יזמי הנדל"ן בניו יורק מתחילים להתאושש

ניו יורק טיימס

>> לארי גלוק, מלך קבלני הדירות של ניו יורק, שחברתו הידרדרה לחדלות פירעון על הלוואותיה בניו יורק, בסן פרנסיסקו, בלוס אנג'לס ובוושינגטון, קנה באחרונה את מלון וינדרמר במנהטן ואת מגדלי טיבולי - מתחם דיור מסובסד בברוקלין. איאן ברוס אייכנר, שאיבד שני גורדי שחקים בניו יורק לעיקולים בתחילת שנות ה-90 והגיע לחדלות פירעון על הלוואה של 760 מיליון דולר עבור מלון וקזינו בלאס וגאס ב-2008, עובד על תוכנית לחילוץ וואן מדיסון פארק, פרויקט דירות קונדו בן 50 קומות. אפילו הארי מקלאו, שהימור בסך 7 מיליארד דולר על שבעה גורדי שחקים בלב העיר בזמן שהשוק היה בשיא כמעט מחק את האימפריה שלו, מחפש כיום עסקות חדשות.



ניו יורק נחשבת אחד משוקי הנדל"ן הקשוחים והאכזריים בעולם. העלויות גבוהות, האיגודים עיקשים, הפוליטיקאים תובעניים והתחרות כה עזה, שצעד שגוי אחד עלול להזמין אסון פיננסי.



עם זאת, אף כי מפתחי הנדל"ן בניו יורק הפסידו השקעות של מיליארדי דולרים על נכסים במחירים מנופחים והקימו ברחבי העיר עשרות פרויקטים בלתי גמורים, האמת היא שטעויות קטלניות לקריירה שלהם כמעט שלא נרשמו. לווה שאיבד את ביתו לעיקולים יתקשה להשיג הלוואה שנים לאחר מכן, אך מפתחים שהגיעו לחדלות פירעון על הלוואות עצומות עדיין מצליחים להשיג מימון.



הסיבות לכך, טוענים המומחים, הן ששוק הנדל"ן מגלגל כסף רב ולחברים בו יש זיכרון קצר מאוד. "תמיד אפשר למצוא משקיעים שיזרימו הון למפתח, אלא אם כן הוא אטילה ההוני", אמר דניאל אלפרט, מנהל ושותף בווסטווד קפיטל, בנק השקעות בנדל"ן. ואולם עבור חלק ממפתחי הנדל"ן, סגירת עסקות בימים אלה אינה קלה כבעבר, שכן הבנקים הגדולים וקרנות הפנסיה, שספגו הפסדים כבדים, נהפכו לבררנים ביותר.



סקוט לאולור, מייסד ברוקלין פרטנרס, קנה 28 בנייני משרדים ב-2006-2007, וכיום תקוע עם חובות עתק על נכסים שערכם ירד בשליש לפחות. הוא מנסה לחזור לשוק תוך התמקדות בנכסי מגורים במצוקה, אך לא הצליח לגייס השקעות מוסדיות, לפי עורכי דין ומנהלים בתעשיית הנדל"ן המקורבים אליו. כעת הוא מנסה לגייס משקיעים עשירים.



קרנות גידור וקרנות השקעה פרטיות עדיין מגבות עסקות, מתוך אמונה ששוק הנדל"ן ישוב להתחמם השנה. יש גם כמה משקיעים חדשים שמעוניינים להיכנס לשוק הנדל"ן, בהם קרנות השקעה מסין וקרנות פנסיה נורווגיות. אך יש גם נפגעים.



שעיה בוימלגרין, מפתח הנדל"ן שבנה יותר מ-2,400 דירות בתקופת הפריחה, נפרד משותפו להשקעה, נתבע על ידי בעלי דירות ונאלץ להתפנות ממשרדו בברוקלין. תיק השקעות הנדל"ן בסך 3 מיליארד דולר של קנט סוויג, נצר למשפחת נדל"ן בחוף המערבי, נבנה בשני העשורים האחרונים. התיק נשמט מידיו, וב-2010 התריע סוויג כי ייתכן שייאלץ להכריז על פשיטת רגל אישית.



ואולם מפתחי נדל"ן רבים הצליחו לצאת מהמשבר כמעט ללא נזק. מרביתם השקיעו בעסקות סכומים קטנים יחסית מכספם האישי והעדיפו להשתמש בכסף של אנשים אחרים. אחת הדוגמאות הטובות לכך היא חברת טישמן ספייר פרופרטיס, שהפסידה 56 מיליון דולר בלבד על מגדל סטויווסנט ועל פרויקט פיטר קופר וילג', בזמן שהלווים ומשקיעים אחרים הפסידו יותר מ-2.4 מיליארד דולר. זו היתה נסיגה נדירה ובדיעבד גם זניחה עבור החברה, ששולטת במרכז רוקפלר ופועלת בארבע יבשות. מאז גייסה החברה 2.5 מיליארד דולר להרחבת תיק הנכסים שלה, ובאחרונה רכשה שני מבנים בפאריס, אחד בוושינגטון ומגדל משרדים בן 45 קומות בשיקגו.



מקלאו, מהמר נדל"ן חסר תקנה, שנחשב גאון נדל"ן עם עין חדה לפרויקטים טובים, הפך את בניין gm הסמוך למלון פלאזה למכרה זהב. ב-2007 הוא ביקש להכפיל את אחזקותיו באמצעות רכישה של שבעה מגדלי משרדים תמורת 7 מיליארד דולר. 15 חודשים לאחר מכן, בעיצומו של המשבר הכלכלי, נאלץ מקלאו לוותר על הבניינים ולמכור כמה נכסים אחרים, בהם בניין gm.



למרות זאת, חבורת משקיעים חדשה מחזירה אותו לפיתוח אתר שבעבר היה בבעלותו, במקום שבו שכן מלון דרייק, לפי שני מנהלים בתעשייה שעובדים עמו. במקרה שלו, בדומה למקרים נוספים, המשקיעים והמלווים שכחו את ההפסדים שספגו בעקבות התפוצצות הבועה - שבה כולם לקחו חלק. "ב-30 השנים שאני בעסק הזה", אמר אלפרט, "ראיתי המון סלחנות לטעויות עסקיות".



אייכנר חווה עליות ומורדות יותר מפעם אחת. לאחר שמלוויו השתלטו על שני גורדי השחקים שלו ב-1991, הוא נתפש כדוגמה להתנהלות הלקויה של תקופת הפריחה של שנות ה-80. "כל מה שהיה אגרסיבי בשנות ה-80 ספג הפסדים ניכרים", אמר ב-1994. המלווים לאייכנר ספגו את ההפסדים הגדולים ביותר, ובבניין אחד שנקלע לקשיים, ברודוויי 1540 בכיכר טיימס, שילמו לו עשרות מיליוני דולרים ב-1992 כדי שיוותר על השליטה.



באחרונה אמר אייכנר כי היה קורבן של משבר האשראי מכיוון שנאלץ לוותר על קזינו קוסמופוליטן בלאס וגאס ב-2008. אייכנר לא הצליח להשיג מימון חדש, ובסופו של דבר הגיע לחדלות פירעון על הלוואות שקיבל מדויטשה בנק לצורך הפרויקט. למרות זאת, אייכנר, שסירב להתראיין לכתבה, התחייב ב-2008 כי ישוב וכי הבנקאים יחזרו להלוות לו. כיום הוא עורך תוכנית ארגון מחדש להציל את המגדל שפשט רגל, וואן מדיסון פארק. המלווה, אייסטאר, התנגדה למעורבותו של אייכנר, וטענה כי הגישה שלו תחתוך את המשכנתא במחצית, שעה שאייכנר יזכה בתשואה עצומה עבור השקעתו בסך 40 מיליון דולר.



"ההון עיוור", אמר דייויד לוינסון, מייסד l&l הולדינג קומפני, חברת נדל"ן ששולטת ב-11 בניינים במנהטן. "הכסף זורם להיכן שיש תשואה - זה כל הסיפור".