המחסור בקרקעות לבנייה ובדירות למגורים, שתרם לא מעט לעלייה המסחררת במחירי הדירות בשנתיים האחרונות, הביא לכך שרוכשים רבים קונים את הדירה זמן רב לפני שהדחפורים הראשונים עלו על הקרקע, מחשש שאם לא ימהרו לרכוש אותה - מישהו אחר יקדים אותם או שבהמשך יעלו המחירים. בדרך כלל הרכישה מלווה גם בציפייה שכשבניית הפרויקט החדש תסתיים, מחירי הדירות בו כבר יהיו גבוהים הרבה יותר. האם ההמתנה אכן משתלמת וההנחות ברכישת דירה על הנייר באמת כה משמעותיות? לא בטוח, ויש גם ממה להיזהר.
לא מעט קבלנים עורכים פרי-סייל - מכירה מוקדמת של דירות עוד לפני קבלת היתרי הבנייה - שבמהלכו הם מציעים לרוכשים הפוטנציאליים דירה חדשה בהנחות גדולות יחסית. לאחר קריסת חברת חפציבה, גבר החשש בקרב הציבור מרכישת דירה על הנייר, אך חוק המכר החדש שעבר בכנסת כדי להגן על הצרכנים, בתוספת הירידה בהתחלות בנייה ועליות המחירים החדות, גרמו לצרכן הישראלי לשכוח את הסיכונים ולהמשיך לרכוש דירות כבר בשלבים הטרום-שיווקיים של הפרויקטים.
היתרון הראשון והעיקרי ברכישת דירה על הנייר הוא המחיר. מיכל ואבשלום בן מנחם, למשל, רכשו דירת שישה חדרים בפרויקט יערה של חברת צמח המרמן ביישוב צור נתן לפני שלוש שנים, ונכנסו אליה לפני כחצי שנה. "על הנייר הדירה עלתה לנו כמיליון שקל, וכיום היא שווה בערך כפליים", מספרת בן מנחם. משפחת בן מנחם ללא ספק עשתה עסקה משתלמת כלכלית - גם אם בזמן הקרוב בני המשפחה יתגוררו בשכונה שהתשתיות שבה טרם הושלמו, וגם אם נאלצו לשלם במקביל שכירות וחלק מהמשכנתא במשך תקופה הבנייה, הרי שערך דירתם הכפיל את עצמו וספק אם היו מסוגלים להרשות לעצמם לרכוש את הדירה כיום, כשבנייתה הושלמה. אך האם כל רכישת דירה על הנייר משתלמת בוודאות? לא תמיד.
עו"ד אורית גדיש גלבוע, המתמחה בנדל"ן, מסבירה כי "ברכישת דירה על הנייר, לכאורה קיים סיכון גדול יותר מאשר ברכישת דירה מוכנה או דירת יד שנייה, שכן מדובר ברכישת נכס שטרם הושלם. מצד שני, בדרך כלל רכישת דירה על הנייר זולה יותר מרכישת דירה מוכנה, ולחלופין, ביום האכלוס, יהיה הנכס שווה יותר מסך התמורה ששולמה. יתרון נוסף ברכישת דירה על הנייר הוא שניתן לפרוס את התשלומים לתקופה ארוכה יחסית".
ואולם מחיר הדירה על הנייר הרבה פעמים רחוק מלהיות המחיר הסופי ששולם בעבורה. "מחיר דירה על הנייר צמוד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, ובפועל הרוכש משלם אלפי ולעתים אף עשרות אלפי שקלים על הדירה מעבר למחיר שמצוין בחוזה. באמצע העשור עלה מדד תשומות הבנייה בצורה חדה מאוד וייקר את הדירות במידה ניכרת", מסבירה גדיש גלבוע, "ברכישת דירת יד שנייה בדרך כלל אין צורך בהצמדה זו".
שינוי מנטלי
למרות הסיכונים, רבים מוכנים בהחלט לשקול רכישת דירות על הנייר, בשל המחירים הנמוכים יותר. מדובר בשינוי מנטלי שעבר הציבור, שעד לאחרונה נרתע מלרכוש דירה על הנייר, והעדיף לראות בלוקים על הקרקע לפני שהוא מוציא את הארנק.
לדברי רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר, המשווקת פרויקטים חדשים בישראל, "כיום ניתן לקבל את כל המידע המפורט על הפרויקט הרבה לפני שהדחפור הראשון מגיע. בטירוף הנדל"ני של היום, כאשר הביקוש עולה על ההיצע, משתלם לשני הצדדים לרכוש דירה על הנייר. היזם מקבל סכומי כסף שעוזרים לו להקטין את מימון הפרויקט, והלקוח מקבל הנחות גבוהות".
כהן מוסיף כי "ישנם פרויקטים שכבר לפני קבלת היתר הבנייה נמכרו כמעט כל הדירות בהם. הדוגמה הכי טובה לכך היא פרויקט גינדי תל אביב בשוק הסיטונאי. בתוך שלושה שבועות שיווקנו כמעט את כל הדירות בשלב א', הרבה לפני שהחברה החלה את הבנייה".
הרצון להשיג דירות במחיר נמוך יותר מביא לא מעט אנשים לרכוש דירה בפרויקטים שעדיין לא ניתן להם היתר בנייה. האם לא מדובר בצעד מסוכן מדי? עו"ד עופרה כהן ממשרד עמית פולק מטלון מסבירה כי "היתרון בעסקה כזאת הוא כמובן המחיר. במכירה מוקדמת ההנחות במחיר הדירה נעות סביב 5%, ואף מעל לכך. עם זאת, המשמעות של רכישת דירה בפרויקט שטרם הומצא לו היתר בנייה היא שתכנון הפרויקט שהקבלן הציע לרוכש הוא לא סופי ולא מאושר. הקבלן, לפי חוק המכר, צריך להציג לרוכש תוכנית מפורטת של הבניין, הכוללת מפרט של הדירות והשטחים בבניין. אבל בשלב שאין עדיין היתר בנייה, ייתכן שהרשות תבקש לבצע שינויים בתוכנית, כמו העמדת הבניין בצורה שונה - דבר שמשנה את הנוף הנשקף מהדירות - או ששטחי ההצמדות לדירות יהיו קטנים יותר - דבר שמשליך על גודל או על מספר מקומות החניה והמחסנים.
"מכירת דירות לפני שיש היתר בנייה היא דבר נפוץ, והחוק לא אוסר פעולה כזאת. אבל רוכש זהיר צריך להבטיח את עצמו במצב כזה בכמה נקודות חשובות. ראשית, צריך לקבוע פרק זמן שבו הקבלן מתחייב לקבל היתר בנייה. אם הקבלן לא עמד בזמנים, החוזה יתבטל והקונה לא יפסיד את כספו. תנאי נוסף הוא שאם התכנון המאושר בפועל עם קבלת ההיתר שונה מהותית ממה שהוצג לקונה, החוזה מתבטל כי זו לא הדירה שהוא פילל אליה".
נקודה נוספת שעופרה כהן מתייחסת אליה היא אופן התשלום כשקונים דירה על הנייר. "כמו שהחוק לא אוסר למכור דירה לפני קבלת היתר, החוק גם מתיר לקבלן לגבות עד 7% מהתמורה בלי לתת ערובה כלשהי על הדירה. רוכש זהיר צריך לדרוש שגם כספי ה-7% יובטחו, כלומר יופקדו בנאמנות אצל עורך דין או שתינתן כנגדם בטוחה עד קבלת היתר הבנייה".
מתברר כי פערי המחירים בין דירה מוכנה לדירה על הנייר גדלים ככל שמתרחקים מתל אביב. הדבר נובע מתפישה של אי ודאות רבה יותר בנוגע לפרויקטים בפריפריה. כך, בפרויקט דמרי ניין בשכונת ברנע באשקלון, הכולל 288 דירות בתשעה בניינים, נמכרו על הנייר לפני כשנתיים דירות ארבעה חדרים בכ-660 אלף שקל. כיום, כשהבניינים מתחילים להתאכלס, עולות דירות דומות באותם הבניינים כ-900 אלף שקל.
לדברי שרה אילין, מנהלת השיווק בחברת שרביב, המקימה את פרויקט השרון העליון בהוד השרון, היתרון ברכישת דירה על הנייר הוא לא רק במחיר. לדבריה, המתנה לרכישת דירה בשלב מתקדם יותר בשיווק הפרויקט מקטינה את אפשרויות הבחירה של הרוכש, משום שהיצע הדירות המוצעות למכירה קטן יותר בשלב זה: "הרוכש ייאלץ להתפשר בהרבה מקרים בעת רכישת דירה על פרמטרים כמו הקומה, כיוון הדירה בבניין, אפשרות לשינויים בתכנון הפנימי של הדירה וכדומה. יש לזכור שלכל הפרמטרים האלה ישנה השלכה משמעותית גם על מחיר הדירה".
הדירות נחטפות
ואכן מנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה כי עם השנים, ככל שמלאי הדירות הצטמצם כך דירות "על הנייר" עמדו פחות זמן בשוק. מהנתונים עולה כי ב-2003 נמכרה דירה חדשה בת חמישה חדרים תוך 6.1 חודשים (נתוני החציון לזמן מכירת הדירה), ב-2009 דירה בת חמישה חדרים הסתובבה בשוק 4.1 חודשים עד שנמכרה, וברבעון השני של 2010 דירה כזו נחטפה תוך 3.3 חודשים. דירות ארבעה חדרים נמכרו ב-2003 בתוך שמונה חודשים בממוצע, לפני כשנה דירות כאלה נמכרו תוך 5.6 חודשים, וכיום לוקח 3.2 חודשים למכור דירת ארבעה חדרים חדשה.
לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק של חברת יוסי אברהמי, "יש ברכישת דירה על הנייר אלמנט של סיכון, אך אם בודקים את הפרויקט ואת החברה, ניתן להרוויח גם מיליון שקל. ישנם פרויקטים שבהם לקוחות נרשמו כדי לרכוש דירות לפני שסיימנו את התכנון. בפרויקט כוכב הצפון בתל אביב, למשל, היו לקוחות שהתקשרו אלינו כדי להירשם לפרויקט מיד כששמעו על רכישת הקרקע. מדובר בלקוחות חוזרים שמכירים את החברה אז הם לא חוששים לרכוש דירה בשלבים מוקדמים מאוד, הרבה לפני השיווק רשמי".
גם אם רכישת דירה על הנייר עשויה להיות עסקה טובה, היא לא תמיד מתאימה לכולם. זכיינית אנגלו
סכסון בנתניה שוש ערער מסבירה כי יש קהל יעד שרכישת דירה על הנייר מתאימה יותר לצרכיו, ויש קהל יעד שפחות: "לאנשים שגרים בחו"ל, למשל, ומחפשים דירה להשקעה, יותר מתאים לרכוש דירה על הנייר. התשלום נעשה בשלבים וההמתנה לדירה אינה קריטית עבורם. זאת בניגוד למשפחה שמתגוררת כאן וההמתנה לדירה דורשת ממנה לגור בשכירות, להמשיך לגור עם ההורים או עדיין לא למכור את הנכס שלה. משפחה כזו תהיה צריכה לקחת הלוואות כדי להתחיל לשלם על הדירה החדשה, בזמן שהיא עדיין משלמת במקביל שכר דירה או שטרם מכרה את הדירה הנוכחית".
לגבי הפרשי המחירים בין דירה על הנייר לבין דירה יד שנייה, ערער סבורה כי כשמשווים דירות על הנייר בשכונות חדשות לדירות בנות שלוש-ארבע שנים באותה השכונה, לא תמיד יש פערים רציניים: "מדד תשומות הבנייה מיתוסף כשרוכשים דירה על הנייר ואין את זה ביד שנייה, כך שהמחיר הסופי לא תמיד יוצא נמוך יותר".
לדברי ערער, יש להוסיף לשיקולים את העובדה שכל דירה על הנייר היא בסופו של יום דירה סטנדרטית מקבלן, וכל שדרוג נוסף עולה כסף ומעלה את מחירה. בדירות יד שנייה, לעומת זאת, הרבה פעמים הדיירים כבר ביצעו השקעות מעבר למה שהקבלן נתן.
גדיש גלבוע מוסיפה כי ברכישת דירה על הנייר, בניגוד לרכישת דירה מוכנה, יש להביא בחשבון את רמת הוודאות. "כשקונים דירה מוכנה, מועד הפינוי הוא ברור, ואילו בעת רכישת דירה על הנייר, מסירת הדירות לרוכשים בדרך כלל אינה תואמת את המועד בהסכם. לקבלן יש תקופת גרייס - תקופת איחור בת שלושה חודשים שאינה נחשבת הפרת חוזה. בתקופה זו הקבלן פטור מלשלם פיצוי כלשהו לרוכש. על כל תקופה נוספת הוא ישלם פיצוי בגובה שכר דירה חודשי שנקבע בחוזה".
ערער מוסיפה כי הרבה פעמים בדירה על הנייר, במיוחד בשכונה חדשה, יש לקחת בחשבון שלא תמיד כל השירותים הקהילתיים יהיו מוכנים במועד הכניסה לדירה. "כשהבנייה מסביב עדיין לא הסתיימה, לא תמיד יש גני ילדים ובתי ספר מוכנים. לעתים במשך תקופה עדיין יהיו במקום פועלי בניין וייכנסו לרחוב משאיות. למשפחה עם ילדים זה לא תמיד מתאים".
מנכ"ל אלדר: "בטירוף הנדל"ני של היום - משתלם לרכוש דירה על הנייר"
שלומית צור
23.12.2010 / 17:59