התערבות בשוק הדיור: לא על ההיצע לבדו

>> השינויים במסי המקרקעין עליהם הכריזו שרי האוצר והבינוי והשיכון בשבוע האחרון מיועדים למתן את הביקוש לדיור כאפיק השקעה ולהגדיל את ההיצע המיועד לרוכשי דירה יחידה. הם מצטרפים להחלטות אחרות שקיבלו ראש הממשלה, שר האוצר ושר הבינוי והשיכון לפני כחודשיים ולאלו של בנק ישראל לפני כחצי שנה - שמיועדות גם הן להגדיל את ההיצע מחד ולקרר את הביקוש הספקולטיבי מאידך. מהלכים אלה אכן עשויים לסייע במשהו, אבל חשובים ככל שיהיו - הם אינם מספיקים.

במקביל למחסור המצטבר בדירות, הוחרף הפער החברתי-כלכלי. כתוצאה מהפסקת סבסוד משכנתאות ממשלתיות בשנת 2003 ועליית המחירים בשנים האחרונות, ירד שיעור הבעלות על דיור במשק. בין מפקד האוכלוסין שנערך ב-1995 לזה שנערך ב-2008 ירד שיעור הבעלות על דירה מ-73% ל-66%. מגמה זו מבטאת מצב שבו משפחות רבות אינן יכולות לעמוד בהוצאה הכרוכה ברכישת דירה - תופעה שמכונה משבר השגות דיור (affordability crisis). מציאות זו עומדת בניגוד מוחלט למדיניות אסטרטגית של מדינות רבות כגון ארה"ב ואנגליה, המעודדות בעלות על דיור ככלי מרכזי לצמצום פערים חברתיים-כלכליים.



כמהלך משלים להגדלת ההיצע, נדרשת מדיניות ממוקדת בצד הביקוש, שתסייע לאוכלוסיות זכאיות. כלי הסיוע הנוכחיים לעודד רכישת דירה מצומצמים, הן בהיקף הכלכלי שלהם והן בעוצמתם. המשכנתא הממשלתית המסובסדת שהוכחה ככלי משוכלל ומוצלח במיוחד, שאיפשר במהלך השנים למאות אלפי משפחות להגיע לדירה, כמעט רוקנה מתוכן. לכן, צריך להחזיר את מרכיבי הסבסוד במשכנתאות - כמענק או כהשתתפות בהחזרים.



בנוסף, צריך להפעיל תוכניות שונות לסייע לחסרי דירה זכאים. אחד מהאמצעים המתאימים ביותר הוא דיור מכיל (inclusionary zoning). זהו כלי סטטוטורי הדורש (כחובה או בתמורה לתוספת אחוזי בנייה), כי בכל תוכנית חדשה ייבנו דירות במחיר מופחת. דירות אלה - דירות בנות השגה - ייועדו לזכאים לפי אמות מידה שייקבעו. כלי זה מופעל בהצלחה רבה במדינות שונות כגון ארה"ב, אנגליה, צרפת, ספרד וניו זילנד, ומייצר מאות אלפי דירות מדי שנה למשפחות עובדות בעלות הכנסה בינונית ומטה. כלי נוסף הוא ייזום בנייה על ידי מלכ"רים, שבונים תוך ויתור על רווח יזמי. שיטה זו נהוגה באנגליה ובארצות הברית.



שיטה רביעית היא יצירה של דיור מוזל באמצעות מכרזי קרקעות של מינהל מקרקעי ישראל. כך, לדוגמה, ניתן לקבוע כי כל מכרז קרקע יכלול תנאי לפיו אחוז מוגדר מראש של הדירות בפרויקט יימכר במחיר מופחת.



שיטות אלה או דומות להן יכולות לצמצם פערים חברתיים ולתרום לשילוב אוכלוסיות, מבלי להעמיס על תקציב המדינה. הגדלת ההיצע היא אכן צעד נכון ותנאי הכרחי בהחלט, אבל לא בלעדי: במקביל צריך לסייע גם בצד הביקוש.



-



הכותב הוא יועץ לענייני תכנון ודיור, כיהן בעבר כמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון