הבריטים מגלים את שוק השכירות

גרדיאן

>> ביתו של האנגלי הוא מבצרו, כך אומר הפתגם הידוע, ואכן במשך שנים רבות, שוק הדיור הבריטי שיקף את רצונם של האנגלים לגור בבית בבעלותם. מחירי הבתים בבריטניה הם סוג של אובססיה לאומית, וקשה לדמיין את לוח השידורים בטלוויזיה ללא שלל תוכניות על רכישת בתים, שיפוצם ומכירתם.



אך מגמה זו מתחילה להשתנות כשגורמים רבים מרמזים כי בריטניה נהפכת למדינה של שוכרי דירות. בשנה שעברה נבנה המספר הקטן ביותר של בתים חדשים מאז 1924, ורוכשים פוטנציאליים רבים מתקשים לקבל אישור למשכנתא. כיום, חלום הבעלות על בית מתפוגג - גילם של רוכשי בית ראשון עלה ל-37 בממוצע - ויותר אנשים בוחרים לשכור.



השוק תומך במגמה זו, ומחיר השכירות החודשית הממוצע עלה לשיא של 692 ליש"ט לחודש - עלייה חודשית עשירית ברציפות, לפי סקר של חברת lsl שהתפרסם בשבוע שעבר. "מקובל יותר לשכור כיום בלונדון ובערים הגדולות האחרות", אומר ניל גרדינר, מנהל נדל"ן למגורים בחברת אביבה אינווסטורס. הצמיחה במספר משקי הבית שבהם אדם יחיד והתחזית לצמיחת האוכלוסיה מ-60 מיליון ל-70 מיליון נפש ב-20 השנים הקרובות צפויות להוביל לזינוק בביקוש לנכסים להשכרה.



השוק הפרטי להשכרה בבריטניה צמח ב-1.1 מיליון משקי בית בעשור האחרון, ושוויו כעת כ-500 מיליארד ליש"ט - סכום המגמד את מגזר הנדל"ן המסחרי, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן cb ריצ'רד אליס.



עם זאת, לשוק השכירות בבריטניה יש עוד דרך ארוכה - שני שלישים ממשקי הבית עדיין גרים בבית בבעלותם. בגרמניה, לעומת זאת, כשני שלישים ממשקי הבית גרים בבתים שכורים.



"נהפוך יותר ויותר דומים לאירופה היבשתית בגישתנו", חוזה דבי טיילור מחטיבת הנדל"ן של בנק bnp פאריבה בבריטניה. "נידרש לבחון מקרוב את המודל האירופאי.



הגופים הגדולים נכנסים למשחק



באופן מסורתי, נשלט שוק השכירות בבריטניה על ידי בעלי בית קטנים, שרכשו דירות חדר או שניים מקבלנים. כעת, כאשר מחירי השכירות עולים ומחירי הבתים יורדים, החלו גם משקיעים מוסדיים ויזמים להיכנס לשוק, ולהקים בנייני דירות להשכרה גדולים - מה שצפוי ליצור מגזר "בנייה לשם השכרה" חדש.



מרבית התוכניות הפרטיות לבנייה לשם השכרה מתמקדים בלונדון ובדרום מזרח בריטניה - אזורים שבהם המחסור בדיור הוא החריף ביותר, בין היתר בשל הגירה מחלקים אחרים של אירופה.



על מנת להקל על המחסור הכרוני של בריטניה בדיור, סוכנות הבתים והקהילות במדינה הסכימה בספטמבר לראשונה לתמוך בחברת ברקלי גרופ בהקמת בתים להשכרה פרטית. ברקלי צפויה להקים 555 בתים בלונדון ובדרום בריטניה בשנתיים הקרובות, שינוהלו על ידי קרן השכרה פרטית, שתוקם על ידי ברקלי. העסקה עשויה להוות מודל לתוכניות פיתוח עתידיות.



חלק מהמומחים מאמינים כי המחסור בדיור בר השגה ברחבי בריטניה עשוי להחריף, בין היתר בשל הקיצוצים בתקציב הממשל. בין השנים 1997 ל-2009 קטן מספר הבתים החדשים שהוקמו ב-26 אלף בממוצע לשנה, לפי משרד הקהילות והשלטון המקומי בבריטניה. כתוצאה מכך, 5 מיליון אנשים תקועים ברשימות המתנה לדיור ציבורי, ו-250 אלף דירות ציבוריות סובלות מצפיפות יתר, לפי נתוני הממשל. "ברור שהמערכת מקולקלת, וזקוקה לטיפול רדיקלי", הודה שר הקהילות אנדרו סטאנל בחודש שעבר.



מסתמכים על השוק הפרטי



דו"ח הוצאות הממשל שהתפרסם באחרונה כלל כמה שינויים בדיור הציבורי, ובהם הגדלת דמי השכירות בדיור הציבורי ל-80% ממחירי השוק, קביעת משך שכירות לדיירים חדשים, וקיצוץ התקציב להקמת דיור בר השגה מ-8.4 מיליארד ליש"ט ל-4.5 מיליארד ליש"ט.



משרד הקהילות השיק את יוזמת מגזר ההשכרה הפרטי שלו במאי 2009, על מנת לעודד משקיעים מוסדיים להיכנס לשוק. "הכוונה המקורית היתה למשוך משקיעים מוסדיים, כמו קרנות פנסיה, לקרן שרוכשת בתים להשכרה", מסביר רוברט דיוויס ממשרד הקהילות. "רצינו ליצור סוג חדש של נכסים. אנחנו רוצים לראות השקעה גדולה ככל הניתן בהיצע הדיור במסלול זה, בדומה למה שרואים באירופה ובארה"ב", הוסיף.



במסגרת שיתוף הפעולה עם משרד הקהילות, חברת אביבה יוצרת קרן השקעות לרכישה והשכרה של בתים חדשים, ומבקשת לשתף פעולה עם יזם נדל"ן. "אנחנו בהחלט מוכנים לבחון רכישה של בנייני דירות גמורים או לשתף פעולה עם יזמים להקמתם", אומר גרדינר. החברה מעוניינת לממן את הקמתם של מבנים של 100 דירות להשכרה או יותר בדרום מזרח בריטניה. החברה צופה להשיק את הקרן בתחילת השנה הבאה.



ב-bnp פאריבה, דבי טיילור וכריס קרטר קיל, מנהל ניהול קרנות הנדל"ן, מקימים קרן פרטית להשקעה בדירות להשכרה שהם צופים להשיק בסוף 2011 או תחילת 2012. "תשואות אפשריות של 5%-7% הופכים את הנושא לערוץ השקעות אטרקטיווי, אם ניתן יהיה להסיר את המכשולים", אומרת טיילור. עידוד קרנות להיכנס לשוק זה ייצור קטגוריית השקעות חדשה, שתספק תזרים הכנסות ומימון בטוחים עבור פרויקטים חדשים.



גרדינר מציין כי "לא סביר שהבנקים יספקו את התנאים או ההיקפים של ההלוואות לרכישות לבתים למגורים שאותם סיפקו עד 2007, לפחות לא בעתיד הנראה לעין. לכן נחוצה ההשקעה המוסדית בשוק השכירות לשם הגדלת היצע הבתים להשכרה".



חברת לונדון רנטל האוסינג של איאן האצ'ינסון מנסה לספק דיור לשכבת "הסנדביץ'" של משפחות עובדות שאינן זכאיות לדיור ציבורי, אך אינן מסוגלות לרכוש בית. החברה בונה דירות של 3 חדרים בנות השגה, ומשכירה אותם במחיר של 300 ליש"ט לשבוע - מתחת למחירי השכירות בשוק. האצ'ינסון מזהיר כי אם לא תינקט פעולה נחושה להתמודדות עם משבר הדיור, "נראה הרבה יותר אנשים חיים בצפיפות יתר, הרבה יותר פשע ברחובות וזה לא יהיה נעים".