"מי שמפסיד כיום בשוק הנדל"ן - ימשיך להפסיד"

>> בכירים באגף התקציבים ובמשרד השיכון התנגדו בעבר להחלטה שקיבלה אתמול הממשלה, להעלאת מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה ולפטור ממס שבח, במסגרת הניסיונות לצנן את שוק הנדל"ן. להערכתם, ההחלטה עשויה אף לגרום לעלייה במחירי הנדל"ן.

על פי ההצעה, שהגישו בסוף השבוע שר האוצר יובל שטייניץ ושר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס ואושרה אתמול, במכירת דירת מגורים, שנעשתה בתקופה שנקבעה, ישולם מס רכישה משווי הזכות הנמכרת, ובלבד שאינה דירתו היחידה של הרוכש. כך, למשל, על דירה ששווייה עד מיליון שקל ישולם מס בשיעור של 5% (במקום 3.5% כיום); על דירה ששווייה 1- 3 מיליון שקל ישולם 6% (במקום 5% כיום); ועל דירה ששווייה יותר מ-3 מיליון שקל ישולם מס בשיעור של 7%. במקביל, אושרה הוראת שעה לשנתיים, כך שדירות שיימכרו יזכו בפטור ממס שבח, שרמתו כיום היא 20%, גם אם מכירת דירה בוצעה פחות מארבע שנים לפני המכירה של הדירה הבאה.



"דירות להשקעה מופנות לשוק השכירות שהולך ומתפתח. אם פעם שיעור הבעלות על דירה היה 71%, כיום שיעור זה ירד ל-69% ו-68%. מדובר במאות אלפי משקי בית שעברו לגור בשכירות", אומרת רחל הולנדר, מנהלת אגף מידע וניתוח כלכלי במשרד הבינוי והשיכון, בישיבת ועדת הכספים באוקטובר 2009. הוועדה דנה בהצעה להעלאת מס רכישה ופטור ממס שבח בעת מכירת דירה.



"מי שפותר את הבעיה של אלה המעוניינים לגור בשכירות זו דווקא המשקיעים, שעלתה מ-20% בראשית העשור", הוסיפה הולנדר. "כיום היא 30% ו-33%, וזו פעולה ברוכה. אנחנו יודעים שמחירי השכירות עלו ב-5% ב-2007-2008 וב-12% ב-2008-2009, לפי הלמ"ס. אז כל פעולה שתביא לצמצום השוק - תהפוך את המצב לגרוע יותר".



במסגרת החלטת הממשלה אתמול, נקבע כי בעל נכס יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת שתי דירות מגורים במהלך התקופה, ובתנאי ששווי המכירה של כל אחת משתי הדירות לא יהיה יותר מ-3 מיליון שקל. הפטור לא יחול על דירת מגורים שבעליה קיבל אותה ללא תמורה, בעסקת מכירה בין קרובים או במכירת דירת מגורים שהושפעה מזכויות בנייה נוספות שהשביחו את הנכס.



תזכיר החוק יופץ למשך שמונה ימים לצורך קבלת הערות, ומיד לאחר מכן יובא לאישור ועדת השרים לענייני חקיקה, שתחליט אם להגישה לכנסת. בדברי ההסבר להחלטת הממשלה נאמר כי תוספת הכנסות המדינה ל-2011-2012 מוערכת ב-130 מיליון שקל נטו, כאשר הפסד ההכנסות מהפטור ממס שבח מוערך ב-120 מיליון שקל, והגדלת שיעורי מס הרכישה מוערכת בתוספת הכנסות של כ-250 מיליון שקל בשנה.



השפעה זניחה



"בישראל יש יותר מחצי מיליון דירות להשקעה", נימקו באוצר את ההחלטה, "רק אם אחוז אחד ייענה לדרישה, יוזרמו 5,000 דירות זמינות לשוק". אבל גם בשוק הנדל"ן היו אתמול תגובות ספקניות לגבי השפעת המהלכים.



עו"ד ניר הורנשטיין, שותף במשרד אלתר ושות' סבור כי "משקיעים שימכרו דירות יגרמו לירידת מחירים. גם ירידה של 10% במחיר דירה יכול לגרום לכך שאנשים שלא היו יכולים לקנות דירות בעבר יהיו יכולים".



"התוכנית מוכיחה שמי שגיבש אותה אינו בקיא בשוק הנדל"ן בישראל", אומר עו"ד ניסן שריפי, לשעבר יו"ר ועדת מסים של לשכת עו"ד בישראל ויו"ר המכון לחקר הנדל"ן. "מי שמפסיד כיום ממצבו של שוק הנדל"ן ימשיך ויפסיד".



כיום משקיעים שצברו דירות נאלצים להמתין ארבע שנים בין מכירת דירה אחת לשנייה כדי לזכות בפטור. אם החוק יאושר, הם יוכלו למכור את כל הדירות שלהם בבת אחת ללא מסוי.



מרוויחים נוספים הם בעלי הקרקעות בעסקות קומבינציה. בעסקות נשארים בעלי קרקע עם מלאי דירות שהם לא יכולים לממש בו זמנית. כך, למשל, מי שנתקע עם מלאי של דירות צריך לחכות 20 שנים כדי למכור את הדירות פטורות ממס שבח. כעת, עם מתן הפטור הזמני ממס שבח, בעלי מלאי של 20 דירות לא יוכלו לנצל את ההטבה, מחשש שהעסקות יהוו מקור בעיה מול רשויות המס, אומר רו"ח והעו"ד טארק דיביני, מנהל מחלקת מיסוי נדל"ן, bdo זיו האפט.



פחות דירות להשכרה



ואולם המפסידים העיקריים הם שוכרי הדירות, שמהווים כשליש משוק הדירות. מצבם מעולם לא היה טוב, וכעת הוא יהיה גרוע עוד יותר. "המטרה של הממשלה היא להקטין את היצע הדירות להשקעה", מציין דיביני. "ביישום מטרה זו, הרי שהיצע הדירות להשכרה יקטן, מה שיעלה את מחיר השכירות", הוא מוסיף.



"רק לפני כשנה תיקנה הממשלה את חוק עידוד השקעות הון לעידוד פרויקטים להשכרה, במטרה להגדיל את מצאי הדירות המושכרות וכעת היא פועלת בכיוון של הקטנת מצאי הדירות להשכרה" אומר בתגובה עו"ד אהוד זוהר, המייצג את התאחדות הקבלנים. "הדבר ייפגע בעיקר בשכבה הנמוכה ביותר שגרה בשכירות כבר שנתיים-שלוש. אם קודם ליוזמות לא היה להם הון עצמי לקנות דירה, מה השתנה כעת? יש תחושה שההחלטות האלה התקבלו בחיפזון, סוג של שליפה מהמותן".



"נראה שהרפורמה הנוכחית בוצעה בחיפזון וללא בדיקה, ותכליתה הוא אך ורק ליצור ספין תקשורתי. בזה היא הצליחה", אומר עו"ד שריפי, "האם מחירי דירות יירדו בעקבות רפורמה כלשהי? להערכתי, לא. אין אינטרס להוריד את המחירים, אחרי הכל כולנו ממונפים. ואם אנחנו ממונפים, למדינה אין אינטרס להוריד מחירים".