פרטי המרכז: מכרז לחכירת שלושה מגרשים בשטח כולל של 34.2 דונם לבניית 196 דירות בשכונת בוכמן במודיעין. במכרז זכו שלוש הצעות: רובין לנדסמן (52 דירות - 30.35 מיליון שקל), אשדר (78 דירות - 46.3 מיליון שקל) ואביסרור (66 דירות - 34.5 מיליון שקל). המחירים כוללים פיתוח.
הסביבה: המגרשים ממוקמים בחלקה המערבי של שכונת בוכמן בדרומה של העיר מודיעין. למתחם גישה נוחה לתחנת הרכבת של העיר ולכביש הרוחב 431, המחבר את העיר לכביש 1 ולמרכז הארץ.
השכונה: מתחם בוכמן מאופיין בבנייה צמודת קרקע של קוטג'ים בגדלים שונים וכן בבנייה מדורגת, ונחשב אזור מבוקש במודיעין. עיקר הביקוש למגורים בבוכמן מגיע ממשפרי דיור במודיעין ומיישובים סמוכים וגם מירושלים ומאזור המרכז. החתך החברתי-כלכלי של תושבי השכונה גבוה מהממוצע העירוני. זו שכונה מפותחת ויוקרתית, שחלקה הצפוני מאוכלס כמעט במלואו והדרומי - עדיין בבנייה ואכלוסו החל רק באחרונה.
המגרשים וזכויות הבנייה: המגרשים במכרז ממוקמים לאורך רחוב לאה אמנו. קרקעות המכרז מצריכות תכנון מיוחד. מצד אחד, המגרשים מלבניים וצרים ומצד שני, הם מתאפיינים בהפרשים טופוגרפיים בין הקומות בגלל הבנייה על שיפוע, שנוצר ממדרון ההר.
בשל תנאי המגרש, הדירות בפרויקטים יהיו ייחודיות ויתאפיינו בבנייה מדורגת עם מרפסות מרווחות בשטח של כ-60-80 מ"ר ועם גינות גדולות. מדובר בין השאר בדירות פנטהאוז, בדירות גן בנות 4-5 חדרים, בדירות 5 חדרים ובדופלקסים של 5-6 חדרים. שטחי הדירות (שטח פלדלת) יהיו בין 107 מ"ר לדירת 4 חדרים ל-152 מ"ר לדירת 6 חדרים.
המגבלות הטופוגרפיות כנראה ייאלצו את הזוכים לבנות שתי מעליות בכל מבנה - אחת ממפלס הרחוב למעלה ושנייה, ממפלס הרחוב למטה.
סקרי שוק שנעשו בסביבה: מחירן של דירות גן בנות 6 באזור הוא 2.1-2.3 מיליון שקל, דירות 5 חדרים עולות כ-1.65-1.8 מיליון שקל, ומחיר דירת 4 חדרים מגיע ל-1.3 מיליון שקל.
אומדן של מחירי הדירות בפרויקט: קשה להקיש ממחירי הדירות בשכונה לגבי מחירי הדירות בפרויקט החדש בגלל טיפוסי הדירות המיוחדים שיוקמו בו. מחיר הדירות הממוצע צפוי להיות כ-2 מיליון שקל.
ציפיות היזמים על סמך תוצאות המכרז: המתחם של חברת אביסרור הוא הטוב פחות, מבחינת מיקום והיכולת לבנות דירות מיוחדות. מדובר במגרש קטן יחסית ובעל צורה בעייתית, שחלה עליו תב"ע נוספת, שונה מעט, שמקשיחה קצת את התנאים שבהם פועל היזם. זו גם הסיבה שבגללה המחיר ששילמה אביסרור, 523 אלף שקל לקרקע ליח"ד, נמוך בכ-12% מהמחיר ששילמו שתי החברות האחרות - 587 אלף שקל לקרקע ליחידה.
בהשוואה למכרזים קודמים המחירים שהושגו שלשום נמוכים משמעותית, אם כי מדובר בהשוואה בעייתית משום שבמתחם קודם שבו זכתה פרשקובסקי יש קוטג'ים שמייקרים את המגרש. בתחילת 2009 שילמה חברת יורו כ-300 אלף שקל לקרקע ליח"ד, כך שהמכרזים הנוכחיים - בהם הושג מחיר של כ-565 אלף שקל לקרקע ליח"ד - משקפים עליית מחיר של כמעט 90%.
-
הניתוח בוצע בסיוע nadlancheck, מיזם מסייע ותומך בקבלת החלטות לפני הגשת הצעות למכרזי מינהל מקרקעי ישראל ואחרים. המודל הוא פרי שיתוף פעולה של משרד הייעוץ והשמאות פז כלכלה והנדסה, משרד התכנון מילוסלבסקי אדריכלים ומשרד הייעוץ השיווקי בבעלות מוטי ויזל - vcell
שלושה מגרשים לבניית 196 דירות בשכונת בוכמן במודיעין נרכשו ב-111 מיליון שקל
רז סמולסקי ואריק מירובסקי
24.12.2010 / 7:12