בועת הנדל"ן של מדינת חלם

פעם בא לבקר בעיירה אחד מאנשי חלם. ראו אותו אנשי העיירה זוחל מתחת לפנס. שאלוהו "האבד לך דבר מה?". כן, ענה החלמאי, מטבע איבדתי, שם בחושך. אם כך, למה אתה מחפש אותו כאן? תהו אנשי העיירה". אהא, ענה האיש, כאן יש אור וקל יותר למצוא אותו.

הודעתו הספק דרמטית של שר האוצר על העלאת והפחתת מס הרכישה, היא הפעם השלישית שזוחלים האוצר ובנק ישראל במאמץ לאתר את מטבע ה"אין כאן בועת נדל"ן". הבעיה אינה האם המהלך יעלה את מחירי שכר הדירה, אלא האם הוא יתרום במשהו ל"קירור השוק".

בניגוד למה שאולי ניתן לחשוב, בועה פיננסית אינה נוצרת כאשר מחירי הנכסים מאבדים קשר עם ערכם האמיתי. בעצם, אין לנכסים פיננסיים ערך "אמיתי". ברור שדירת מגורים בישראל אינה בגדר מחסה מפני הגשם והחמסין כי אם "נכס", או עבור רבים מאיתנו - נטל.

התנאים לבועה פיננסית מתמלאים כאשר הכלכלה הראלית והביטחון הצרכני בתוואי נעים זה לצד זה לאורך זמן. במלים אחרות, בועת נדל"ן מתקיימת כאשר המחירים עולים ברציפות , חודש בחודשו לאורך עשרות חודשים, וכאשר אמונת הרוכשים בתהליך חזקה כדי כך שהם מאמינים שהוא עתיד להמשך לאורך זמן נוסף. בדרך כלל, מקדים התהליך הראלי את התהליך הפסיכולוגי, כי אנשים נזקקים לחיזוקים שהמהלך שהם עומדים לבצע הוא נכון. מה יותר מבטיח מעליה רצופה של שנים?
האם יש כאן בועה? כנראה שכן. על הצד הפסיכולוגי יעידו אלפי הדירות להשקעה שנמכרו בשנה האחרונה. מי שמחפש עדות לכך יכול לראות זאת במליארדי השקלים שנפדו מקופות הגמל הנזילות בשנתיים האחרונות. רוב הכסף שייך לאנשים בגיל פרישה או לקראתו שהפקידו מאות אלפי שקלים עוד לפני 2005.

על הצד הכלכלי מעיד העיון בנתוני המחירים. בתחילת 2007 עמד הפער בין מדדי המחירים לצרכן ומדד מחירי הדיור על פחות מנקודה, זאת אחרי ירידה משיא קודם של 13 נקודות בספטמבר 1999. מאז מטפסים שני המדדים בעקביות, אלא שמדד מחירי הדיור עלה בעקביות וכעת הפער עומד על שיא של כל הזמנים - כ-15 נקודות. הגרף מראה איך נפתח פער מחירים שמתרחב בקביעות מאז תחילת 2008.

תחושת הבועה נגרמת בעיקר בשל העובדה שב-36 החודשים האחרונים ירדו מחירי הדיור רק פעמיים, והתיקון היה מיידי. כך נבנית תחושת בטחון שמה שהיה, הוא שיהיה. אלו בדיוק התנאים הנדרשים ליצירת בועה. העובדה שהתרופות ששלפו האוצר ובנק ישראל עד כה בקושי הצליחו לדגדג את דרקון האין-בועה, רק תרמו להשתרשות התחושה בציבור שלא משנה מה, מחירי הנדל"ן בישראל עולים.

שלושה צדדים יש למטבע שנמצא בחשכה. אם רוצים להתמודד עם הבעיה ברצינות, הממשלה תצטרך להתגבר על פחדיה התמידיים מחושך, ועדי עובדים , בעלי הון ועבודה קשה.
ראשית, עשרים שנה עוסקים ברפורמה במנהל מקרקעי ישראל ועוד לא נמצאה הממשלה שתהיה אמיצה מספיק להעביר אותה. האופן שבו משווקות קרקעות חדשות , מסווגות קרקעות ישנות ומאושרים תהליכים שונים כגון "פינוי בינוי" הוא מחפיר.

שנית, שיטת הבניה של "בלוק על בלוק" אינה אופיינית רק לישראל. ניתן למצוא אותה בכל כפר אפריקאי עשוי טין . מילא היא היתה איכותית, אבל ראיתם איך נראה בית ישראלי בן 30 שנה מול מקבילו האירופי? זו שיטה עתירת כח אדם ויקרה שמעמיסה עלות עצומה על הבניה ומעשירה את קבלני כח האדם. בצמד מלים : בניה מודרנית.

ושלישית- המס. קשה להבין למה הכנסה פאסיבית ממניות ממוסה ב25% והכנסה דומה מהשכרת דירה, המס עליה רק 10%. חלק לא קטן מהמשכירים לא משלמים מס כלל, אחרים, בפרט מפרקי הדירות ל-4 קיטונים משלמים שברירי מס ואפס קנס.

הרבה מאד עבודה קשה תידרש מראש הממשלה שיתמודד עם ועד המנהל, הרבה יזע משרי השיכון והעבודה שיכוונו לבניה אחרת, ומאמץ של ממש יידרש מרשויות המס כדי להתמודד עם משימת גביית מס מעשרות אלפי בעלי דירות שהתרגלו שלא צריך. לא פלא שהחלמאים מסתפקים באגורות שמתחת לפנס.


*עדו קאליר הוא מרצה בבית הספר למנהל עסקים במרכז האקדמי פרס