איך אפשר להרוויח משיפוץ הדירה

>> מחירי הדירות, שזינקו בשנים האחרונות, המודעות הגדלה והולכת לעניין העיצובים, השיפוצים וחלוקת החללים, וגם ההתפתחות של רשתות עשה זאת בעצמך - כל אלה הקפיצו את ענף השיפוצים. לפני שאתם מצטרפים לגל המשפצים עליכם לקבל כמה החלטות: ראשית, עליכם להחליט מה מטרת השיפוץ ומה התקציב שברשותכם. מוכרים דירה לא הכי יפה? שיפוץ קוסמטי יעלה את ערכה במעט. רוצים לחלק מחדש את שטח הדירה ולהוסיף לה חדר? שיפוץ הכולל חידוש תשתיות יעשה את העבודה. רוצים להפוך את הדירה הישנה לחדשה ונוצצת? שיפוץ הכולל החלפת ריצוף, מטבח, קרמיקות וסניטציה עשוי להוסיף לערכה כ-25%.



"שיפוץ דירה נעשה מסיבות רבות: החל ברצון לרענון וחידוש של סביבת החיים ועד להשקעה מחושבת המיועדת למקסם את הרווח על הנכס", מסביר שמאי המקרקעין חיים אטקין, "הרבה מוכרים שואלים אותי, ?להשקיע עכשיו 20 אלף שקל, כשאני עוד מעט עוזב את הדירה?'. התשובה שלי היא כן, חד משמעית! כך מתקצר פלאים זמן השהייה של הדירה בשוק וניתן למכור אותה ברווח של 10% מהמחיר. שיפוץ של 20 אלף שקל זה טריק. זה לא שיפוץ משמעותי, והוא כולל בסך הכל כמה אלמנטים חזותיים כמו ניקיון הדירה, צביעה, התקנת גופי תאורה והצבת כמה עציצים. כל אחד יכול לעשות זאת".

עם זאת, לא כולם מסכימים כי כל שיפוץ קל יקפיץ את ערך הדירה. יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים ערן סיב מציע להיזהר משיפוצים קלים. הרוכשים, לדבריו, לא טיפשים. "כשמציעים שיפוץ ב-48 שעות ואז מראים שהדירה נמכרה ב-200-300 אלף שקל, זה שטויות במיץ. רבים חושבים שאם יעשו סיוד על הקירות, יצבעו נישה של הטלוויזיה, יתקינו גופי תאורה, או ירכיבו פרקט קל - הם יוכלו למכור את הדירה ב-20% יותר. אני מלווה את ענף השיפוצים זמן רב - והחשיבה הזו לא נכונה. אם הדירה מוזנחת ועושים רק שיפוץ קוסמטי של 15-20 אלף שקל, ניתן יהיה למכור את הדירה לפי שווי השוק, כאשר קודם לכן היא היתה נמכרת בכ-5% אחוז פחות מכך. זה עדיין לא שיפוץ שניתן להרוויח עליו בגדול".



לדברי סיב, בשנה האחרונה נוכחנו לדעת כי מחזור המכירות בענף השיפוצים עולה על זה של ענף הבנייה. "ענף השיפוצים נהפך למעשה לאחד הגורמים המשפיעים בענף הנדל"ן בישראל. אנחנו מגלגלים יותר מ-5 מיליארד שקל בשנה. אם ב-2009 120 אלף בתי אב שיפצו את הדירה, ב-2010 אנו מעריכים כי היקף השיפוצים מגיע ליותר מ-150 אלף דירות".



הפופולריות בתחום השיפוצים גדלה מאוד, ובשנים האחרונות נוכחנו כי מתווכים נהפכו לשיפוצניקים, והשיפוצניקים עצמם נהפכו ליזמי נדל"ן. "הענף צבר תאוצה בשנים האחרונות, ונוצר מקצוע שקשה להגדיר אותו, אבל כולם נוגעים בו", ממשיך סיב, "יש גל של שיפוצים, מתוך מטרה לעשות כסף מהר. ידוע לנו על מקרים שבהם נרכשו דירות, ועוד לפני שהבעלות על הנכס עברה בטאבו, הוא כבר יצא לשוק שוב".



לא כל אחד יעמוד בלחצים



סקר שנערך על ידי מכון גיאוקרטוגרפיה בתחילת 2010 עבור קבוצת מרכז הבנייה הישראלי ופורטל א-דירה הראה כי כיום כרבע מהציבור בישראל שיפץ את ביתו בשנתיים האחרונות. גם גובה ההשקעה עלה במהירות - בעוד שבראשית 2009 גובה ההשקעה של שיפוץ סטנדרטי הגיע לכ-30 אלף שקל, בדצמבר 2009 הוא קפץ לכ-43 אלף שקל, וכיום ההשקעה הממוצעת בשיפוץ מגיעה ליותר מ-50 אלף שקל. שיפוצים אלה כוללים לרוב צביעת הקירות והחלפה של השירותים והאמבטיה.



כשמדובר בשיפוצים עקרוניים יותר, שכוללים הריסת והקמת קירות והחלפת תשתיות מים וחשמל, העלויות תופחות. וכשהן עולות עולה גם השאלה אם לא עדיף כבר לקנות דירה חדשה - מצד אחד מחירי הדירות גבוהים מאוד ורכישת דירה לשיפוץ או שיפוץ דירה קיימת יכולים לחסוך כסף רב. מצד שני, השיפוץ כרוך בלא מעט כאבי הראש, תסכול, מריבות עם השיפוצניקים ופיגורים בלוחות זמנים. לא כל אחד מסוגל לעמוד בזה.



ואולם מסתבר כי למרות הקשיים, רבים בוחרים לשפץ את דירתם. מהסקר שנערך על ידי מכון גיאוקרטוגרפיה עולה עוד כי 46% מהנשאלים מעדיפים לשפץ דירה קיימת ורק 43% ציינו כי הם מעדיפים לעבור לדירה חדשה.



שיפוץ בהיקף בינוני של כ-100 אלף שקל עשוי להגדיל מאוד את האטרקטיביות של הדירה. שיפוץ כזה כולל הדבקת קרמיקות על בלטות קיימות, התקנת אמבטיה וכלים סניטריים חדשים, צביעת הבית, החלפת דלתות ומשקופים והוספת פריטים דקורטיביים כמו קרניזים.



עו"ד טל מור, המטפל בעסקות במקרקעין ומייצג לקוחות ששיפצו דירות, מספר על הפוטנציאל הקיים בשיפוץ דירה: דירה בשטח של 80 מ"ר ברמת גן, שנרכשה לפני כשלוש שנים תמורת 700 אלף שקל, נמכרה לאחר כשנתיים, שבמהלכן היא עברה שיפוץ בהיקף של 120 אלף שקל תמורת כ-1.1 מיליון שקל.



"בתקופה הזו מחירי הדירות עלו, אבל לא בשיעור של 50%, כמו הרווח בעסקה האמורה. עם זאת, דרוש שיפוץ רציני כדי להשיג תשואה כזו, ואני לא מעריך ששיפוץ בהיקף של עד 20 אלף שקל יעשה משהו", מסביר עו"ד מור, "שיפוץ של 50-100 אלף שקל בהחלט יכול לעשות שינוי מהותי ולהקפיץ את המחיר בשיעור של 20%. כך, אם קונים דירה בכ-800 אלף שקל ועושים שיפוץ של כ-100 אלף שקל, ניתן למכור את הדירה בעד 300 אלף שקל יותר מעלות ההשקעה".



השקעה גבוהה, רווחים גבוהים



בקצה העליון של השוק ניתן לראות שיפוצים בעלות של מאות אלפי שקלים, שמבוצעים גם בדירות חדשות. שיפוץ מסיבי עשוי להגיע ל-400 אלף שקל ואף יותר, וכולל בין היתר שפכטל בכל הבית, חלוקה מחדש של החדרים, החלפת אינסטלציה וכלים סניטריים, והתקנת מטבח, ריצוף ומערכות חשמל.



"השיפוץ הוא כבר מזמן לא רק נחלתם של בתים מוזנחים, שהקירות שלהם מתקלפים או שהאינסטלציה בהם על סף קריסה", מציינת האדריכלית ומעצבת הפנים רונית מרום. "במקרים רבים גם רוכשים של דירות מקבלן רוצים לשפצן עוד לפני הכניסה, והם לא חוששים להשקיע מאות אלפי שקלים ולבצע שינויים מרחיקי לכת בדירות החדשות שרכשו, ובלבד שדירתם לא תהיה דומה לזו של השכן. אם בעבר הסתפקו בהוספת כמה נקודות חשמל, כיום הדירה החדשה הממוצעת עוברת שינויים מפליגים, הכוללים הזזת קירות, שינוי מיקום של חדרים, הוספת חדרי אמבטיה ושירותים והחלפת מרצפות".



במקרה של שיפוץ לצורך מכירה, קיימת סכנה בשיפוץ בעלות גבוהה במיוחד, שכן לא כל הרוכשים יסכימו להוסיף את עלות השיפוץ למחיר הדירה - ולכן ההשקעה עלולה להסתיים בהפסד. עם זאת, בלא מעט מקרים שיפוץ יוקרתי מצדיק את עצמו, ומצליח להשיג רווחים נאים. לדוגמה, במרכז תל אביב נרכשה לפני כשנה דירה תמורת כ-2 מיליון שקל. הדירה שופצה במהלך השנה בכ-350 אלף שקל, ונמכרה לאחר מכן ב-3.25 מיליון שקל. במקרה אחר, בגבעתיים, נרכשה לפני כשנה וחצי דירת 70 מ"ר עם זכויות בנייה של כ-50 מ"ר תמורת 1.4 מיליון שקל. הדירה נמכרה בשנה האחרונה לאחר שיפוץ והרחבה בעלות של כ-300 אלף שקל תמורת 2.5 מיליון שקל.



"פה אנשים יכולים להרוויח את הכסף הגדול", מסביר סיב, "כאשר השיפוץ נחשב יוקרתי יש אנשים שמוכנים לשים את היד בכיס, ולהוסיף עוד מאות אלפי שקלים, גם אם המחיר גבוה מהמקובל בשוק. מבחינתם, הדירה לטעמם, השדרוג שלה חסך להם את עבודות שיפוץ על כל כאבי הראש הנלווים לה, והם יסכימו לשלם יותר. עם זאת, חשוב להקפיד לבצע את השיפוץ כך שיענה על טעמו של קהל היעד של הדירה".



בעל הדירה נהפך ליזם



בעל דירה שמחליט לשפץ את דירתו נהפך למעשה ליזם, לקבלן ולעתים גם למבצע. השיפוץ כרוך בתלאות למשפחה ודורש לרוב שכירת שירותי אדריכל, מהנדס וקבלן מבצע, כשמעל הכל מרחפת עננת התקציב, שרוב משפצי הדירות חורגים ממנו.



מנכ"ל קבוצת מרכז הבנייה הישראלי, ישראל פסטרנק, מזהיר כי התנהלות לא נכונה עלולה לעלות ביוקר: "אנו נתקלים במקרים רבים של אנשים שכלל לא מבינים בתחום, ולכן עושים את כל הטעויות האפשרויות. הם מדלגים על כל שלבי התכנון ומחפשים בעל מקצוע אחד שיעשה עבורם את כל העבודה, וגם יעריך את העלויות ללא כל חשיבה מקצועית ותכנונית. רצוי להבין שיש היררכיה בבנייה - יש מנהל פרויקט, אדריכל ומעצב פנים, מהנדס בנייה וקבלן שיפוצים רשום, וחשוב להקפיד על כך".



"אסור בשום אופן לוותר על אדריכל. גם אם הוא יקר - זה שווה כל גרוש", מסכם אטקין. "עם זאת, אני ממליץ להיזהר מאדריכלים שמשרטטים יותר מדי קווים. זה נראה טוב על הנייר, אבל כל קו כזה יכול לעלות עשרות אלפי שקלים נוספים. אנשים אוהבים להשתדרג, להתחדש ולהתאים את עצמם לעולם הגדול, אבל בסופו של יום הם קונים פנטזיות. אף ששדרוג דירה זה מהלך מועדף, אם אתה רוצה לקלל את האויב שלך תאחל לו שיעשה שיפוץ בדירה שלו - זה מהלך שלא תמיד יודעים איך לצאת ממנו".