אין פתרונות קסם: מה צריך לעשות כדי להוריד את מחירי הדירות?

מאז קיבל השר אריאל אטיאס את תיק הבינוי והשיכון ושם לו למטרה להוריד את מחירי הדירות בישראל, נהפך הנושא לתחום החם בפוליטיקה הישראלית. מכל הכיוונים אנו שומעים על הצעות חקיקה, ועדות מיוחדות שקמות ורפורמות שאמורות להוריד בסופו של דבר את מחירי הדירות. התוצאה היא בעיקר בלבול, בלי תוצאות ממשיות בינתיים.



ברור כבר כי אין פתרונות קסם ומחירי הדירות לא יירדו ביום אחד, וכדי להגיע למטרה צריכים משרדי הממשלה להשתמש בכמה כלים משולבים. כמו כן, הכלים להקטנת הביקוש לדירות דלים, וברור כי ירידה במחירי הדירות יכולה לבוא בעיקר מהגדלת צד ההיצע, ולשם כך ניתן לנקוט כמה צעדים.



מתחילת כהונתו של אטיאס הוא הציב למינהל מקרקעי ישראל מטרה: להגביר את שיווק הקרקעות לבנייה. בעשור האחרון ירד מלאי הדירות בהדרגה: בשנת 2000 הסתיימה בנייתן של 43.5 אלף דירות. המספר ירד ב-2003 ל-34.6 אלף דירות ולא התאושש מאז, כאשר ב-2009 הסתיימה בנייתן של 32.3 אלף דירות בלבד. לעומת זאת, הביקושים לדירות רק גדלים עקב גידול האוכלוסייה, עלייה במספר המתגרשים (שעוברים מדירה אחת לשתיים) וסיבות אחרות.



מינהל מקרקעי ישראל מחזיק אמנם בכ-93% מהקרקעות במדינה, אלא שרובן המוחלט אינו רלוונטי לדיון - שכן מדובר באזורים ללא ביקוש בנגב ובגליל. באזורי הביקוש בין גדרה לחדרה, רוב הקרקעות של המינהל נמצאות בחכירה של המושבים והקיבוצים. "ואולם בבג"ץ הקשת המזרחית ב-2002 נקבע שצריך להיות צדק חלוקתי, והתגמול שמקבלים החוכרים - המושבים והקיבוצים - בעת הפשרת הקרקע קוצץ באופן דרמטי. אפשר לומר שזה גרם למעצור באספקת הקרקעות כי מאז המושבים לא מקבלים תמורה ואי אפשר להגיע איתם להסדרים", מסביר עו"ד אמיר חן, שותף נדל"ן במשרד פישר בכר חן.







ההמלצה של חן היא לכנס ועדה ציבורית שתקבע פיצוי הולם לקיבוצים והמושבים - מה שיאפשר קידום תוכניות ושיווק של קרקעות מינהל. הבעיה בהמלצה זו היא טווח ההשפעה שלה, שכן הדירות האלה יגיעו לשוק רק בעוד חמש עד שבע שנים לפחות בגלל משך הזמן שלוקח לתכנן ולבנות. בנוסף, כל החלטה או חקיקה בעניין תסתור את עיקרון הצדק החלוקתי שקבע בג"ץ.



מה הסיכוי שזה יקרה? כשמצוקת הדירות גבוהה מספיק, גם עקרונות שקובע בג"ץ יכולים להיפתר באמצעות חקיקה עוקפת. משרד המשפטים כבר הודיע על כינונה של ועדה חדשה בראשות מנכ"ל המשרד ד"ר גיא רוטקופף לבחינת ניהול קרקעות מינהל חקלאיות, שתגיש המלצות במטרה להתאים אותן "למציאות בת זמננו", כולל המלצות לחקיקה ככל שיידרש. חברי הכנסת יהיו צריכים להתמודד עם הפצצה הפוליטית ולהחליט מה חשוב יותר: הזוג הצעיר או הצדק החלוקתי. בנוסף, משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל כבר המליצו להגדיל את הפיצוי לחקלאים ב-50% לרמה של 42-19 אלף שקל לדונם קרקע (תלוי בגידולים על הקרקע).



לא לחכות ל-2020



מיקי ורדי, מנהל ההשקעות הראשי בקרן ריאליטי ולשעבר מנהל מינהל מקרקעי ישראל, מצא מלאי של קרקעות זמינות לבנייה באזורי הביקוש גם ללא חקיקה: "תוכנית המתאר של מחוז המרכז אושרה לפני ארבע שנים ובה הוגדרו שטחים למגורים עתידיים ב-2020, להבדיל מקרקע למגורים שאפשר לבנות עליה באופן מיידי. אלה תוכניות שאושרו לבנייה בוועדה המחוזית, וכל מה שצריך כדי שניתן יהיה לבנות עליהן זה תוכנית מפורטת".



לדברי ורדי, "מהידע שלי, ברוב המקומות התוכניות האלה תקועות בגלל סדרי עדיפויות שונים של העיריות. עיריית כפר סבא, למשל, קידמה במשך שנים את שכונת כפר סבא הירוקה, אבל יש בעיר תוכנית בצפון רחוב בן יהודה של 650 דונם שלא מקודמת. במקום לחכות ל-2020 צריך לקדם את זה להיום".



ההמלצה של ורדי, אם כן, היא לקדם כיום תוכניות שמיועדות ל-2020. היתרון כאן ברור: קרקעות אלה מיועדות בכל מקרה לבנייה, ולכן אין צורך לריב עליהן עם הארגונים הירוקים או לפגוע בקרקע חקלאית.



החיסרון הוא, שוב, משך הזמן. תהליך הגשה ואישור של תוכניות מפורטות עשוי להימשך כמה שנים, ולאחר מכן הוצאת היתרי בנייה יכולה להימשך שנה עד שנתיים נוספות. לבסוף, הבנייה של כל פרויקט נמשכת כשלוש שנים. ומה הסיכוי שהצעד ימומש? הכל תלוי ברצונם של שר הפנים והוועדות המחוזיות והמקומיות.



מה עוד יכול להמריץ בנייה של קרקעות? עו"ד ניר הורנשטיין, שותף במשרד אלתר ושות', המתמחה במיסוי מקרקעין, ממליץ על מתן הנחה במס, בעיקר מס שבח, לתקופה מוגדרת על מכירת קרקעות ליזמים.



"המצב כיום הוא ששיעור המס למי שמחזיק בקרקעות עשוי להגיע ל-40% מערך השבח של הקרקע (עליית השווי של הקרקע) - כלומר קיים תמריץ שלילי למכירת הקרקע. אם תהיה הנחה משמעותית לתקופה מוגבלת בלבד, הדבר יעודד מכירה מהירה באותה תקופה", מסביר הורנשטיין.



"מדובר ביורשים ואנשים שרכשו קרקעות בשנות ה-70, והמס שהם צריכים לשלם גבוה מאוד. כשהם מגיעים אליי לייעוץ ומקבלים את הבשורה שהם יצטרכו לשלם 40% מס, התגובה המיידית שלהם היא לא למכור את הקרקע ולכן הם ממתינים כדי להימנע מתשלום המס הגבוה".



היתרון של ההצעה הוא הפוטנציאל האדיר של הוספת אלפי קרקעות לבנייה, ואולם יש לזכור כי מרבית הקרקעות האלה לא זמינות לבנייה מיידית. קרקעות אלה על פי רוב אינן מתוכננות, וחלקן מיועדות לחקלאות - וצריך לשנות את ייעודן; חלקן האחר מיועדות למגורים, אבל אין להן תוכניות מפורטות. בכל מקרה, הסיכוי למימוש ההצעה תלוי ברשות המסים, שכבר כיום דנה באופציה הזו. כאן שוב נתקלים בבעיה שאת הפירות מהגדלת היצע הקרקעות נקצור רק בעוד כמה שנים, שלא לומר עשור.







להפסיק לדגור על הקרקע



עוד גורם שיכול להשפיע על היצע הדירות הוא היזמים - הם יכולים לקנות קרקעות, וחלקם מחזיקים מזה שנים קרקעות המתאימות לבנייה ולא בונים משיקולים שונים. הם הספק והווסת האמיתי של השוק.



הבעיה היא כיצד לגרום ליזמים להפסיק לדגור על הקרקעות ולהתחיל לבנות, כפי שמסביר השמאי עדי צביקל: "יש הרבה בעלים פרטיים של קרקעות עם מאות ואלפי יחידות דיור זמינות, קרקעות עם תוכניות מאושרות באזורי ביקוש באזור המרכז, שאפשר להוציא עבורן אישורי בנייה ולהתחיל לבנות. אבל היזמים לא בונים וגם אין להם תמריץ למכור את הקרקעות כי אין מס רכוש עליהן".



מס רכוש היה נהוג עד שנת 2000 לקרקעות לא בנויות - בעלי הקרקע שילמו מס בשיעור של כ-1.2% משווי הקרקע. ואולם בעקבות הפעילות של עמותת נמר (נפגעי מס רכוש) בסוף העשור הקודם, הופחת שיעור מס רכוש לאפס.



ההמלצה של צביקל היא להחזיר את המס, שלדעתו הוא מוצדק וסוציאלי. למען האמת מדובר בתהליך פשוט, שכן התשתית החוקית קיימת - החוק מעולם לא בוטל, אלא רק נקבע שיעור מס אפסי, ובאמצעות תקינה אפשר להחזיר את המס.



בעלי הקרקעות יטענו שבמקרה כזה ייווצר כפל מס, שכן בעת רכישת הקרקע שולמו מסים, ובנוסף יטענו כי מדובר בהתערבות גסה בקניין הפרטי של בעלי הקרקעות, שלמעשה מאלצת אותם לבנות או למכור, ללא התחשבות בתנאי השוק ובמצבם הפיננסי. מדינת ישראל צריכה להחליט מה סדר העדיפויות שלה בעניין.



לייעל את עבודת הוועדות



"אין ספק שהוועדות המקומיות והמחוזיות צריכות להתייעל בעבודתן. לוועדות המחוזיות, ואני לא יודע מה הסיבות לכך, לוקח הרבה זמן עד שהן מחזירות תשובה לוועדה המקומית בנוגע לתוכנית. אין סיבה שהמצב יהיה כך, לפחות לפי החוק שמחייב את הוועדות להחזיר תשובה חיובית או שלילית בתוך 90 יום. ואולם בפועל יש תוכניות שתקועות בוועדות כבר שנים וזה לכל הדעות מצב לא סביר", מסביר עו"ד איתן גינזבורג, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברעננה.



ההצעה של גינזבורג פשוטה: לשחרר תוכניות באמצעות קיצור זמני ההחלטות של הוועדות המחוזיות. ניתן לדעתו לעשות זאת באמצעות הקמת ועדות משנה או הגדלת מצבת כוח האדם בוועדות.



"נוצר מצב שהתוכניות נדונות בוועדות מחוזיות בלי סוף ואין תשובה", מוסיף גינזבורג, "עיר שלמה מחכה חמש שנים להחלטה. כך קרה לנו בשכונת נאות עוזי במערב רעננה, ליד שכונת לב הפארק, שבה כ-400 דירות שמיועדות לזוגות צעירים בעיר שבה בונים עשרות בודדות של דירות בשנה. התוכנית אושרה בוועדה המקומית בתחילת 2006, אך רק בסוף 2010 היא זכתה לאישור של הוועדה המחוזית".



דוגמאות נוספות: בגני יהודה ישנה תוכנית ל-4,500 דירות שמחכה לאישור מזה 13 שנה, ובראש העין ישנן 2,000 דירות שמחכות כבר 12 שנה לחותמת הוועדה.



היתרונות בהמלצה של גינזבורג רבים - מדובר בהליך ביורוקרטי מסורבל שגורם גם לעליית המחירים וגם להקטנת ההיצע. ישנה בעיה נוספת: כל תוכנית מתוכננת בהתאם לצורכי השוק וברוח התקופה, ועד שהיא מאושרת היא אינה רלוונטית למציאות שהשתנתה.



מה הסיכוי שההצעה תמומש? הרפומה בוועדות התכנון, שמקדם כיום ראש הממשלה בנימין נתניהו, אמורה להאציל סמכויות רבות יותר לוועדות המקומיות. עם זאת, תוכניות רבות עדיין יגיעו לוועדות מחוזיות. אם ניקח בחשבון את הקצב שבו המערכת השלטונית מתייעלת, נראה כי תוכנית זו צפויה להשפיע בסופו של דבר באופן מינורי למדי.



פתרון מיידי



כל הפתרונות המוצעים עשויים לסייע ליצירת מלאי קרקעות חדש, אך באף אחד מהם אין תרופה מיידית למחירי הדירות. השמאי ומ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, ממליץ על פתרון זריז יותר: פטור זמני לזמן לא ארוך של כשנה ממס שבח על מכירה של דירות.



זהו למעשה פתרון שנועד לעודד משקיעים למכור דירות. ב-2009 נקנו כ-8,000 דירות להשקעה בממוצע ברבעון, כלומר בסך הכול כ-32 אלף דירות בשנה. מלבד העלאת הריבית שנועדה לצנן את הכדאיות בהשקעה מציע דנוס מתווה משלים לטיפול במשקיעים: "כרגע משקיעים שיש להם דירה אחת ויותר יושבים על הגדר מכמה סיבות - הערכה שהמחירים אולי ימשיכו לעלות לאחר הקיפאון הנוכחי, והיעדר פטור ממס שבח. הם מחכים לפטור הבא".



"החבות לשלם מס היא יותר פסיכולוגית מכלכלית. אם משקיע קנה דירה במיליון שקל ועכשיו הוא יכול למכור אותה ב-1.5 מיליון שקל וצריך לשלם מס שבח של כ-250 אלף שקל, אז יש לו רווח של 250 אלף שקל - אבל עדיין הוא לא יבצע את העסקה כי הוא מסתכל על המס שהוא מפסיד ולא רק על הרווח שלו. אם יתנו לו פטור ממס שבח (מס המוטל על עליית הערך של הדירה) באופן זמני ולתקופה קצרה, זה יכול לסייע בהאצת קצת מכירת דירות על ידי משקיעים. הדירות להשקעה הן היצע מיידי שיכול להיכנס לשוק".



החיסרון הוא שפתרון זה הופך את הנדל"ן להשקעה היחידה שהרווחים ממנה לא ממוסים. בנוסף, לא מדובר על הגדלת מלאי הדירות אלא על משחק במלאי הקיים. יוצא מכל זה שאין פתרון קסם, וגם אין פתרון נטול חסרונות. עם זאת, שילוב נכון בין כמה מההצעות יכול להפוך את חלום הדירה לקצת יותר נגיש עבור רבים.