להשכיר דירות ללא מס ובמימון בנקאי

>> כיום מוענקות הקלות מס מיוחדות על הכנסות מדירות מגורים: דמי השכירות פטורים ממס עד תקרה חודשית בסך 4,680 שקל, או שמשולם מס בשיעור 10% על מחזור דמי השכירות ללא מגבלת תקרה. כיצד ניתן להפוך את כל ההכנסות מדמי שכירות להכנסות פטורות ממס?



להלן תכנון מס שביצועו יאפשר הפיכה של כל דמי השכירות או רובם להכנסות פטורות במס. תכנון המס רלוונטי לאחר ניצול הפטור הרגיל המוענק להכנסה מדמי שכירות.

הוראות החוק מעניקות פטור מוחלט ממס הכנסה להכנסות מהפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן או להפרשי שער למטבע כלשהו. הפטור מוענק להפרשי הצמדה או הפרשי שער שקיבל יחיד בשל נכס, ובלבד שהתקיימו כל התנאים הבאים: הפרשי ההצמדה אינם הפרשי הצמדה חלקיים; היחיד לא תבע ניכוי הוצאות ריבית או הפרשי הצמדה בשל הנכס; והפרשי ההצמדה אינם הכנסה מעסק.



תכנון המס: המשקיע מקים חברה המבצעת את רכישת הדירות. בעל השליטה מעמיד לחברה הלוואת בעלים צמודה למדד חיובי או למט"ח - הגבוה שבהם בכל שנה. החברה מקבלת מימון בנקאי לרכישת הדירה. הפרשי ההצמדה שתשלם החברה לבעל מניותיה יותרו לה בניכוי כהוצאה ויהיו פטורים ממס בידי בעל המניות - המשקיע. החברה זכאית לפחת בשיעור של 4%.



דוגמה: החברה רוכשת דירה ב-2 מיליון שקל באמצעות הלוואה מהבעלים (50%) והלוואה בנקאית (50%). בהנחה שהדירה מניבה תשואה של 5% בשנה, יהיו לחברה הכנסות של 100 אלף שקל בשנה. נניח שלחברה הוצאות ריבית והצמדה בגין ההלוואה הבנקאית בסך 40 אלף שקל. לבעל השליטה משלמת החברה הפרשי הצמדה בגובה 34 אלף שקל שיהיו פטורים ממס. הפחת יגיע ל-53.3 אלף שקל בשנה, ולכן לחברה יהיה הפסד בגובה 27.3 אלף שקל. רק בתשואה של כ-6.4% לשנה נושקת שורת הרווח/הפסד לאפס. הכנסות החברה משמשות לתשלום הפרשי ההצמדה לבעל המניות (ללא מס) ולהחזר ההלוואה לבנק לפי העניין. לכן, למשך שנים רבות לא תהיה חבות במס הכנסה. גם אם כל ההשקעה מבוצעת בהון עצמי יסתכמו ההוצאות בכ-108 אלף שקל, ויקזזו דמי שכירות בתשואה של כ-5.4%. שיעור עליית המדד או המט"ח בכל שנה יקבעו את גובה ההכנסה החייבת.



-



עו"ד ורו"ח בלנגה הוא מומחה בדיני מסים ושותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות' jack@blanga.co.il