יצחק סלע ינסה להקים קרן ריט שתשקיע באירופה ותונפק בסינגפור

>> מה משותף לנדל"ניסט ישראלי, שוק ההון בסינגפור, נדל"ן מניב במערב אירופה וגופים מוסדיים בישראל הנהנים מנזילות גבוהה ומחפשים כיום השקעות אלטרנטיביות מניבות תשואה גבוהה יותר מזו של אג"ח מדינה?



על שאלה זו ינסה לענות בחודשים הבאים יצחק סלע, המתחיל בימים אלה סדרת מפגשים בשוק ההון במטרה לנסות ולגייס בשלב ראשון 500 מיליון דולר להקמת קרן ריט ייחודית (קרן השקעות בנדל"ן הנהנית מתנאי מיסוי מיוחדים) ireit global. הקרן תונפק בעתיד בבורסה בסינגפור, אך תבצע את ההשקעות בתחום הנדל"ן המניב בעיקר במשרדים ובמחסנים במערב אירופה.

סלע מתכוון לפנות לחברות הביטוח, לקרנות הפנסיה, כמו עמיתים, לזרועות ההשקעות הריאליות של הבנקים, לאומי פרטנרס ופועלים שוקי הון, ולבתי השקעות, כמו פסגות, דש איפקס ואקסלנס. סלע יציע לגופים אלה להשקיע ולהיחשף לכלי השקעה פיננסי ייחודי הנהנה מסיכון נמוך יחסית ונזילות גבוהה בשל היותו סחיר.



תשואה שנתית של 13%



בהתחשב בתשואות דיווידנדים שנתיות של כ-8% המוצעות בשנים האחרונות, ובתוספת של כ-5%, התשואה המוצעת בשוק המניות הסינגפורי, המוסדיים הישראליים עשויים ליהנות מתשואה שנתית של כ-13%. כמו כן יציע להם סלע מניות בחברת הניהול של הקרן, שאמורה לגבות דמי ניהול שנתיים של 0.5%-0.7% מהיקף הנכסים וכ-3.5% מהרווח הנקי של התיק.



לפי לוחות הזמנים, סלע ינסה להשלים את גיוס ההון הראשוני של 500 מיליון דולר עד סוף יוני 2011. לאחר מכן סלע מתכנן לרכוש נכסים עד סוף יוני 2012 ולהשלים הנפקה ראשונית בסינגפור עד סוף דצמבר 2012, שבמהלכה ינסה לגייס כ-1.5 מיליארד דולר.



סלע חבר בסינגפור לשותף מקומי בשם seck guan. ההשקעה של הקרן צפויה להתבצע במרכזי ערים ועסקים במערב אירופה ובסקנדינביה, תחת הנחה המבוססת על המחקרים של חברת הייעוץ העסקי-חשבונאי דלויט טוש, ולפיה, לשוק האירופי יזרמו בשנים הבאות נכסים במצוקה (distressed property) בשווי של כ-210 מיליארד דולר - דבר שיהווה כר נרחב לקרנות ריט לנצל הזדמנויות.



הנכסים שיירכשו יהיו מאוכלסים בשיעור של יותר מ-90%. נכסים שבהם יהיה מספר רב של שוכרים יירכשו עם השותף המקומי, וכמו כן תינתן עדיפות לרכישת נכסים שבהם מוכר הנכס שוכר אותו בחזרה מהקונה. כך למשל הקרן בוחנת בימים אלה פורטפוליו בתחומי המשרדים, הלוגיסטיקה והמסחר ברחבי שווייץ, בריטניה, גרמניה והולנד.



שם מוכר לוותיקים



שמו של סלע נעלם בשנים האחרונות ממדורי העיתונות הכלכלית, אך סביר להניח כי הוא מוכר לפעילי שוק ההון והנדל"ן הוותיקים. סלע שימש בשנים 1996-2004 סמנכ"ל שיווק של חברת הנדל"ן אמות השקעות. לאחר מכן חבר לאיש העסקים רוני צארום שניסה לאחרונה, ללא הצלחה, להשתלט על סלע קפיטל. סלע סייע לצארום בהליך רכישת השליטה בקבוצת החברות של אספן מידי אליעזר פישמן ב-2005. דרכי השניים נפרדו, לאחר שסלע ראה כי התוכניות המשותפות להקים קרן ריט עם צארום אינן קורמות עור וגידים עקב בעיות רגולטוריות.



ב-2006 הקים סלע קרן ריט שנקראת על שמו, סלע קפיטל, וצירף אליה את שמואל סלבין, אלי בן חמו, כיום ממנהלי סלע קפיטל, וגופים מוסדיים כמו אי.בי.אי, אקסלנס ומיטב. סלע קפיטל רכשה מאז הקמתה נכסים בשווי של כ-500 מיליון שקל. ביולי 2010 פרש סלע מהקרן כשהוא נותר עם אחזקה של כ-25% בחברת הניהול, והחליט לנסות ולהגשים את החלום הסינגפורי.



סלע ראה לנגד עיניו יתרונות רבים הקיימים בשוק הריט בסינגפור שמאז הקמתו ב-2002 פועלות בו כ-23 קרנות בשווי של יותר מ-25 מיליארד דולר. השוק הסינגפורי, שכלכלתו נמנית עם הכלכלות הצומחות בעולם, מאפשר, בין השאר, למשקיע המוסדי להיות בעל שליטה בקרן, מעניק פטור מתשלום מס למשקיע זר ומקומי על דיווידנד ורווחי הון ומאפשר השקעות בנכסים ללא הגבלה גיאוגרפית.