר נמוך יחסית בשל מיקומה בקומה הרביעית בבניין בן ארבע קומות.




רחוב יהודה הלוי, רחובות. צילום: דודו בכר



"רוב הלקוחות שאני מביאה לכאן הם צעירים, כאשר אני מזהירה מראש שבדירה אין מעלית. יש 60 מדרגות - ספרתי, אני ברורה מאוד בעניין הזה", מסבירה המתווכת עליזה גילמן מסוכנות רי/מקס חזון בירושלים. "המחיר הוא פנטסטי לאזור ולפוטנציאל העתידי של הדירה. יש רוכשים פוטנציאליים שנכנסים לדירה במצב רוח מרומם, ואחרים שנראים כאילו עברו יום שלם של חדר כושר".



הדירה מוצעת למכירה מזה כשבועיים, וההערכה היא כי תימכר ללא קושי, על אף חסרונה המובהק. בשכונה, לדברי גילמן, בקושי מוצעות כיום דירות במחירים כאלה, ורוב הדירות ברמה דומה הנהנות מגישה נוחה יותר (מעלית או קומה נמוכה במבנה שיכון) נמכרות במחירים של 1.6-2.5 מיליון שקל.



דירה נוספת בתקציב שהוגדר ניתן לרכוש בהוד השרון, עיר יקרה ומבוקשת לכל הדעות, לפחות במרבית משכונותיה. ברחוב מגדיאל שבשכונת מגדיאל הממוקמת במרכז העיר, מוצעת כעת דירת שלושה חדרים בשטח 75 מ"ר שעברה שיפוץ כללי ב-1.1 מיליון שקל. לדברי בני היא מרכזית וקרובה לכל מוסדות החינוך ומרכזי הקניות החשובים בעיר. אפילו העובדה כי בדרך מגדיאל מורגשת תנועה ערה יחסית של כלי רכב, אינה מהווה בעיה במקרה של דירה זו, מאחר שמדובר בבניין ישן בן ארבע כניסות, והדירה ממוקמת בכניסה הרביעית והרחוקה ביותר מהכביש. החיסרון היחידי של הדירה הוא מיקומה בקומה הרביעית והאחרונה של הבניין. "לו הדירה היתה ממוקמת בקומה הראשונה של הבניין, הקונה היה צריך להיפרד מ-100 אלף שקל נוספים", אומר רענן.



קרית אונו נהפכה בשנים האחרונות לעיר בלתי מושגת. פרויקטים יוקרתיים שמילאו את העיר הפכו אותה למבוקשת על ידי אוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה. אך גם בה, מתברר, יכולה להתגורר משפחה בתחילת דרכה, עם תקציב של 1.1 מיליון שקל. ברחוב צה"ל למשל, הממוקם במרחק הליכה מקניון קרית אונו, מוצעת כעת דירת 3.5 חדרים תמורת 1.1 מיליון שקל, כאשר המחיר עוד פתוח למשא ומתן. לדברי מנהלת סניף אנגלו סכסון קרית אונו, גילה קוממי, הדירה היתה במקור דירת שלושה חדרים, אך מאחר והיא מרווחת במיוחד וכוללת 84 מ"ר, בעליה הפכו אותה לדירת שלושה וחצי חדרים.




צילום: תומר נויברג / ג'יני



לדברי קוממי, "ממש ממול נבנו פרויקטים חדשים של אזורים ושיכון ובינוי, שם לא ניתן לקנות דירה מבלי להיפרד ממינימום 1.7-1.8 מיליון שקל. האוכלוסייה ברחוב היתה בעבר ותיקה, אך בגלל שאין מעליות בבניינים המבוגרים נטשו אותה ואוכלוסיה צעירה ואיכותית נכנסה במקומה". קוממי מוסיפה כי רחוב צה"ל הוא שקט במיוחד עם נגישות נוחה ליציאה מהעיר ונמצא בסמוך למוסדות חינוך. חסרונה היחד של הדירה הוא מיקומה בקומה הרביעית של הבניין.



המתווכים ירון וגלי שמיר מרי/מקס אבניו בחולון מפנים אותנו לשכונת נאות רחל בעיר, שם מוצעות דירות שלושה וחצי עד ארבעה חדרים במחירים של 800-950 אלף שקל. שכונת נאות רחל לא נחשבת לאחת מהשכונות הטובות בעיר, אבל באלה, כדוגמת אגרובנק, הדירות גם יקרות יותר. מחירי דיורת שלושה חדרים באגרובנק מתחילים ב-1.1 מיליון שקל, ומחירי דירות ארבעה חדרים מתחילים ב-1.25 מיליון שקל.



במאגר הנכסים שלהם יש גם דירת שלושה וחצי חדרים בשטח 85 מ"ר ב-770 אלף שקל. הדירה משופצת חלקית, אבל היא ממש לא מפנקת. ואולם בסכום של כ-150 אלף שקל אפשר לחדש אותה, ובסך הכל ההשקעה בדירה לא תעלה על מיליון שקל, כולל הוצאות לא צפויות. בצד החסרונות, מדובר בדירה הממוקמת בקומה שלישית ללא מעלית, ללא חניה ברחוב עם בעיות חנייה והיא חזיתית לרחוב המסחרי דב הוז.



קומה גבוהה, מחיר נמוך, עתיד מעורפל



שוק הנדל"ן הבוער כולל גם את הדירות הבעייתיות, אלה שעד לשנים האחרונות היו מוקצות על ידי הרוכשים, וכיום ניתן לראות ביקושים נאים גם לדירות על ציר נמיר הרועש בתל אביב וגם לאלה שדורשות טיפוס מייגע במדרגות. בימים אלה הכל הולך, או במקרה שלנו - מטפס.



מה, בעצם, צריך להיות הפרש המחירים בין דירה בקומה הראשונה בבניין, לבין דירה זהה בקומה הרביעית, באותו בניין? תיאורטית, אין שום בעיה: ההפרש אמור להגיע לרמות של 20%-30%. ואולם החיים מסובכים יותר, ופעמים רבות ניתן לראות הפרשים אחרים - תלוי במצב הדירות והשוק.



כשהשוק קפוא ויש בעיות למכור דירות מכל סוג שהוא, בעלי דירות מבינים שהדרך היחידה לעניין רוכשים פוטנציאלים בדירות בקומות עליונות בבתים ללא מעלית היא להוריד את המחירים במידה ניכרת. בתחילת העשור ניתן היה לראות דירות כאלה נמכרות במחירים שהיו נמוכים ב-35% ואף יותר ממחירי דירות בקומות תחתונות.



כיום, לעומת זאת, השוק בוער, וגם דירות עם נגישות גרועה משתתפות בו, כך שבעלי דירות כאלה יכולים לדרוש עליהן מחירים גבוהים הרבה יותר מבעבר. בנוסף לכך, מספר המתווך חיים קאופמן כי חלק גדול מרוכשי דירות אלה הם משקיעים, שמתכננים להשכיר אותן לצעירים. אותם משקיעים, שהיו אחראים לחלק משמעותי מעליות המחירים שנרשמו בשנים האחרונות, מוכנים לשלם גם על דירות כאלה מחירים גבוהים יותר מאשר אנשים שרוכשים דירה לצורכי מגורים, וזו סיבה נוספת לכך שההפרשים התיאורטיים קוזזו בתקופה האחרונה.



אבל מעבר למצב זמני של שוק, מחיר דירה נקבע על ידי מספר רב של פרמטרים סובייקטיביים ונקודתיים, ומספר המדרגות שמובילות אליה הוא רק אחד מהם. כך, למשל, מספרים אנשי נדל"ן כי פעמים רבות דירות בקומות הללו מושקעות ומשופצות יותר מאשר דירות בקומות תחתונות, מאחר שבעליהן מעוניינים לפתות רוכשים להביא אותן בחשבון.



נושא נוסף שעשוי לחולל שינוי הוא הסיכוי שבמבנה הרלוונטי תושג הסכמת דיירים להקמת מעלית בבניין או לשדרוג המבנה לפי תמ"א 38, או שבמקום מתוכנן פרויקט של פינוי-בינוי. נסיבות אלה הופכות לחלוטין את כל הגורמים התיאורטיים, מאחר שהן מביאות לכך שדירות בקומות האחרונות בבתים ישנים יושבחו במידה רבה מאוד, ושערכן יעלה משמעותית לעומת דירות שנמצאות בקומות הראשונות.



זו הסיבה לכך שכאשר מותקנת מעלית בבתים כאלה, דיירי הקומה הרביעית נושאים בכמחצית מהעלויות, בעוד שדיירי הקומות הראשונות כמעט שלא משלמים עליה.



ככלות הכל, רוכשי דירות צריכים לשאול את עצמם האם כדאי לרכוש דירה בקומה אחרונה במבנה ישן ללא מעלית? התשובה אינה מוחלטת, אבל יש לקחת בחשבון, שמה שטוב עבור צעירים רווקים, אינו בהכרח מתאים למשפחה צעירה עם תינוקות, שצריכה להוריד ולהעלות יום-יום עגלות ואביזרים אחרים שקשורים לילדים; לעתים סבא וסבתא יתקשו לטפס את עשרות המדרגות בדרך לדירה.



אבל לכל דבר יש את המחיר, ומי שרוצה להישאר באזורי הביקוש, צריך להבין שלא ניתן לרכוש כיום דירות במחירים סבירים באמצעים אחרים. כאמור, במקומות שונים קיים סיכוי כלשהו לשינוי המצב בעתיד באמצעות יישום תמ"א 38, פינוי-בינוי או הכנסת מעלית, ואת כל הפרמטרים הללו יש להכניס להליך קבלת ההחלטות בנוגע לרכישת דירה כזו - אולם בוודאי שאין להסתמך עליהם במידה מופרזת.



מבין שלושת הגורמים, התקנת מעלית נראית כדבר המעשי ביותר, ואולם גם כאן תגובת השכנים בדרך כלל אינה מעודדת, ובעלי דירות בקומות העליונות צריכים להביא בחשבון, שחלקם במעליות יהיה גדול יותר ממה שחישבו.



אריק מירובסקי.