מי אחראי כאשר נמכר בית שנבנה ללא היתר

>> בפסק דין מפורט ומנומק שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה, התייחס השופט יוסף שפירא לשאלות העקרוניות הנוגעות למכירת בית שנבנה חלקו או כולו ללא היתר בנייה.

להלן פרטי המקרה: ביוני 2006 רכשו התובעים מהנתבעים מגרש ביישוב נוה דניאל שביהודה ושומרון, שעליו בית מגורים בלתי גמור במצב שלד מתקדם, תמורת 550 אלף דולר. התובעים פנו לקבלת משכנתא, ושמאי מטעם הבנק קבע כי אין היתר בנייה לבית, למעט היתר ראשוני לחפירה ויסודות, וכי הבית נבנה בחריגה משמעותית מתוכנית המתאר החלה על המגרש.



התובעים טענו כי הנתבעים הטעו אותם הטעיות יסודיות והסתירו מהם במכוון מידע על היקף זכויות הבנייה ומצב ההיתר. לפיכך, התובעים דרשו את ביטול ההסכם עקב הטעיה ואי התאמת הממכר, או לחלופין דרשו לנכות מן התמורה את הסכום בו פחת שווי הבית עקב העדר היתר בנייה.



במקרים דומים בעבר פסק בית המשפט העליון כי מי שמוכר דירה, אשר חלקה נבנה ללא רשיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה-בכוח בעת ניהול המשא ומתן. אם לא יעשה כן יש בכך הטעיה כפשוטה. מצד שני, בהסכם נקבע כי באחריותם של הרוכשים לבצע את הבדיקות ההנדסיות והמשפטיות הנחוצות לפני החתימה על החוזה. בירורים אלה ניתנים לביצוע בפשטות באמצעות פנייה לרשויות התכנון.



בית המשפט קבע כי בהתחשב בנסיבות המקרה אין להורות על ביטול ההסכם, עקב התנהלותם של הקונים-התובעים, המשך הבנייה על ידם לרבות ביצוע החריגות בבנייה, והקושי שנגרם כתוצאה מכך להבחין בין מה שנבנה על ידי הנתבעים למה שנבנה על ידי התובעים. בית המשפט פסק כי בנסיבות המקרה די היה בבירור של הרוכשים בוועדה המקומית כדי להיווכח שהבית נבנה ללא היתר בנייה.



בנוסף, בית המשפט בחן את שאלת תחולתו של חוק המכר (דירות) אשר קובע: "מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למוכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה. בפסיקות קודמות נקבע כי התכלית העומדת ביסוד חוק המכר הינה הגנה על הצד החלש בעסקה מפני ניצול כוחו העדיף של המוכר, לרוב חברה קבלנית. עם זאת, ההגדרה הגורפת של "מוכר" מטילה אחריות גם על אדם פרטי, ובלבד שאותו אדם בנה את הדירה "על מנת למכרה".



אשר למקרה שלפנינו קובע בית המשפט כי הנתבעים רכשו את הנכס במטרה לבנות עליו בית אליו יעברו עם משפחתם, ואף השלימו את הליכי הקבלה ליישוב נווה דניאל. המומחה מטעם הנתבעים העיד כי הבית נבנה בסטנדרט גבוה המשקף בנייה לא "כלכלית" (מדובר באינדיקציה שגם הוכרה בפסיקה) - כלומר, בנייה שלא מיועדת "למקסם רווחים" בעת מכירת הבית, מה שמוכיח כי הבית לא נבנה לצורך מכירה. לפיכך, בית המשפט השתכנע כי הבית נבנה לצורכי מגורים של הנתבעים ולא לשם מכירתו.



התובעים והנתבעים ניהלו משא ומתן ממושך מתוך עמדה שקולה וללא עדיפות או כוח מיקוח יתר, למי מהצדדים. לפיכך, אין מקום לקבוע כי הנתבע הינו "מוכר" על פי חוק המכר ואין להחיל את הוראות חוק המכר (דירות) על המקרה דנן.



שמאי מטעם התובעים קבע כי ירידת הערך בגין העדר היתר בנייה היא בשיעור של 15% מהמחיר, דהיינו 82.5 אלף דולר. ואולם כיוון שהרוכשים לא עמדו באחריותם לבירור המצב התכנוני, השופט חייב את הנתבעים בשיעור של 60% בלבד מירידת הערך של הבית.



-



הכותב הינו עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים. asaz@netvision.net.il