לראשונה מאז ההנפקה: בראק קפיטל רכשה 8 מרכזים מסחריים בגרמניה תמורת 400 מיליון שקל

חברת , המרכזת את עסקי הנדל"ן של שמעון ויינטרוב ורונן פלד בגרמניה, ממשיכה להרחיב את פעילותה. החברה המנוהלת על ידי גל טננבאום ואופיר רחמים, דיווחה אתמול כי חתמה על 2 עסקות לרכישת נכסים בהיקף כולל של כ-398 מיליון שקל (כ-83.7 מיליון יורו). הנכסים הנרכשים במסגרת העסקות מניבים כיום דמי שכירות שנתיים בסך של 31.6 מיליון שקל (כ-6.65 מיליון יורו), המייצגים תשואה משוקללת של כ-7.9% על מחיר הרכישה.



במסגרת העסקה הראשונה, עסקת הטיטאן (titan), חתמה בראק על הסכם לרכישת 6 מרכזים מסחריים בגרמניה תמורת כ-309 מיליון שקל (כ-65 מיליון יורו). חמישה מתוך המרכזים הנרכשים (המניבים 93% מסך ההכנסה של הפורטפוליו הנרכש), ממוקמים במערב גרמניה, והמרכז השישי בעיר דרזדן שבמזרח המדינה. כל המרכזים המסחריים הנרכשים מושכרים למשך תקופה ארוכה של כ-15 שנה לרשת קמעונאית מובילה מגרמניה, ולשוכרת ישנן 3 אופציות להארכת תקופת השכירות ב-5 שנים נוספות בכל פעם.



הנכסים שנרכשו בעסקת ה-titan, מניבים כיום דמי שכירות שנתיים של כ-24.5 מיליון שקל (כ-5.15 מיליון יורו), המייצגים תשואה של כ-7.9% על ההשקעה. כמו כן, בין הצדדים סוכם כמקובל בעסקות הללו), על מנגנון של הצמדת דמי השכירות אחת לתקופה, למדד המחירים לצרכן בגרמניה - דבר העשוי להגדיל את התשואה העתידית על ההשקעה מבחינתה של בראק.



לצורך השלמת עסקה זו, המתוכננת לסוף חודש פברואר הקרוב, ציינה בראק כי היא מנהלת מו"מ מתקדם עם בנק בגרמניה לקבלת הלוואת נון-ריקורס (שהבטוחה היחידה בגינו הנו הנכס עצמו) של כ-262 מיליון שקל (כ-55 מיליון יורו) - כ-85% מהיקף העסקה.



במקביל לעסקת ה-titan, דיווחה בראק על חתימת עסקה נוספת - עסקת מארס (mars), שבמסגרתה היא רכשה 2 מרכזים מסחריים נוספים בערים דיסלדורף וקלן תמורת כ-89 מיליון שקל (כ-18.7 מיליון יורו).



המרכזים הללו מושכרים לשוכר עוגן לתקופה של כ-12 שנה, עם 3 אופציות להארכת התקופה ב-5 שנים נוספות כל אחת, תמורת דמי שכירות שנתיים של כ-7.1 מיליון שקל (כ-1.5 מיליון יורו). גם לצורך השלמת עסקה זו ציינה בראק, כי היא מנהלת משא ומתן מתקדם לקבלת מימון בנקאי בשיעור של 80% מהיקף היסקה. בבראק מעריכים, כי שכר הדירה הנוכחי בנכסים אלה הינו נמוך ביחס לשכר הדירה המייצג כיום נכסים דומים בערים אלה, ולכן רואים בחברה פוטנציאל לעליה עתידית של דמי השכירות בשני הנכסים.



גל טננבאום, מנכ"ל משותף בבראק קפיטל פרופרטיז, ציין כי "עיסקת titan, במסגרתה אנו מתכוונים להשלים את רכישת ששת המרכזים המסחריים בגרמניה, הינה חלק מהאסטרטגיה של בראק להרחיב את פעילותה בגרמניה. מדובר בנכסים איכותיים, המושכרים לשוכר מוביל לתקופה ארוכה, שמבטיח לבראק תזרים מזומנים יציב וגבוה לאורך פרק זמן ממושך, ושיבוא לידי ביטוי בתוצאותיה של החברה במהלך 2011".



לדבריו, "לאחר ההנפקה שהשלמנו בבורסה בתל-אביב, נהנית בראק מנזילות גבוהה ומרמת מינוף נמוכה מאד ביחס למקובל בענף, ובכוונתנו לנצל נסיבות אלה כדי להעמיק את פעילותנו בגרמניה ולפעול לצמיחת החברה ולשיפור רווחיותה ותזרים המזומנים שלה. תנאי האשראי שאנו צפויים לקבל מהבנקים בגרמניה בעיסקאות הנוכחיות, לרבות שיעור המימון הגבוה, מעידים על המוניטין הגבוה ממנו נהנית בראק בגרמניה ועל איכות הנכסים הנרכשים בעסקות אלה".



בראק קפיטל פרופרטיז השלימה בתחילת דצמבר 2010 הנפקת מניות ראשונה לציבור בהיקף של כ-67 מיליון שקל בבורסה של תל-אביב. מאז ההנפקה מניית החברה שומרת על יציבות והיא נסחרת לפי שווי שוק של כ-630 מיליון שקל. החברה מתמקדת בשוק הנדל"ן הגרמני, ובעיקר באזור דיסלדורף. לפני העסקות האחרונות, לחברה 22 נכסים מניבים בהיקף של כ-264 אלף מטר בעלי שיעור תפוסה של 95% וכן קרקע להשבחה.



פעילות החברה נחלקת לשלושה תחומים: השכרה והשבחה של מקבצי דיור למגורים, כאשר במסגרת זו לחברה מקבצים בהיקף של כ-2,400 יחידות דיור; השכרת נדל"ן למסחר ולמשרדים, כאשר במסגרת פעילות זו החברה חולשת על 16 נכסים מניבים; ייזום פרויקט נדל"ן רחב היקף בעיר דיסלדורף בנוגע לקרקע גדולה המתפרסת על פני שטח של כ-144 דונם והמיועד לפיתוח בתחומי המגורים והמשרדים.



עם בעלי מניותיה נמנים גם שלמה נחמה (לשעבר יו"ר בנק הפועלים ואריסון השקעות), אביגדור וילנץ (מייסד חברת גלילאו שנמכרה למארוול האמריקנית), קבוצת אלייד, פרופ' יצחק סוארי ואחרים. בראק סיימה את תשעת החודשים הראשונים של שנת 2010 עם הכנסות בסך 132 מיליון שקל, עם רווח נקי של 60.5 מיליון שקל והון עצמי של 686 מיליון שקל.