בשורה רעה לשוכרים: שכר הדירה ימשיך לעלות

עומרי ורחלי הם זוג צעיר עם כלב המתגורר כבר שמונה חודשים בדירת 2.5 חדרים ברחוב מבוקש בלב תל אביב תמורת דמי שכירות של 4,400 שקל לחודש. "אנחנו מאוד אוהבים את הדירה, אבל היא קטנה, בשטח 56 מ"ר, ואנחנו מחפשים עכשיו לעבור לדירה דומה עם מרפסת", מספר עומרי. "אחרי שהתחלנו לראות דירות להשכרה, הבנו שמה שנתפש בעינינו לפני שמונה חודשים כמחיר שערורייתי וגבוה, נחשב כיום למציאה. כל הדירות שיש בהן מרפסת עולות לפחות 5,000 שקל, והרבה מהן במצב מוזנח. כנראה שבקרוב לא נוכל לשדרג את הדירה, והמזל שלנו הוא שאנחנו לא לחוצים או מחויבים לפנות את הדירה שלנו".

החשש הוא שבזמן הקרוב עניין המרפסת יהיה באמת הצרה האחרונה של השניים ושל אלפי שוכרי דירות אחרים. הסיבה לכך היא שהחלטה שמקודמת כיום על ידי שרי האוצר והשיכון במטרה לצנן את שוק הנדל"ן באמצעות הקטנת הכדאיות של רכישת דירה להשקעה (כלומר להשכרה) עשויה להשפיע לרעה על שוכרי הדירות. גם צעדים נוספים של הממשלה ובנק ישראל ומגמות בשוק מקשים על משקיעי הנדל"ן.

כשליש מבתי האב בישראל מתגוררים בשכירות ומספרם עולה כל הזמן - חלקם לא מעוניינים לרכוש דירה, וחלקם לא יכולים לעמוד במחירי הדירות. במשך השנים מחירי השכירות בישראל התנהגו באופן דומה להתנהגות מחירי הדירות - כשמחירי הדירות עלו, גם מחירי השכירות עלו ולהיפך. אלא שבשנתיים האחרונות נוצר פער גדול בין מחירי הדירות שזינקו לבין מחירי השכירות שלא עלו באותו שיעור - לפי נתוני הלמ"ס, העלייה במחירי הדירות בתקופה זו היתה גבוהה בכ-20% מהעלייה במחירי השכירות.

המומחים סבורים כי, כמו תמיד, הפער בין מחירי השכירות למחירי הדירות יצטמצם, רק בקצב איטי יותר מזה שהיה בעבר, והשאלה הגדולה היא כיצד הוא יצטמצם - האם מחירי הדירות יירדו וישתוו למחירי השכירות או שמחירי השכירות יעלו ויישרו קו עם מחירי הדירות? על פי ההערכות, הבשורה לשוכרים לא טובה - מחירי הדירות לא יירדו, והפער ייסגר דרך עליית מחירי השכירות.

אחת הסיבות לעלייה אפשרית של מחירי השכירות היא יציאה של משקיעי נדל"ן מהשוק בעקבות ירידת התשואות וצעדי הממשלה השונים, מה שמקטין את היצע הדירות להשכרה. בסוף נובמבר פירסם משרד האוצר דו"ח המצביע על המשך מגמת הירידה במספר העסקות לרכישת דירות ברבעון השלישי של השנה. גם בדירות להשקעה מורגשת ירידה במספר העסקות. מנתוני האוצר עולה כי הירידה ברכישת דירות להשקעה, המסתמנת מאז הרבעון הרביעי של 2009, הואצה באופן משמעותי ברבעון השלישי של 2010 - שיעור הירידה הגיע לכ-28% בהשוואה לרבעון המקביל ול-15% בהשוואה לרבעון הקודם השנה. את הירידה בביקוש לדירות להשקעה ניתן לייחס במידה רבה להעלאות הריבית על ידי בנק ישראל, כמו גם להקשחת התנאים ללווים על ידי המפקח על הבנקים. כמו כן, עליית המחירים החדה ב-2009 הביאה לירידת התשואות, שכן קצב העלייה בשכר הדירה היה איטי יותר, ולכן כדאיות ההשקעה קטנה.

האזורים הבולטים שבהם נרשמה ירידה במספר העסקות לרכישת דירות להשקעה הם תל אביב, אזור השרון ואזור רחובות. תל אביב, אשר הובילה את מפת ההשקעות ברבעון השלישי של 2009, דורגה רביעית ברבעון השלישי של 2010 אחרי חיפה, אזור המרכז ואזור באר שבע. כך, בעוד שב-2009 כמחצית מהדירות החדשות שנרכשו באזור תל אביב היו למטרות השקעה, צנח משקלן לשיעור של 21% בלבד בשלושת הרבעונים הראשונים של 2010. בתל אביב עצמה, משקל הדירות הנרכשות להשקעה ירד מ-51% מסך כל הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של 2010 ל-35% ברבעון השלישי.

פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים, סבור כי הפער בין מחירי הדירות למחירי השכירות יצטמצם: "כאשר המצב הכלכלי יציב, ואין שינויים גדולים בפרמטרים הבסיסיים, צפוי שיהיה איזון מסוים בין עליית מחירי הדירות לעליית מחירי שכר דירה. ואולם ישנם מצבים שבהם ריבית מאוד נמוכה, ביחד עם זמינות גדולה של אשראי ואופטימיות מופרזת של המשקיעים, יכולות להביא למעין היפרדות של מחירי הדירות כנכס מול שכר הדירה, המשקף את המחיר של צריכת שירותי דיור. במקרים רבים, הפער שנוצר מהווה מעין אינדיקטור להתפתחותה של בועת נדל"ן".

לדברי ליידרמן הפער בישראל נוצר כתוצאה מירידה חדה בריבית, שמבחינת המשקיע מעלה את הכדאיות של רכישה מול השכרת הנכס. סיבה נוספת, לדבריו, היא שינוי בתיק הנכסים של הציבור, גם בארץ וגם של יהודים בחו"ל המשקיעים בישראל, בעקבות המשבר הגלובלי שהחל ב-2007 כאשר רבים איבדו את האמון בניירות ערך והחליטו לעבור לנכסים ריאליים "ממשיים" כמו דיור. סיבה נוספת היא הציפייה שהיתה לעליות עתידיות במחירי דיור, על רקע המשבר העמוק של ענף הנדל"ן במשך 6 השנים שקדמו ל-2008, שיצר מצב של עודף ביקוש.

"להערכתנו, מכיוון שעיקר עליית מחירי הדיור בישראל אינה משקפת בועת נדל"ן מהסוג שראינו בארה"ב, הרי שלא צפויה כאן סגירת פער כה דרמטית בין מחירי הדיור לשכר דירה כמו שראינו בארה"ב", אומר ליידרמן, "אם וכאשר ייווצרו התנאים לכך, סגירת הפער בישראל תיעשה על ידי התייצבות מחירי הדיור מחד, והמשך העלייה בשכר דירה בשנה-שנתיים הקרובות מאידך".

פעמים רבות ההערכות של הכלכלנים שונות מאלו של אנשי השטח, אך לא הפעם. מתווכים ושמאים סבורים גם הם שמחירי השכירות עתידים לעלות בקרוב. לדברי שמאי המקרקעין אהוד המאירי, "כל דירה שמשקיע קונה מעלה את היצע הדירות בשכירות ותורמת לתחרות. כשהמשקיעים יוצאים מהשוק, יש פחות ופחות דירות להשכרה, מה שיביא לעליית מחירים. לבסוף, עקומת שכר הדירה תעלה ותדביק את הפער מול מחירי הדירות".

המתווך חיים קאופמן מקאופמן נכסים בתל אביב טוען כי "הרבה משקיעים ישראלים ולא ישראלים נכנסו לשוק בגלל הריבית האפסית. כיום זה נעצר, אך צריך לזכור שהשוק מווסת את עצמו והשינויים בו לא יכולים לקרות בתוך תקופה קצרה. לכן גם העלייה בשכר הדירה היא אמנם איטית אבל בסופו של דבר היא תסגור את הפער מול מחירי הדירות".

קאופמן מציין תופעה נוספת שמקטינה את היצע הדירות להשכרה: "אנחנו רואים הרבה דירות שהיו מפוצלות והוחזרו למצבן המקורי בגלל האכיפה שמפעילה העירייה".

גם מנכ"ל אפריקה ישראל גילי דקל סבור ששכר הדירה יעלה מה שיגדיל את הכדאיות של רכישת דירה לעומת מגורים בשכירות. "שוק הנדל"ן תמיד מאזן את עצמו, וניתן לראות את זה יפה במרכז לעומת הפריפריה. באזור המרכז משקיעים שואפים לתשואות של 3%-4% בלבד אך הן תשואות יציבות, בעוד שבפריפריה התשואות גבוהות יותר אך קיים סיכון שהדירה לא תושכר. כלומר, לשוק יש איזונים משלו", אומר דקל.

לדבריו, הציפייה של המשקיעים שמשלמים משכנתא היא לראות את הפער בין מחירי הדיור למחירי השכירות נסגר כדי לשמור על התשואות שלהם, ולכן המחירים יעלו בטווח הארוך. "הצעירים רואים אולי בטווח הקצר שמחירי השכירות נמוכים ממחירי הדירות ויעדיפו לשכור דירה, אך הדבר הזה ייפסק כאשר מחירי השכירות יעלו. ייתכן שארבע משפחות צעירות, שמתלבטות אם לקנות או לשכור דירה בשכונת אם המושבות בפתח תקוה, יראו שדירה עולה 1.4 מיליון שקל, ולכן יעדיפו לשכור דירה בשכונה. ואולם כאשר המשפחה החמישית תגיע לשכור דירה בשכונה, השכירות כבר תהיה גבוהה יותר - וייתכן שהמשפחה תגיע למסקנה שעדיף לה לקנות דירה".

לדברי עמירם בן עזרא מתיווך my place בתל אביב, "בשנתיים האחרונות היתה אכן עליית מחירים בשוק ההשכרות אך היא נבלמה בחצי השנה האחרונה כפי שנבלמו מחירי הדירות למכירה. עם הוספת המגבלות על משכנתאות, ירד היקף הקנייה, והיקף ההשכרות מן הסתם יעלה. מי שיקנה כל זמן שיש באפשרותו לקנות, יוכל ליהנות בעתיד מתשואות טובות יותר על נכסים שישכיר".

שר השיכון אריאל אטיאס התייחס לעובדה כי שוק השכירות בישראל אינו מפותח וניסה לקדם מהלך שיפתח שוק דירות חדשות המיועדות להשכרה.

"השר רואה את שוק השכירות כמוצר משלים חשוב ביותר, מה עוד שרכישת הדירה הפכה לבלתי אפשרית עבור זוגות צעירים רבים", נמסר השבוע ממשרדו, "ואולם בישראל אין כיום שוק משוכלל של שכירות כמו באירופה ובארה"ב. לשם סיוע בתחום השכירות, בשנה האחרונה התחילו משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל להוציא מכרזים לדירות להשכרה בהצלחה גדולה. ברור לנו כי תהליכים אלה של יצירת שוק משוכלל אינם קורים מהיום למחר אבל הפעולה החלה".

בחודשיים האחרונים משרד הבינוי והשיכון שיווק כפיילוט שני מכרזים המיועדים לדיור להשכרה, עם הטבות שונות ליזמים. מועצת מינהל מקרקעי ישראל קבעה, באופן חריג, כי לא יהיו מחירי מינימום בקרקעות המיועדות להשכרה, כך שהיזמים יוכלו לזכות בכל מחיר, תוך התחייבות לעמוד בתנאים שונים לטובת יצירת שוק משוכלל של דירות להשכרה עם ביטחון לטווח ארוך של השוכרים.

במכרזים ששווקו הוצעו 81 יחידות דיור ברובע ט"ז באשדוד ו-156 יחידות דיור בקריית יובל בירושלים, ונרשמה בהם השתתפות ערה של מציעים. האם מכרזים אלה אכן יביאו לירידה במחירי השכירות? ימים יגידו.