טוטו מחירי הדירות

>> הספורט הלאומי של ישראל בחודשים האחרונים הוא לנחש את גורלם של מחירי הדירות. אנליסטים, מחלקות מחקר, קבלנים, לשכה מרכזית לסטטיסטיקה, כותבי חוות דעת מטעם וכותבי חוות דעת חסרות טעם התקבצו כדי לספק לישראלים את הדבר שהם הכי רוצים לדעת: מה יקרה למחירי הדירות.



קשה למצוא מישהו שזה לא מעניין אותו. מי שקנה דירה רוצה לוודא שעשה נכון והמחיר ממשיך לעלות. מי שלא קנה רוצה לדעת שפעל נכון והמחירים יתחילו לרדת ממש בקרוב. מי שבונה דירות רוצה לוודא שרמת המחירים הנוכחית לא תרד. ומי שנותן הלוואות מצטרף אף הוא לתפילות.

הצמא האדיר הזה למידע ותחזיות מייצר כמה ניירות עבודה מעניינים. אחד מהם, דו"ח שנחשף השבוע ב-themarker, נכתב על ידי א.א. שוורצברג יועצים ופרלמן ושות' עבור מינהל מקרקעי ישראל. תפקידו של הדו"ח הוא לסייע בתכנון תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35). המסר העיקרי המופיע בדו"ח הוא שלא ניתן לעצור את עליות המחירים בשוק הדירות ללא הגדלה דרמטית של מספר התחלות הבנייה מדי שנה. המשימה היא להתמקד כמובן באזורי הביקוש, כי אין משמעות לאספקת היצע במקומות שבהם אין ביקוש. תל אביב והמרכז הם המוקדים שמשפיעים במיוחד על המחירים. לפי הדו"ח, מספר התחלות הבנייה שנדרש ב-2010 היה 83 אלף, אך בפועל שווקו קרקעות ל-35 אלף דירות בלבד. היעד שמציב הדו"ח ל-2020 הוא שיווק 120 אלף דירות. האם הוא בר ביצוע?



יש כמה דרכים לקרוא את הדו"ח הזה. האפשרות הראשונה היא לומר שכמות הדירות שהדו"ח מציב כיעד היא אסטרונומית, ולכן כדאי להפנים את העובדה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בעשור הקרוב. האפשרות השנייה היא לבחון את ביצועי המינהל בשנים עברו, ולקבוע כי מינהל מקרקעי ישראל אחראי למחדל גדול וממושך בכך שאינו משווק מספיק קרקעות. אילו היה עושה את עבודתו נאמנה - מחירי הדירות לא היו מגיעים לרמות הנוכחיות. אם המינהל רוצה באמת להשפיע על המחירים, עליו ללחוץ על דוושת הגז במלוא העוצמה כדי להדביק את הפיגור האדיר בקצב שיווק הקרקעות.



האפשרות הזו נתמכת במחקר אחר שנעשה על ידי המכון לתכנון כלכלי לפני שנתיים, ובו נמצא כי מינהל מקרקעי ישראל שיווק במשך שנים רק מחצית מהיעדים שנקבעו בתוכניות הממשלה. במשך שנים, תת-הביצוע של יעדי הממשלה לא הורגש במחירים, אבל ברגע שבו הריבית ירדה לרמה כמעט אפסית, ההיצע הנמוך נתקל בביקוש שגדל והלך, והמפגש הזה גרם לזינוק מואץ במחירי הדירות. זוהי דוגמה אופיינית לכשל תכנוני ארוך טווח.



כותבי הדו"ח שפורסם השבוע משתמשים במונח "שיעור עלייה שנתי ממוצע" במחירי הדירות, ובמונחים האלה, שיעור הזינוק לא נראה קיצוני. אבל בפועל, בשנתיים האחרונות נרשם חלק ניכר מהזינוק במחירים בעשור האחרון כולו - וזה כבר לא מצב בריא. כל השחקנים בענף היו מעדיפים עלייה מתונה והדרגתית על פני זינוק מהיר שיכול לייצר פצצות זמן.



יש בדו"ח הזה כמה הנחות עבודה בעייתיות. כך למשל, הוא מתעלם ממחירי ההון והשפעתם על מחירי הדירות. והרי אחד הגורמים המרכזיים בזינוק של 35% במחירי הדירות בשנתיים האחרונות היה ריבית המשכנתא הנמוכה בקנה מידה היסטורי, שדחפה את המשקיעים לרכוש דירות ולהזניק את מחירן.



התחזיות שמציעים כותבי הדו"ח לשינויי המחירים בעשור הקרוב גם אינן מביאות בחשבון שינוי בריבית, ואם יש משהו שלמדנו בשנתיים האחרונות - הרי זה ששוק הדירות יכול להתנהג כמו שוק ההון במהירות שבה הוא מזנק, בעיקר כשהריבית נמצאת בשפל היסטורי. הסיבה שהריבית לא הוכנסה לשיקולים היא שמן הסתם לא ניתן לחזות מה יהיה שיעורה בעשור הקרוב, ולכן את השוק יש לתכנן בהתעלם משיעורי הריבית.



הנחה בעייתית אחרת היא שכותבי הדו"ח מתארים פער קטן יחסית בין הביקוש להיצע הדירות, אבל הפער האמיתי גדול בהרבה, מאחר שחלק משמעותי מהדירות שנמכרו באזורי הביקוש נמצאות בידי משקיעים זרים, וחלק אחר עברו לידי משקיעים שמייעדים אותן לשוק השכירות. לכניסת משקיעים זרים ולביקוש הגבוה במיוחד באזור תל אביב יש השלכות בעלות עוצמה רבה על כלל השוק ברוב האזורים.



ולמרות הבעיות, מינהל מקרקעי ישראל חייב להתייחס לדו"ח הזה ולדו"חות אחרים כהמלצה חד-משמעית לבנות תוכנית ארוכת טווח להגדלה ניכרת של היצע הקרקעות בישראל.



בעשור הקרוב נחזה בהרבה מאוד גורמים שישפיעו על השוק כלפי מטה או מעלה - שינוי מהותי בריבית, משברים כלכליים, זרימה של השקעות זרות, צמיחה מואצת או גל אנטישמיות עולמי שיביא לכאן הרבה עולים. כל אירוע כזה יכול לגרום לתנודות חדות במחירי הדירות ולזעזועים בשוק שיקרינו על כלל המשק. התפקיד של המינהל הוא ליצור מייצבים, שייתנו מענה לצרכים ולגידול באוכלוסייה, וימנעו מצב שבו מתפתח בית גידול לזעזועי מחירים. הזעזוע בוא יבוא, בין אם מכיוון מחזורי העסקים ובין אם מכיוון אחר, אבל הדרך להתמודד אתו היא רק באמצעות תכנון ארוך טווח ושיפור יכולות הביצוע של שיווק קרקעות, כך שיענו על צורכי השוק.



אם הרף הדרוש כדי למנוע זעזועים הוא שיווק של 120 אלף דירות לשנה בעוד עשור - יש לקבוע כבר עכשיו תוכנית עבודה שתביא את המינהל ליעד הזה. ללא תוכנית כזו, וללא הצבת יעדים כמותיים ברורים - מינהל מקרקעי ישראל ימשיך להיות מונופול ממשלתי מסואב שמחבל במדיניות הממשלתית, ונהפך לבעיה עצמה במקום להיות פותר בעיות.



נ.ב.



מי שסומך על בנק ישראל שיוריד עבורו את מחירי הדירות, עשוי להתבדות. לבנק ישראל אין שום עניין בהורדת מחירי הדירות, אלא רק במניעת זעזועים בשוק הדירות בכדי לשמור על יציבות מערכת הבנקאות. הוכחה קטנה לכך ניתנה במחקר שנערך באחרונה בבנק ישראל וניתח את השינויים במחירי הדירות. כותבי המחקר כותבים כי עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות מוסברת ברובה על ידי הריבית הנמוכה, ולאו דווקא על ידי מלאי הדירות והיצע הקרקעות הנמוך. לכן, ממליצים עורכי המחקר "להיזהר מעלייה לא מדודה של מלאי הדירות (קרקעות) כי זו עלולה להביא בעתיד ללחץ בכיוון ההפוך, ובפרט על רקע העלאת הריבית המוניטרית בעתיד לרמתה הנורמלית". החשש הוא שהלך הרוח הזה מחלחל לכל המערכת הממשלתית: ירידת מחירי הדירות מטרידה אותם יותר מאשר חוסר היכולת של מאות אלפי צעירים לרכוש דירה.