"טרנד קבוצות הרכישה לא ייימשך לעד - אנשים יבינו מי מקצוען ומי שרלטן"

"טרנד קבוצות הרכישה לא ייימשך לעד. חל הליך של התפכחות ואנשים יבינו מהי שיטה לא מקצועית אלא שרלטנית", כך אמר הבוקר מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, גילי דקל, בכנס השנתי שאירגן המרכז הישראלי לניהול (המי"ל) בנושא תמחור וניהול סיכונים בענף הנדל"ן שהתקיים הבוקר במלון לאונרדו סיטי טאוור ברמת גן.



"חלק גדול מהקבוצות השרלטניות חרגו מהתקציב שלהן והרבה פעמים אין קשר בין מה שתוכנן למוצר הסופי" אמר דקל. "בפרויקטים שלא היה ארגון מקצועי הדבר התגלה. העובדה שחלק מהמארגנים היו בעבר בעלי מכולת לא מפריעה לאנשים שכלל לא מודעים לעובדה כי הם לא קונים דירה ואף לא מודעים להשלכות של מצבים כמו עליית מחירי ברזל או גידול בעלות הבנייה כתוצאה מכך שאין עובדים זרים. במקומות שאנחנו ניגשים למכרזים, קבוצות רכישה קונות קרקע במחירים שאנחנו לא היינו קונים ולכן לא נכון לומר שיש הוזלה במחיר". דקל התייחס גם ליזמים הפועלים למכירת פרויקטים גדולים עם ניסיון לא רב: "נדל"ן ומוניטין בונים על פני עשרות שנים ולא על פני מכירה של מתחם בתל אביב ביומיים. השיטה המסורתית מדברת על מכירת דירות על ציר זמן".



לדבריו של דקל הגיב קלמן סופרין, מייסד קבוצת ב.ס.ר ובעלי קבוצת סופרין המארגנת קבוצות רכישה: "ב.ס.ר ביצעה מעל 30 פרויקטים - כולם גדולים ומוצלחים ללא כישלון אחד ולכן אפשר לעשות את זה. הניהול הוא הסיכון העיקרי בקבוצת רכישה. קבוצה זה מיזם כמו כל עסק שצריך לנהל. והכל תלוי בניסיון המנהל והאם הוא יודע להתגבר על בעיות. ייתכן שקבוצות קטנות לא יודעות להתמודד עם בעיות כמו ביטוח מתכננים ובחירת הקבלן המבצע".



סופרין התייחס גם לגזירות המיסוי שהוטלו על קבוצות הרכישה ולטענה כי הפכו את שיטת הקבוצות ללא כדאית: "תמיד הסברתי שקבוצת רכישה היא לא עניין של חיסכון במיסוי, אלא יתרון של שקיפות והיא לא מתאימה לכל אחד. בניגוד לרכישה מיזם רגיל, חברי קבוצת רכישה יודעים בדיוק כמה עולה כל דבר, וזה נותן יתרון להשגת חסכונות במהלך הפרויקט".



מי שפועל בשני הכובעים הוא גיל גבע, מנכ"ל קבוצת תדהר, המבצעת פרויקטים יזמיים ואף מארגנת קבוצות רכישה: "קבוצת רכישה היא דבר טוב. בניגוד לקולגות שלי, אני חושב שהקבוצות הן לא טרנד חולף. עובדה ש-4% מסך הדירות החדשות שנמכרות הן במסגרת קבוצות והמגמה היא של גידול כי השוק מתרחב ויש מקום לעוד מוצרים. קבוצה היא בסך הכל עוד מודל ליצירת רווח מול סיכון, וסיכון בנדל"ן הוא דבר לגיטימי. אמנם קבוצות רכישה קיימות כבר 20 שנה אבל רק ב-2007 נכנסו לשוק הרבה שחקנים עד שב-2009 היתה בהלה ובתור למספרה התאגנו קבוצות. עכשיו אנחנו עמוק בשלב התפכחות".



גבע הסביר כי "יש הרבה מארגנים שאינם מקצועיים. חברי קבוצה שחתומים על הסכמי שיתוף בעייתיים, יש חריגות בלוחות זמנים שפרויקט שהיה אמור לקום תוך שנה וחצי עדיין לא הושלם בטווח של 4-5 שנים והדבר בא לידי ביטוי גם בחריגות בתקציב, כאשר בהרבה מקרים יש חוסר התאמה בין התוצאה לתכנון המקורי".



על סוגיית המימון בעקבות התקנות החדשות בענף, אמר גבע כי "בעיה אקוטית היא בעיות במימון, כאשר היום ישנה רתיעה של הבנקים שהפכו לרגולציה על קבוצות הרכישה. עוד לא ראינו הרבה הונאות אבל אם לא יהיה סדר זה רק עניין של זמן. המודל לפיו כל הסיכון אצל הרוכש וכל הסיכוי אצל המארגן הוא נטול היגיון כלכלי. בהשוואה לשוק ההון יש פער. ההבדל בין מי שמשקיע 10 אלף שקל במניות מחברות ציבוריות עם רגולציה מפה עד ההודעה החדשה לעומת מי שנכנס לקבוצת רכישה חותם על מיליון שקל ואין לו שום מושג מה יהיה, אומר הכל. יחד עם זאת, אני סבור כי המוצר לא ייעלם כי השוק מעוניין בו. לקבוצה יש יתרון שהיא משווקת את כל היחידות מראש ובעתיד אני מאמין כי המארגן ייקח את הסיכונים וייקח אחריות בניגוד למצב היום בו המארגן נוטה להעלם על מנת לא להיות מוגדר באופן שיחייב אותו בתשלום מס".