משרד הפנים דורש חקיקה - ומיזמי דיור בר השגה מתעכבים

>> הדרך לגיבוש עקרונות לדיור בר השגה עוד ארוכה. משרד הפנים גורס כי קידום של דיור שכזה ניתן לביצוע באמצעות חקיקה, והמשמעות היא שייקח עוד זמן רב עד למימוש הרעיון. על פי עבודה שהוכנה באחרונה עבור המשרד, רק חלק מהכלים לקידום דיור בר השגה - בהם הקמת דירות קטנות - יכולים להיות מקודמים מיידית; ואילו כלים אחרים מחייבים את שינוי החקיקה, למניעת שימוש לא ראוי בהטבות שיינתנו.



העבודה היתה מחקר השוואתי שהזמין מינהל התכנון במשרד הפנים, מצוות בראשות פרופ' רחל אלתרמן וד"ר אמילי סילברמן מהטכניון. נערכו בה השוואות של יישום מדיניות דיור בר השגה במדינות שונות במערב, בהן ארה"ב, צרפת, גרמניה, בריטניה, הולנד, אוסטרליה, קנדה, ספרד וניו זילנד.

במחקר נבחנו כמה כלים לאספקת דיור בר השגה: באמצעות הורדת מחסומים, שמירה על מאגר דיור זול קיים, בניית דירות בהישג יד חדשות והגדלת מלאי הדיור הכללי.



במשרד הפנים מציינים כי פועל יוצא מאותו מחקר משווה הוא שיש כמה מהלכים שניתנים ליישום בהליכים תכנוניים, שיביאו לצמצום חסמים רגולטוריים ויקלו על בניית דירות לכלל האוכלוסייה. כך למשל, הגבלת גודל מינימלי של דירות, הורדת סטנדרטים של בנייה כמו הנמכת דרישות חניה וצמצום התקנים, הנמכת דרישות עיצוב והנחיות לשימור, שלרוב מעלים את מחירי הדירות. כמו כן, מדברים במשרד על צמצום המגבלות שמטילים כיום על שימושים מעורבים במבני מגורים, כמו מסחר ומשרדים בצוותא עם מגורים.



בעבודה הומלץ, בין היתר, לשמור על מאגר הדיור הציבורי הקיים, שהוא הדיור הזול ביותר. בעשור האחרון נמכרו כ-30 אלף דירות בדיור הציבורי, וכיום נותרו כ-70 אלף בלבד. במשרד הפנים מציעים לערוך מעקב אחר מלאי זה והשינויים שנעשים בו מבחינת המחירים, סוג האחזקה בנכס ותנאי הדיור.



משרד הפנים ממליץ עוד לערוך שיפוץ של דירות שמוחזקות במסגרת הדיור הציבורי, או לתת מענקים או הלוואות כדי לעודד שיפוץ, כדי לעצור את ההידרדרות המתמשכת במצבן הפיסי של הדירות שמוחזקות על ידי המדינה, במסגרת הדיור הציבורי. עם זאת, כאמור, צעדים רבים ליישום עקרונות הדיור בר השגה חייבים, לטענת המשרד, להיעשות באמצעות חקיקה.



על פי העבודה, במדינות שנבדקו נהוג להקדיש 20%-30% מהדירות המוקמות לדיור בר השגה. מפעילות חלק מהמדינות שנבחנו נלמד כי חלקן נוהגות לשריין בכל עיר מגרשים לדיור בר השגה, כך שבעל קרקע יכול למכור את הקרקע רק לרשות המקומית (צרפת) - הליך הדורש חקיקה. דרך נוספת להעניק דיור בר השגה היא באמצעות הטלת מס עירוני על דירות שריקות יותר משנה, כפי שנעשה בספרד בחבל הבאסקים, שם דירות רפאים מולאמות על ידי המדינה ולבעלים משולם ערך הדירה. בישראל, לעומת זאת, קיים מצב הפוך שמעודד דירות רפאים בשל פטור מארנונה לדירות ריקות. גם צעד כזה דורש חקיקה.



עוד אפשרות שעולה מהמחקר היא עידוד בעלות חלקית על ידי יצירת מנגנון שבו חלק מהדירה הוא בבעלות הרוכש (50%) והיתר בבעלות גוף אחר - אגודה או עמותה ללא כוונת רווח. בבריטניה למשל, נבנות כל שנה 18 אלף דירות בבעלות משותפת באמצעות מימון ממשלתי. במשרד הפנים טוענים כי כלי זה נראה ישים בישראל, שבה רוב הקרקעות הן בבעלות המדינה ובניהול מינהל מקרקעי ישראל. עם זאת, נדרשת בחינה נוספת. אופציה אחרת לדיור בהשכרה היא להעתיק את מודל ניו יורק ולהטיל פיקוח על גובה דמי השכירות, שלא יועלו ביותר מ-1% לשנה.