שוק המשרדים עובר מהשכרה למכירה

>> אופנה ישנה עושה קאמבק בתחום המשרדים: חברות יזמיות מציעות שטחים למכירה בתוך מגדלי משרדים חדשים. בעשור האחרון, למעט קבוצות רכישה, לא נבנו מגדלי משרדים באזור תל אביב, רמת גן ובני ברק ששווקו בדרך זו. כיום שתי חברות יזמיות מציעות למכירה כ-40 אלף מ"ר באזור.

ארבעה גורמים תרמו לחזרת הטרנד: ביקוש גבוה מאוד לשטחי משרדים קטנים במגדלים מצד משקיעים, ומשתמשי קצה שמעדיפים לקנות מאשר לשלם שכר דירה; שוק השכרה חלש יחסית בשנתיים האחרונות; קבוצות הרכישה שזלגו מתחום המגורים למשרדים; והבנקים, שמעדיפים לפגוש את הכסף שהלוו בתחילת הדרך ולא בסופה.



אלקטרה נדל"ן משווקת כיום שטחי משרדים במגדל הרכבת, שברחוב הרכבת בתל אביב. החברה משווקת שטחים - החל משטחים קטנים של רבע קומה, כ-215 מ"ר (שטח קומה שלמה הוא כ-860 מ"ר) - בפרויקט שהיא בונה בשותפות עם החברות ליטב מיטב ונעמן ניר.



"אצלנו זה בא מהשטח", אומר שי ויינברג, סמנכ"ל אלקטרה נדל"ן, שצפוי להתמנות למנכ"ל החברה באפריל במקום שלמה שרף. "אנו משווקים במקביל את מגדל אלקטרה ביגאל אלון, והוא מיועד להשכרה. חלק גדול מהטלפונים שקיבלנו שם היו מאנשים שרצו לרכוש שטחים קטנים. הרגשנו שהצורך בא מלמטה, בעיקר למשתמשי קצה מתחום המקצועות החופשיים".



לדבריו, יש חוזי מכירה בתהליכי חתימה לגבי 30% מהשטחים במגדל הרכבת בשלב הפרי-סייל (מכירה מוקדמת לפני השיווק הרשמי). המחירים מתחילים ב-9,500 שקל למ"ר בקומה ראשונה והכי זולה, ועד לכ-15 אלף שקל למ"ר בקומות הגבוהות, ברמת מעטפת.



מדוע בחרה אלקטרה לשווק את המגדל ברחוב הרכבת למכירה ואת המגדל ביגאל אלון להשכרה, אף שהושכרו בו 70% מהשטחים בלבד ובנייתו הסתיימה? "זה הקונצפט העסקי. זה מגדל להשכרה והשני למכירה", משיב ויינברג.



מתווכי הנדל"ן המניב בתל אביב מכירים את הביקוש הגבוה מול ההיצע הנמוך. ההיצע הקיים של משרדים מתרכז בדרך כלל בבניינים נמוכים וישנים ולא במגדלים החדשים. קבוצות הרכישה, כמו זו של חג'ג' במגדל משרדים ברחוב הארבעה וזו של בסר במתחם הארגז ברחוב יגאל אלון, היו הראשונות לזהות את הביקושים ולתת מענה. אחריהן גם חברות הנדל"ן המניב הבינו שבשעה ששוק ההשכרות חלש הן יכולות למקסם את הרווחים במכירת שטחים.



גם הבנקים, שמממנים את בניית המגדלים, מעדיפים שחברות הנדל"ן ימכרו שטחים ולא ישכירו. מאז שנת המשבר - סוף 2008 ואילך - הבנקים מצמצמים סיכונים ומעדיפים לפגוש את הכסף מוקדם. משרדים להשכרה מניבים הכנסות רק לאחר אכלוס המגדל, ומודל ההכנסות של שוק המשרדים למכירה מתנהג כמו שוק המגורים - שם החברות מציגות הכנסות לבנקים כבר מתחילת בניית הפרויקט.



אשטרום נכסים משווקת בימים אלה את מגדל tower-v ברחוב בן גוריון בבני ברק, בסמוך למגדלי בסר וקניון איילון, שכולל 20 אלף מ"ר למכירה. גם במגדל הזה אפשר לרכוש שטחים קטנים החל מ-200 מ"ר ועד קומה שלמה (1,000 מ"ר) או כמה קומות במחיר של 7,300-11,500 אלף שקל למ"ר.



"מיצוי הפוטנציאל של המגדל הוא במכירה, וכיום נראה לי יותר קל ומהיר למכור שטחי משרדים", אומר מוטי סלע, מנכ"ל אשטרום נכסים. "אחד הדברים במקצוע שלנו זה לספק את המוצר שנמצא באותו יום. אם למשל היום חשבתי שאוכל לקבל מחירים טובים על מכירה ולקחת את הכסף לפרויקט יזמי אחר, אז אני עושה זאת. יכול להיות שעדיף להשאיר נכס מסוים כמניב".



"ב-15 שנה האחרונות לא ראינו את התופעה הזו", מסביר ג'קי מוקמל, יו"ר ומנכ"ל משותף של קבוצת מ.א.ן נכסים. "יש לכך השפעה על איכות המגדל. בעיות של ריבוי דיירים אפשר לפתור על ידי חיוב של כולם לחברת ניהול, אך יש השפעה של כל בעל נכס על המחיר. אם אחד המשקיעים נקלע למצוקה, הוא יהיה מוכן להוריד מחירים ויש תחרות בין בעלי הנכסים - כך שהבניינים לא יכולים לשמור על רף מחירים גבוה".