מי יחזק מבנים בפריפריה?

>> פתאום, ללא כל סיבה נראית לעין ולאחר ארבע שנים שבהן מוגנו ברחבי ישראל רק בניינים ספורים, החלו בחודשים האחרונים לנצנץ אורות חדשים במנהרה התקועה של תמ"א 38. הנצנוץ הראשון הגיע ממונטריאול שבקנדה: קבוצת הנדל"ן והמלונאות הקנדית טיידן הכריזה על השקעה של כ-200 מיליון דולר בחברת קריגר נדל"ן הישראלית, המתמחה בחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38.

מכיוון מפתיע לא פחות הגיע הנצנוץ האחרון: רשת אופטיקנה הודיעה על הקמת החברה הבת אופטיקנה נדל"ן, שתתמחה בהובלת פרויקטים של תמ"א 38, ונמצאת כבר במשא ומתן מתקדם לגבי כמה בניינים בתל אביב, הרצליה ורמת גן.



כשהממשלה אישרה ב-2005 את תוכנית המתאר הארצית לתכנון ובנייה (תמ"א) מספר 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לא מעט יזמים כבר החלו לספור את הכסף. התוכנית נועדה לעודד יזמים לחזק מבנים על חשבונם, ובתמורה לקבל זכויות בנייה לדירות על גגות המבנים שישודרגו (ובמקרה של בנייני עמודים גם בחזית).



דירות הגג החדשות שהיזם יבנה יישארו בבעלותו, והוא יוכל למכור אותן בשוק החופשי. מנגד, דיירי הבניין יקבלו בניין מחוזק מפני רעידות אדמה עם מעטפת חדשה ומשופצת, כשבנוסף להשבחת הנכס ללא כל השקעה מצדם, יתקין בו היזם גם מעלית ויוסיף ממ"ד ו/או מרפסת שמש לכל דייר. כך חשבו בממשלה לפתור את בעיית המוכנות וההגנה מפני רעידות אדמה ללא תקציב ממשלתי.



הדיירים חוששים לחיות באתר בנייה



על פניו זה נשמע כמו מצב של win-win לכל הצדדים המעורבים. ואכן, בארבע השנים מאז אושרה התוכנית הכריזו לא מעט חברות, יזמים ומתווכים על התמחות בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - ואולם התוכנית מעולם לא התרוממה. היזמים טענו שפרט לאזורי ביקוש במרכז המדינה, העסקה אינה כדאית עבורם. בעלי הבתים ששקלו להיכנס לפרויקט ניסו, כדרכם של הישראלים, לסחוט עוד ועוד הטבות מהיזמים, ובמיוחד חששו משנה וחצי עד שנתיים של מגורים בבניין הנמצא בשיפוצים. גם הרשויות המקומיות לא מיהרו לאמץ את התוכנית, לתת הקלות למצטרפים או לקצר הליכי רישום ואישור ליזמים.



אז מה בדיוק קרה שעכשיו נזכרו בתמ"א 38? האם אכן חל שינוי משמעותי, או שמדובר בתרועות יחסי ציבור של יזמים בודדים? האמת היא שהדיל נשאר אותו הדיל וההטבות אותן ההטבות. עם זאת, כששוק הנדל"ן מסביב גואה ועתודות הקרקע באזורי הביקוש של גוש דן מוגבלות, מחירי הקרקעות והדירות רק מאמירים. היה זה רק עניין של זמן עד שלמישהו ייפול האסימון: תמ"א 38 יצרה יש מאין עתודות קרקע זולות מאוד במרכזים המבוקשים ביותר בישראל, ושיחררה לשוק הנדל"ן אלפי ואולי אף עשרות אלפי פנטהאוזים נוספים בפוטנציה.



אין ספק שתמ"א 38 עונה על צורך אמיתי. כ-40% מהמבנים בישראל נבנו לפני 1975, השנה שבה נכנס לתוקף תקן העמידות בפני רעידות אדמה (ת"י 413). ממחקרים עולה שבשעת רעידת אדמה צפויים בישראל אלפי הרוגים, עשרות אלפי מפונים ונזק עצום.



מחכים לבנייה באזורי הפריפריה



לנוכח הסיכונים הגדולים, יש לברך על כל התקדמות ביישום התוכנית וכל שחקן חדש, גדול כקטן, הנכנס לתחום. תמ"א 38 יכולה גם להיות מנוף משמעותי להתחדשות אורבנית בערי ישראל. ואולם, יהיה זה מוקדם מדי להכריז על 2010 כשנת ההמראה של תמ"א 38.



פוטנציאל הרווח מבניית דירות גג בתל אביב יכול להבטיח שנשמע על עוד ועוד חברות ובניינים הנכנסים להסכמי התקשרות לביצוע שיפוץ המבנים וחיזוקם. ואולם, כאמור, תל אביב היא הבעיה האחרונה מבחינת המטרות המוצהרות של התוכנית. רק כשנראה יזמים וקבלנים בונים ומחזקים מבנים באזורים כמו עמק הירדן, טבריה, צפת ובית שאן, שבהם לא ניתן למכור ליהודים מחו"ל פנטהאוזים במיליונים אך הסכנה בהם ממשית יותר, נדע שתמ"א 38 אכן המריאה.



הכותב הוא מנכ"ל חברת sms ניהול פרויקטים