מדיניות חסרת כיוון

>> הנרי קיסינג'ר (שר החוץ המיתולוגי של הנשיא ניקסון) אמר פעם בהתבטאות מפורסמת כי לממשלת ישראל אין כלל מדיניות חוץ אלא רק מדיניות פנים. למרבה האירוניה ניתן לומר שהתבוננות סדורה בצעדי הממשלה לטיפול בתחום הדיור - אלה שבוצעו ואלה שרק הוצהר על כוונה ליישמם - מצביעה גם על העדר מדיניות פנים (לפחות בכל הקשור בתחום הדיור).



הנושא שעל הפרק הוא העלייה הנמשכת במחירי הדירות, שמסרבת להיעצר. מגמה זו נתפשת אמנם על ידי מרבית הפוליטיקאים כגזירת גורל, אך מהווה עבור חלקם הזדמנות. הבעיה כמובן אינה ההצעות, ההזויות במידה כזאת או אחרת, של חברי כנסת מהשורה השנייה, שמנסים לרכב על גב הבעיה של הנזקקים לדיור, שהיא אמיתית במהותה, אלא השיתוק המוחלט של ממשלת ישראל, שעד כה לא עשתה דבר, למעט דיבורים המכניסים כאוס למערכת המשקית ובלבול מוחלט לתודעתם של זוגות צעירים וצרכני דיור אחרים.

בעיקרון, אם היתה לממשלה מדיניות כלכלית עקבית היא היתה צריכה לכלול תמהיל של צעדים כלכליים, שהיו עשויים להוביל את המשק מהמצב הנוכחי, המאופיין בלחץ מתמשך לעליית מחירי הדיור, למצב רצוי של יציבות במחירי הדירות.



בפועל, מגוון צעדי המדיניות הכלכלית בתחום השיכון שמוצעים ומוכרזים חדשות לבקרים על ידי הממשלה, שמטרתם, כמובן, לבלום את ההתייקרות הנמשכת של הדירות מחד ולסייע לצרכני דיור נזקקים מאידך כוללים שלושה מרכיבים עיקריים כדלקמן: הצעה לסבסוד משכנתאות באזורי פריפריה (על ידי סיוע ישיר ומתמשך בהחזרים החודשיים של המשכנתאות ומענקים ישירים למימון הרכישות); העלאת מס הרכישה על דירות הנרכשות על ידי משקיעים (שיזוהו על פי מספר הדירות שבבעלותם), כדי להקשות עליהם לרכוש דירות להשקעה; וביטול המגבלה על פטור ממס שבח פעם בארבע שנים על מכירת דירה, שאמור לעודד משקיעים למכור את הנכסים להשקעה שלהם.



לשלושת הצעדים הכלליים הללו נלוות גם הודעות היוצאות מלשכת שר השיכון על שיווק כמויות נכבדות של קרקעות לבנייה בערים שונות בארץ. הבעיה העולה מניתוח סדור של צעדי הממשלה היא חוסר העקביות והסתירה הפנימית הגלומה בהם.



סבסוד המשכנתאות בפריפריה, שמיועד לסייע לכאורה לצרכני דיור תושבי הפריפריה, עשוי להוריד במידת מה את מחירי הדירות לרוכשים (אם לא יהיה גידול דרמטי בביקוש עקב הסובסידיה), אך עיקר הסובסידיה צפויה, בכל מקרה, להגיע לידי הקבלנים משום שהיצע הדירות שם הוא קשיח יחסית (לפחות בטווח הקצר). מכאן ברור שהממשלה צריכה לשקול היטב אם סיוע מסוים לרוכשים מצדיק מתן סיוע "כבד" לקבלנים.



בעניין זה ראוי גם לשים לב לסעיף תקציבי נשכח יחסית שהוא תקציב המשכנתאות לזכאים - שאינו מוגבל לאזור מסוים, ועשוי לתרום להעלאת מספר בעלי הדירות בטווח הארוך. בסעיף זה נוצרים כל שנה עודפים בסדר גודל של כחצי מיליארד שקל, המועברים בהתמדה משנת תקציב נתונה לשנה העוקבת, עקב אי ניצול על ידי הזכאים. התופעה משקפת את אחד האבסורדים בשוק - הזכאים יכולים לקבל משכנתאות בשוק החופשי בריבית הנמוכה משמעותית מהריבית "המסובסדת" שמציעה הממשלה לזכאים.



ניוון מכשיר המשכנתאות המסובסדות יכול להסביר את התהליך המתחולל במשק הישראלי בעשור האחרון, כאשר אנו עדים לירידת שיעור משקי הבית הגרים בדירות בבעלות - מכ-73% לכ-66%. מגמה זאת מחזקת כמובן את לחצי הביקוש בשוק הדיור בשכירות.



מול סבסוד המשכנתאות הדוחף להגדלת הביקוש לדיור וייתכן שלהעלאת המחירים על ידי הקבלנים עומד המהלך של העלאת מס הרכישה על משקיעים שתכליתו הקטנת הביקוש לדירות להשקעה והורדת המחירים. לכך נלווה הניסיון להגדיל את ההיצע על ידי הרחבת הפטור ממס שבח ועידוד משקיעים להקדים מכירת דירות שנרכשו להשקעה, שגם הוא מכוון להורדת המחירים.



בנק ישראל מנסה לרסן



חוסר העקביות של צעדי הממשלה בולט מול ההתנהלות העקבית של בנק ישראל, שמתמקד בצעדים מדודים לריסון הביקושים באמצעות הגדלת העלויות של משכנתאות בשיעור גבוה. תכלית צעדים אלה היא שמירה על יציבות המחירים במשק במחיר של הקשחת התנאים לקבלת משכנתאות.



חשוב לציין שצעדי הריסון של בנק ישראל אינם יכולים לבוא במקום מדיניות ממשלתית ארוכת טווח. ואכן אי העשייה הממשלתית בולטת בעיקר בפרספקטיבה של הטווח הארוך, שכן הפתרון האמיתי לבעיית מחזורי העסקים החריפים במגזר הבנייה למגורים טמון בקידום מדיניות ממשלתית לפיתוח תשתיות שיקרבו את הפריפריה למרכז ובפיתוח תשתית תעסוקתית, שתהווה מנוף לחיזוק מרכזי האוכלוסייה בפריפריה.



ללא פעילות ממשלתית ממוקדת כזאת ימשיכו כוחות השוק לתמוך בהתכנסות האוכלוסייה החזקה למרחב חדרה-גדרה, תוך התמשכות לחצי ביקוש על שוק המגורים במרחב זה. במצב זה, גם אם יצליחו צעדי בנק ישראל והממשלה לבלום את עליית המחירים הנוכחית, תהיה זאת בלימה לזמן קצר בלבד.



לסיכום, חשוב לציין שעדיין לא ברור כלל מה תהיה ההשפעה הכוללת של מכלול הצעדים, אם וכאשר יבוצעו, אך העדר העקביות וחוסר הבהירות באשר לביצוע מכניסים כיום אי ודאות לשוק הדירות, שאינה מסייעת לייצוב מחירי הדיור.



-



הכותב חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים