"אי אפשר לעצור את העלייה במחירי הדירות"

כדי לשמור על רמות מחירי הדירות של היום, צריך היצע הדירות החדשות בישראל לגדול במאות אחוזים - דבר שאינו ניתן לביצוע בשנים הקרובות. לפיכך, מחירי הדירות בעשור הקרוב צפויים לעלות בשיעורים שנתיים של כ-2%-3% למ"ר בממוצע, ועיקר העליות יהיו באזור בית שמש ובאזור המרכז - כך קובע סקר היתכנות כלכלית שבוצע עבור מינהל מקרקעי ישראל, שבדק תרחישים שונים בשוק הנדל"ן. הסקר ממליץ להגדיל במידה ניכרת את היצע הדירות בישראל - כולל הבאה בחשבון של ציבור המשקיעים, והתאמת היצע הדירות במקומות השונים לקצב גידול האוכלוסייה.

הסקר בוצע על ידי חברות א.א. שוורצברג יועצים ופרלמן ושות', והוא כולל סקירה וניתוח נרחב של שוק הנדל"ן בעשורים האחרונים. הוא הוזמן על ידי המינהל כדי לבחון את ההשפעות הצפויות על שוק הדיור בשנים הבאות, בהתאם להחלטות מדיניות ומתוך מטרה להכין מודל כלכלי לעשור הקרוב. חלקים מסוימים ממנו הוצגו בשבוע שעבר בכנס השנתי של מחלקת המחקר של בנק ישראל.

במסגרת העבודה נעשתה סימולציה לשינויים הצפויים בעשור הקרוב במחירי הדיור במחוזות וערים בישראל. לשם ביצוע העבודה נעשה שימוש בארבעה תרחישים של גמר בנייה: הראשון מניח שקצב בניית הדירות בשנים הקרובות יהיה דומה לרמה הנוכחית - כ-30 אלף דירות בשנה; התרחיש השני מתייחס לכך שגמר הבנייה בכל שנה שווה לגידול מספר משקי הבית; השלישי מתייחס לכך שמספר הדירות שבנייתן תסתיים גדול ביחס לעשור הנוכחי ויהיה בהיקף של כ-50 אלף דירות בשנה, והתרחיש הרביעי מתייחס לכך שגמר בניית הדירות השנתי יסתמך על נתוני מינהל התכנון. לאחר בחינת כל התרחישים, הוסק כי מחירי הדיור ימשיכו לעלות בעשור הקרוב בשיעור של 2.25%-2.7% מדי שנה.

גם בחינת עליות המחירים במרקמים עירוניים בישראל אינה מעודדת, ומלמדת שבמרבית הערים המחיר למ"ר צפוי לעלות מדי שנה במהלך העשור. עליות מחירים גבוהות עשויות להירשם בעיקר באזור בית שמש - בשיעור של 5.5%-7.6% בקצב שנתי. גם באזור אשקלון צפויים המחירים לעלות, בשיעור של 3.1%-5.1%; וכך גם אזור פרדס חנה-כרכור, בשיעור של 4.1%-5.9%.

בחיפה ובאזור הקריות צפויה עליית מחירים בשיעור שנתי של 2.9%-4%, שתתקן את המצב באזור בעשור האחרון. לעומת זאת, דווקא בערים החזקות צפויה ירידות מחיר או עליות מתונות. באזור תל אביב העליות עשויות לנוע בין 1.9%-2.5% לשנה. ביישובים הרצליה, חריש, קציר, קרית גת וראש העין צפויה ירידה במחיר הממוצע למ"ר. ירידות המחירים המשמעותיות יהיו בעיקר במתחם הרצליה, בשיעור של 3.25%-3.7%. באזור ראש העין המחירים צפויים לרדת בשיעור של 0.53%-3.1% מדי שנה בעשור הקרוב.

להערכת מחברי הדו"ח, לה שותפים גם במינהל, לא תוכל המדינה להגיע לרמת ההיצף הנדרשת כדי לרסן את עליות המחירים. כך למשל, ב-2010 היו אמורות להיבנות לפי המודל 83 אלף דירות חדשות, אך בפועל שווקו רק כ-35 אלף. בשנים הקרובות אמור היקף הבנייה לעלות ולהגיע ל-120 אלף דירות ב-2020 - מה שנראה כיום כבלתי אפשרי.

כיצד שוק הדירות הגיע לפיגור כה גדול בהיצע הדירות, שמצריך את השוק לעלות לרמות היצע של דירות חדשות, שטרם הכיר כמותן? על פי הדו"ח, היקף הדירות המבוקשות בעשור האחרון הגיע ל-318 אלף. הגידול במשקי הבית לעומת זאת, הגיע ל-328 אלף דירות - כך שנוצר מחסור בהיצע לדיור עבור עשרת אלפים משפחות.

ואולם, המחסור בפועל גדול בהרבה משום שבמהלך השנים 20%-30% מרוכשי הדירות היו משקיעים, שרכשו דירות כהשקעה ולא למטרת מגורים. על פי הדו"ח, בעשור האחרון בכל המחוזות, פרט למחוז צפון, גדל מספר משקי הבית יותר מאשר מספר הדירות שבנייתן הסתיימה. הפער הגדול ביותר נרשם במחוז ירושלים (41.4%) ולאחריו במחוז המרכז (25.3%).

מינהל מקרקעי ישראל מסרו בתגובה: "המינהל אכן עורך עבודה לצורך הצגת עמדה בפני צוות התכנון שמעדכן את תמ"א 35. במסגרת עבודה זו יבקש המינהל לעדכן את יעדי התכנון המגבילים של תמ"א 35 כדי שיאפשרו להעמיד היצע הולם לביקושים בשוק הדיור. הדו"ח שבוצע הוא חלק מעבודה זו, שטרם הושלמה. צר לנו שהעבודה הוצגה טרם השלמתה והצגתה בפני מקבלי ההחלטות במינהל".

מהסקר שנערך עבור מינהל מקרקעי ישראל עולה כי בישראל אין בועת נדל"ן, ועליות המחירים שנוצרו הם תוצר של תיקון של העשור שקדם ל-2007. בחינת מחירי הדיור בישראל, מאז ראשית שנות ה-60 ועד 2009, מעלה כי המגמה הממוצעת של עליית מחירי הדיור בישראל עומדת על כ-2.29% בשנה, ואינה מסמלת עליות מחירים משמעותיות.

בעשור שבין 1987-1997 נרשמה עלייה במחירי הדיור בשיעור מצטבר של 94%, אך ב-1997 נרשם שיא בעליות המחירים מאז שנות ה-60' ועד 2009. הערכות הן כי הגורם המרכזי לעליות המחיר הוא גל העלייה מחבר העמים - שהביא לכך לעלייה בכמות הדירות המבוקשת, היצע הדירות נותר ללא שינוי משמעותי.

גורם נוסף שיכול להיות הוא אי אספקת קרקעות לשיווק בקצב מתאים ועיכובים מוועדות תכנון.

בעשור שלאחר מכן, בין 1997-2007, חלה ירידה במחירי הדיור. החל מ-2007 החלה עליית מחירים שנמשכה עד היום. עם זאת, עליית המחירים שנרשמה ברבעון הראשון של 2010 עדיין נמוכה במעט מזו שהיתה ב-1997. בתקופה זו השינוי בעליות המחירים נובע בין היתר מהירידה בשיעור הריבית הממוצעת למשכנתאות צמודות מדד, מ-5.55% ב-1997-2007 לרמה של 3.3% ב-2010.