מי מתנגד לפרויקט הנדל"ן הענק בצפון ת"א?

בעלי הקרקעות בצפון ת"א מנהלים מאבק נגד התושבים והעירייה - ותוכנית בת 20 שנה עלולה להידחות

תוכנית 3700, מצפון תל אביב ועד גבול הרצליה, אמורה לכלול 12,300 יחידות דיור ■ מעט דרומית משם, במתחם הגוש הגדול, מתוכננת בנייה של עשרות אלפי דירות נוספות - לאחר פינוי שדה דב ■ המאבק בין בעלי הקרקע לתושבי המקום נמשך - והעתיד בלתי ידוע

מבנה מפואר על הים בסגנון בית האופרה של סידני? מגרש כדורגל למכבי תל אביב שיוקם בסמיכות לפרויקטים יוקרתיים? נראה שהדרך להקמת השכונה הצפונית החדשה של תל אביב רצופה בגחמות ובמאוויים, שרק יעכבו את מימוש התוכנית, ויוסיפו לה מאות מתנגדים. לכך יש להוסיף גם את המחאות של בעלי קרקעות באזור, שלטענתם צפיפות הבנייה של הצפון החדש של תל אביב נמוכה יותר מזו של הצפון הוותיק של העיר - ויש להוסיף אחוזי בנייה לפרויקטים שיוקמו במקום.

תוכנית 3700, הנמצאת בחלק הצפוני ביותר של תל אביב, עד גבול הרצליה, אמורה לכלול 12,300 יחידות דיור. מעט דרומה יותר, במתחם "הגוש הגדול", מתוכננת בנייה של עשרות אלפי דירות נוספות, לאחר פינוי שדה התעופה שדה דב. ואולם מאבקים שונים ומאות התנגדויות צפויות מאיימים על עתיד התוכניות.

אחת הטענות נגד התוכניות מושמעת מצד בעלי הקרקעות במתחמים, הטוענים כי צפיפות הבנייה שאושרה נמוכה מדי, כיוון שלקחה בחשבון את ההגבלות הנובעות מקירבתו של שדה דב, אף ששדה התעופה אמור להתפנות. "העירייה ידעה מראש שזה עניין של זמן עד ששדה דב יפונה, ובכל זאת תיכננה תוכנית בנייה שמתאימה לשנות ה-50 - מבנים נמוכים בני 8-9 קומות, עם צפיפות של כ-4 יחידות דיור לדונם", אומר עו"ד אברהם (אייבי) נאמן שפעיל במתחם מזה זמן רב, "איפה נשמע כדבר הזה? כיום בתל אביב בונים בצפיפות של 15-30 יחידות לדונם, וכאן מדברים על 4 יחידות?"

התנגדויות נוספות מגיעות מצד דיירים בפרויקטים הקיימים באזור, שטוענים כי תשתיות התחבורה השונות, שאמורות להיסלל במקום, יפגעו באיכות חייהם. ואם לא די בכך, שני מיזמים שאפתניים שמתוכננים במקום מעוררים התנגדות - האחד, הקמת איצטדיון כדורגל, והשני, הקמת מבנה תרבות על שפת הים, בדומה לבניין האופרה בסידני. תוכניות אלה עוררו התנגדות גם מצד הדיירים, החוששים מפגיעה באיכות חייהם, וגם מצד רשויות התכנון, שאמונות על שמירת קו החוף.

כ-20 שנים שוקדים על התוכנית, שמכונה 3700. קדמו לה תוכנית 1700 ולאחר מכן 2700. התוכנית הנוכחית מקודמת כבר למעלה משמונה שנים על השטח שמצפון ל"גוש הגדול" ולאזורי חן, עד לצומת גלילות. כיום כולל שטח התוכנית רק מספר קטן של פרויקטים - מגדלי נאמן, סי אנד סאן, מבנה מלון מנדרין ופרויקט היוקרה בלו שנמצא בהקמה. יתר השטח, המשתרע על 1,900 דונם, נותר ריק.

לפי תוכניות העיריה יוקמו במקום 12,300 דירות, שמהן יוקצו 2,130 דירות לדיור בר-השגה, 200 דונם יוקצו לשטחי ציבור ועוד 500 דונם אמורים לשמש פארק חופי. הרעיון שעומד בבסיס התוכנית הוא שהשטח ייחצה על ידי צירי אורך שמקבילים לכביש החוף, ועל ידי צירי רוחב, שיובילו מהשכונה החדשה לכיוון הים. שלושת צירי האורך הראשיים יהיו ציר דרך נמיר הקיים, המשך רחוב אבן גבירול, שייסלל לעומק השכונה וישמש רחוב עירוני ראשי, ורחוב דרך הים שעתיד להמשיך את רחוב הירקון צפונה.

על הנייר התוכניות נשמעות טובות ומבטיחות, אבל לא כך חושבים מאות האנשים שמתכוונים להגיש להן התנגדויות. אחד מהמתנגדים הבולטים הוא עו"ד אברהם (אייבי) נאמן, שפועל באזור כבר שנים רבות ומכיר כל אבן במתחם. נאמן שימש אחד ממנהלי הגוש הגדול, ניהל את הקמת אזורי חן, ויזם את הקמת הפרויקט שקרוי על שמו - מגדלי נאמן.

לדברי נאמן, "התוכנית באה להקים רובע עירוני חדש, המסתמך על עקרונות מיושנים. מדובר בתוכנית של פקידים ולא של ראש עיר שרוצה להתוות חזון לעיר ל-50 השנה הבאות. מדובר בשטח היקר ביותר במדינת ישראל, עתודת הקרקע היחידה שנותרה לתל אביב, ואילו התוכנית הנוכחית מגבילה את זכויות הבנייה במקום באופן מוגזם. מדיניות זו עשויה להכשיל את התוכנית בוועדות התכנון או בערכות משפטיות".

לנאמן יש טענות קשות כנגד התנהלות העיריה בתוכנית, שאחת מהן היא, שהעיריה לא לקחה בחשבון את פינוי שדה דב, ולפיכך תיכננה מבנים נמוכים מדי, שמותאמים למגבלות התכנון לגובה שמטיל כיום שדה התעופה. "העיריה ידעה מראש שזה עניין של זמן עד ששדה דב יפונה, ובכל זאת תיכננה תוכנית בנייה שמתאימה לשנות ה-50 - מבנים נמוכים בני 8-9 קומות, עם צפיפות של כ-4 יחידות דיור לדונם", אומר נאמן, "איפה נשמע כדבר הזה? כיום בתל אביב בונים בצפיפות של 15-30 יחידות לדונם, וכאן מדברים על 4 יחידות?

"העיריה היתה צריך לתכנן תוכנית ללא שדה דב, תוך הגדרת שלבים עד לפינוי השדה. הרי ברור שהוא יפונה. השדה לא משרת את תל אביב, אלא את אילת, ואינו תורם דבר לעיר. זו הקרקע האחרונה של תל אביב, ולכן היו צריכים לתכנן תוכניות שהשמים הם הגבול שלהן".

ואכן, השבוע נודע כי ועדת גנות שהתכנסה לדון בנושא פינוי שדה דב, עומדת לפרסם את הדו"ח המסכם שלה. לפי הערכות, מסקנות הדו"ח הן כי יש לפנות את השדה, היושב בחלקו על קרקעות פרטיות, במשך שבע השנים הבאות.

נקודה נוספת שמרגיזה את בעלי הקרקעות היא הכללת דירות לצורך דיור בר-השגה במסגרת התוכנית. בשבוע שעבר העבירו תושבים מאזורי חן דרישה להפסיק את הטיפול בתוכנית על ידי ועדות התכנון והבנייה, עקב חוות דעת שהגיעה ממשרדי הפנים והמשפטים, לפיה כל עוד דיור בר-השגה לא מוגדר באופן חוקי - אסור לוועדות המקומית והמחוזית לקדם את התוכנית הכוללת דיור כזה.

"לא יכול להיות בתל אביב דיור בר השגה", טוען נאמן, "הוצאות הניהול בפרויקטים שיוקמו שם יגיעו ל-2,000 שקל לחודש. לכן, גם אם יתנו לזוגות צעירים דירה במקום הכי יקר בתל אביב, הם לא יוכלו לעמוד בהוצאות הנלוות. אי אפשר לערבב אוכלוסייה חזקה עם חלשה במקום כזה".

נאמן מתגורר כיום במגדלי נאמן, שסביר להניח, כי דייריהם יהיו בין המתנגדים לתוכנית, בדומה לדיירים בפרויקטים אחרים באזור. כך, לדוגמה, תושבים המתגוררים בשכונת אזורי חן חוששים שהתוכנית תפגע באיכות חייהם וערך נכסיהם. "לפי התוכנית כל התנועה צפויה לעבור מתחת לבתים", מסביר עו"ד אלי וילצ'יק ממשרד כהן וילצ'יק קמחי ושות' המייצג את תושבי השכונה. "הכביש חותך את הגינה הציבורית של מתחם המגורים ומקטין אותה. כמו כן, התוכנית מוסיפה לשטח המתחם שלושה בניינים, חלקם על שטח החניון של הקאנטרי. כל מה שאנו מבקשים הוא שפיתוח השכונה החדשה לא יבוא על חשבון שכונה קיימת".

נאמן עצמו מספר כי על פי התוכנית החדשה יוטה הכביש הקיים 2040 לכיוון מזרח בצורה שתפגע בתושבי הצד המזרחי של מגדלי נאמן. לתושבי הפרויקט יש טענות נוספות, והם כבר שכרו עורך דין שייצג אותם.

מתנגדים נוספים לתוכנית הם דיירי מגדל היוקרה בלו. "העבירו את כל זכויות הבנייה מדרום התוכנית, שם לא ניתן לבנות בגלל שדה דב, לאזור הצפון, והבנייה החדשה תסתיר את הנוף לדיירי הפרויקט", ממשיך וילצ'יק, "גם הארכת כביש אבן גבירול לעומק השכונה צפויה לעבור ממש ליד הפרויקט ולפגוע באיכות חייהם של הדיירים".

כאילו אין מספיק צרות בקידום תוכנית הבנייה והתשתיות, יזמה עיריית תל אביב שני צעדים נוספים מעוררי מחלוקת: הראשון, שנתקל בהתנגדות הוועדה לשמירה על החופים במועצה הארצית לתכנון ולבנייה (הולחו"פ), היא להקים מבנה תרבות בנוסח בניין האופרה המפורסם של סידני על חוף הים. השני, שמעורר פלצות אצל בעלי קרקעות ושכנים עתידיים, הוא החלטה להקים על קרקעות בצפון המתחם, שחלקן נמצאות בבעלות מועדון הכדורגל מכבי תל אביב, איצטדיון כדורגל, וזאת מבלי להתייעץ קודם לכן עם המועדון.

כעת, בעקבות צעדים אלה, מועדון מכבי תל אביב מתנגד להקמת האיצטדיון, בעלי קרקעות ושכנים שרכשו דירות בפרויקט בלו מאיימים להגיש התנגדויות עקב ירידת שווי הדירות שלהם, ואילו הוועדה לשמירה על החופים דחתה את הבקשה להקים את מרכז התרבות.

מעבר לכך, יש לא מעט בעלי קרקעות, שכועסים על הנדיבות הגדולה שהעיריה מגלה על חשבונם, בכל הקשור להקצאת שטחי ציבור בתוכנית. אלה מיוצגים בין היתר על ידי עו"ד מירי דונין ועו"ד עמי בן יעקב, הטוענים כי התוכנית מפקיעה 70% מהקרקע לטובת מוסדות ציבור, כך שבעלי הקרקעות יוכלו לבנות בשטח מוגבל של כ-600 דונם בלבד מתוך 1,900 דונם.

הרוחות סוערות גם במתחם שמדרום לתוכנית 3700 - כלומר במתחם "הגוש הגדול", ובמיוחד לאור הפרסומים כאמור, כי ועדת גנות עומדת להכריז על פינוי שדה דב הנמצא במתחם בתוך שבע שנים.

הקרקע שעליה שוכן שדה דב מהווה חלק קטן ממתחם "הגוש הגדול". הגוש כולו משתרע על כ-1,068 דונם: כ-565 דונם הנמצאים בחלקו המזרחי הופשרו לבניית 3,660 דירות, שכבר נבנו. השטח המערבי בגוש כולל 503 דונם, הנמצאים בבעלותם של 3,000 בעלי קרקע. מתוך שטח זה, כ-140 דונם מוקצים לשדה דב. בתכנון עתידי ייתוספו לחלק המערבי כ-850 דונם הנמצאים בבעלות המדינה ו-100 דונם של בעלים פרטיים.

מנהלי "הגוש הגדול", עוה"ד גלית רוזובסקי, ד"ר מיכאל שפטלר, אליהו מינקוביץ, רחל זכאי ומשה ליפקה, רוצים להקים במקום כ-30 אלף יחידות דיור, בצפיפות גבוהה בהרבה ביחס למבנים שכבר הוקמו במתחם. מתוך סך הזכויות, כך מעריכים המנהלים, זכויות ל-3,000-9,000 דירות יועברו למדינה, בתמורה לפינוי של שדה דב.

עו"ד שפטלר סיפר בראיון לTheMarker לפני כחצי שנה, כי "בזמנו ייצגתי בעלי קרקע והתנגדתי להסכם. הבעלים התחייבו לוותר על 50% מזכויות הבנייה ועל דמי שימוש, ודרשנו לדעת מה נקבל בתמורה ומהם לוחות הזמנים. להערכתנו, זמן סביר לפינוי שדה התעופה הוא לא יותר משנתיים".

עו"ד דורון כוכבי, המייצג עשרות בעלי קרקעות בגוש, מסכים כי הזמן שנקבע לפינוי שדה דב לא סביר: "שבע שנים הן תקופה ארוכה מדי. בזמנו התרעתי בבית המשפט, שאם תהליך הזזת השדה יתמשך מעבר לשלוש שנים, יש לדון מחדש בהקצאת זכויות הבנייה העתידיות למדינה, כי אני לא חושב שהממשלה מסייעת לפנות את השדה. אין להתעלם מכך שבשדה יש לא מעט מפגעים ובעיות של זיהומי קרקע. אם בתוך שבע השנים יתקיימו הליכי תכנון וטיהור הקרקע - זה בסדר. אבל אם נמתין את כל שבע השנים בלי שייעשה דבר בעניין, אזי הסדרת ותכנון המתחם יידחו לעתיד לא ידוע, וכל התוכנית עלולה להיתקע".

אדריכל ליאור דושינסקי, מנהל פרויקט צפון מערב העיר בעיריה, אמר: "לא ידוע לנו כרגע על התנגדויות שהוגשו למעט התנגדות אחת. תוכנית 3700 כוללת כיום בנייה של עד 12,300 יחידות דיור, וזאת לאחר מאבקים בלתי נלאים עם משרד התחבורה ומשרדים נוספים שדרשו תכנון ל-6,000 דירות בלבד. בסך הכל הבנייה מאפשרת צפיפות של 30 יחידות דיור לדונם נטו כיוון ששטח המגורים משתרע על 400 דונם בלבד. ברמת אביב ג', לשם השוואה, צפיפות הבנייה מגיעה ל-14 יחידות נטו לדונם בלבד.

"התוכנית מפקיעה שטחים נרחבים בייעוד של מבני ציבור ושטחים פתוחים ובחישוב צפיפות ברוטו מקבלים 6.5 יחידות דיור לדונם. התוכנית משתנה מ-5-6 קומות מדרום מערב, תוך התחשבות במגבלות הבנייה עקב שדה דב, עד לגובה של 15-17 קומות בצפון. התוכנית לא יכולה להתעלם לחלוטין משדה דב, והיא מניחה שהוא יישאר במקומו, כל עוד לא נמצא לו מקום חלופי".

לגבי מרכז התרבות אמר דושינסקי: "המרכז לא מופיע בתוכנית 3700, והעירייה תקדם אותו בנפרד מהתוכנית". לגבי האיצטדיון: "אין מדובר באיצטדיון אלא במרכז ספורט שיכלול אולם ספורט, מגרש טניס ובריכה עם 5,000 מקומות. יש חשיבות להקים את המרכז הזה בשכונה החדשה". לגבי צירי התנועה: "המשך הציר של אבן גבירול נקבע בתוכנית המתאר המחוזית לפני שנים. כל מי שרכש דירה בפרויקטים שהוקמו אז יכול היה לדעת את זה".