ניסויים בשוק הנדל"ן

>> מי שטוען כי מהלכי הממשלה בתחום המיסוי יפשירו דירות לשוק, יורידו מחירים ויקלו על מצוקות הזוגות הצעירים - רצוי שיטרח גם להוכיח את הדברים. לרבים העוסקים בנדל"ן (שמאים, רואי חשבון, עורכי דין ואחרים) הדברים נראים הרבה יותר סבוכים. יהיה מדויק יותר לתאר את הצעד הזה כפתח למהלכים בעלי השפעות ישירות ועקיפות רבות, שחלקן סותרות וחלקן בלתי צפויות, וקשה מאוד לנבא כיצד ישפיע על השוק.

קשה להבין איך החלטה, שהשלכותיה נראות כיאוטיות ובלתי צפויות, מתקבלת בכזו קלות, מה גם שבכירים באוצר ובמשרד השיכון הזהירו בעבר מפני השלכותיה האפשריות - פגיעה קשה בתחום הנדל"ן להשכרה ועליית מחירים אפשרית. יש גם מקום לשאול אם משקיעים ראויים לפרס הגדול שהממשלה מתכננת לתת להם רק כדי להרוויח שנתיים בשוק, שכבר כיום עושה סימנים של רגיעה והמשקיעים בו כבר מממשים נכסים, ללא הזדקקות לחקיקה חדשה.



הנה, למשל, הגידול הצפוי בהיצע הדירות. זה יכול להתפזר גיאוגרפית באופנים שונים, וייתכן מאוד שישפיע על המחירים במקומות מסוימים ולא ישפיע כלל במקומות אחרים; הוא עשוי להמריץ משפחות לרכוש דירות שהושכרו במקומות מסוימים, ואילו במקרים אחרים דווקא משקיעים חדשים ייכנסו; ייתכן כי יתברר, שאין זהות בין מכירת הדירות האלה לבין ביקושים שדווקא מופנים למקומות אחרים. כך שאמירה שאלפי דירות חדשות ייכנסו לשוק, גם אם היא נכונה - תתגלה מהר מאוד כסתמית.



שאלת מפתח אחרת שיש לבדוק היא כיצד ישפיע המהלך על מגזר שוכרי הדירות, שיצטרך להתמודד עם היצע דירות מצומצם. בממשלה סבורים ככל הנראה, שמחירי הדירות יירדו ויגרמו לחלק משוכרי הדירות לעבור לסטטוס של רוכשים, ובכך הם יקזזו את הירידה בהיצע. לא ברור מה שיעורם של שוכרי הדיור שירצו ויוכלו לרכוש לעצמם דירות, כפי שלא ברור מה שיעור ירידות המחירים - אם בכלל.



אבל חיזוק להערכות שצעדי משרדי האוצר והשיכון בתחום המיסוי לא יפעלו בכיוון הרצוי מגיע דווקא מהאוצר, או ליתר דיוק מדו"ח מינהל הכנסות המדינה מלפני ארבע שנים. בסקירת המס השנתית ל-2005, מתייחסים בדו"ח להשלכות של הנחות שניתנו ב-2002 במס שבח. שיעורי המס הופחתו אז ב-20% במטרה להעיר את שוק הנדל"ן, שהיה באותה תקופה קפוא עקב המיתון הכבד.



והנה, על פי הדו"ח, התברר כי בעוד שבעלי נכסים רגילים לא מיהרו למכור את הנכסים שלהם, מי ששמחו למכור את הדירות שלהם וליהנות מהנחות המס היו בעלי דירות יוקרה ובעלי מה שמכונה "נכסים היסטוריים", כלומר דירות ישנות וקטנות בדרך כלל, שהוחזקו בבעלות במשך עשרות שנים.



אם כך, הדירות שיצאו לשוק בעקבות אותו מבצע מס נמצאו לא אקטואליות לזוגות צעירים ואף למשפרי דיור. נכון, התקופה היתה אחרת, השוק נראה אחרת, המניעים להטבות היו שונים לגמרי ואף שיעורי ההטבות היו צנועים משמעותית יחסית להטבות המוצעות כיום - אך העיקרון היה אותו עיקרון, וב-2002 הוא נכשל נחרצות.