איך להמר נגד מחירי הדירות?

תחושת הבטן שלי אומרת שמחירי הנדל"ן בישראל גבוהים מדי. האם יש דרך להמר נגדם באמצעות מדד הנדל"ן או מכשיר אחר?

גיא מתל אביב



בשונה מבארה"ב, בישראל אין הרבה מכשירי השקעה שנגזרים משוק הנדל"ן או המשכנתאות. מכיוון שאין מכשירי השקעה פיננסיים על נדל"ן (לונג), אין גם מכשירי השקעה נגדיים (שורט). למשקיע שמחפש להרוויח באופן ישיר מירידת מחירי הדירות בישראל אין כלי אפקטיבי לעשות זאת.



השקעה במדד מניות הנדל"ן או קניית תעודת השורט עליו אינה מספקת כמעט חשיפה לשוק הנדל"ן המקומי. החברות במדד ממעטות לבנות דירות בישראל. חלקן משקיעות הרבה בחו"ל (אלוני חץ, גזית גלוב), ומרביתן משקיעות ומחזיקות בנדל"ן מניב בישראל (אמות, גב ים). רק למעטות יש פעילות של בנייה וייזום דירות בישראל.



רוב שוק הייזום המקומי מבוסס על חברות קטנות יותר, שאינן בהכרח בורסאיות. לכן, רכישת תעודת שורט על מדד מניות הנדל"ן של הבורסה בתל אביב (ת"א נדל"ן 15) לא תביא אותך למטרתך. תוכל לבצע שורט ממוקד על מניות של חברות ספציפיות שפועלות בתחום הבנייה והייזום של דירות למגורים בישראל, אך מהלך כזה כרוך בעמלות גבוהות וביטחונות גדולים. אפשר לקבל חשיפה לא ישירה לתחום באמצעות השקעה בתעודת שורט על מדד הבנקים. נפילת שוק הנדל"ן עלולה לפגוע ברווחיות הבנקים המקומיים, וייתכן שתוביל לירידה במחירי המניות שלהם (אם כי אין הכרח שכך יקרה).



ככלל, פעולת שורט היא יקרה ומסוכנת, והיא שקולה לרכישת מניות באשראי. היא מתאימה בעיקר למי שפועל לטווחים קצרים וצופה משברים חמורים. השקעה כזו אינה מיועדת לטווחים ארוכים, ובכל מקרה אינה מומלצת למשקיעים פרטיים.



-



נדל"ן מניב



נדל"ן שמיועד להשכרה. בישראל, שבה רוב דירות המגורים נמכרות לאנשים פרטיים, מדובר בעיקר בנכסים שמשמשים למסחר, משרדים או תעשייה



-



תעודת שורט



תעודת סל שמתנהגת הפוך מהמדד שאליו היא מתייחסת. מחירה של תעודת שורט על מדד מניות הנדל"ן עולה כאשר מדד הנדל"ן עצמו יורד - ולהפך