פסגות מעלים המלצה ומחיר יעד לאמות

ברבעון הרביעי השלימה אמות את רכישת חברת נס פן המחזיקה ב-3 נכסי נדל"ן מניב בישראל תמורת 213 מיליון שקל. הרכישה מומנה בעיקר על ידי הנפקת זכויות. העסקה צפויה לתרום כ-36 מיליון שקל ל-noi וקרוב ל-25 מיליון ל-ffo של אמות.



"חוזי שכירות חדשים עם שופרסל, סלקום ותאגיד המים של ת"א צפויים לתרום 7 מיליון שקל ל-noi ב-2011 ו-6 מיליון נוספים ב-2012", אומר נעם פינקו, אנליסט פסגות בית השקעות. "נציין כי העלות הכרוכה בביצוע התאמות לחוזים החדשים הינה כ-38 מיליון שקל."



"המודל שלנו אינו לוקח בחשבון תרומה ל-noi בגין פתיחת חוזים והצמדה למדד ותרומתם תוביל לאפסייד נוסף במחיר היעד."



רכישות נוספות יתכנו במהלך השנה אך בפסגות סבורים כי ההיקפים יהיו נמוכים מ-2010, בה בוצעו רכישות בהיקף של כ-560 מיליון שקל.



פעילות הייזום נמשכת: בשנת 2011 תימשך בניית שלד המבנה בקריית אריה בפתח תקווה בשטח של 25 אלף מ"ר בפתח תקווה וכן בניית שטחי משרדים נוספים בהיקף של 9,000 מ"ר בפרוייקט פארק אפק (חלק החברה 50%).



"לאור תהליך ירידת שיעורי ההיוון בנכסי נדל"ן מניב במשק אנו צופים רווחי שערוך נאים בדוח השנתי", אומר פינקו. "במודל שלנו עדכנו מעט את שיעור ההיוון מ-7.9% ל-7.78%. נציין כי אנו מעריכים את נכסי החברה בכ-300 מיליון שקל מעבר לשוויים בספרים."



ענף הנדל"ן המניב בישראל וענף המשרדים בפרט נהנים ממגמה חיובית. בפרסום של מאן נכסים לגבי מצב הנדל"ן המניב בישראל לרבעון השלישי עולה כי מדד מאן נכסים לאיתנות שוק המשרדים עלה ב-3.3% לעומת הרבעון השני הנובע בעיקר מעליית מחירים בתל אביב (3%), רמת גן (2%) הרצליה (8%) ונתניה (10%) לצד שמירה על שיעורי התפוסה.



בתחום המסחר נרשמו ברבעון השלישי עליות בתל אביב של קרוב ל-10% כן נרשמו עליות קלות ברמת גן והרצליה. לדברי החברה תל אביב בדרך כלל היא הסנונית הראשונה ועליית מחירים תבוא בהמשך גם לאזורים אחרים. נדגיש כי המדד כולל שטחי מסחר ברחובות הראשיים ולא מתייחס רק למרכזים מסחריים.



במאן נכסים צופה מגמה חיובית אך מתונה יותר בשווקי המשרדים והמסחר גם בעתיד הקרוב. לפי חברת נת"מ במתחם בתי המשפט (האזור המרכזי של אמות) חלה עליית מחירים של כ-10% בין חורף 2010 לקיץ 2010.



אמות משנה את תוכניותיה בתחום האנרגיה הסולארית. החברה תנסה להנפיק את הפעילות ולמכור 85%-90% ממנה. בסופו של המהלך תישאר אמות עם אחזקה של 10%-15% באמות אנרג'י זאת לאחר שתחזיר את עלות ההשקעה. אלוני חץ כבר הודיעה שתשתתף בהנפקה.



"בשורה התחתונה", אומר פינקו, "לאור המשך תהליך ירידת שיעורי ההיוון, הצמיחה הצפויה ב-noi וב-ffo והמגמה החיובית בשוק הנדל"ן המניב בישראל אנו סבורים כי גם 2011 תהיה חיובית מבחינת תוצאותיה העסקיות של אמות ומבחינת מניית החברה", אומר פינקו. "אנו מעלים את מחיר היעד ל-11.9 בהתבסס על מחיר nav של 10.8 ומחיר של 13 שקל לפי מכפיל ffo של 12.5. ברמות הדיסקאונט הקיימות בשוק כיום, דיסקאונט של 13.5% במניית אמות מצדיק העלאת המלצה לקנייה."