חוכר העיר וחוכר הכפר

>> לפני כשנה פורסמה ידיעה לפיה מתחם מרכזת בזק באבן גבירול בתל אביב, ששטחו כ-3 דונמים, נמכר ב-80 מיליון שקל. הידיעה לא עוררה עניין ציבורי מיוחד והתקבלה כנתון נוסף המצביע על רמת המחירים המאמירה בתל אביב ותו לא. ארגונים העוסקים בצדק חברתי ופועלים נגד החוכרים "והספקולנטים" החקלאים לא התעניינו בידיעה למרות שמדובר בקרקע של המינהל שהוקצתה בעבר למטרה ציבורית מובהקת: הקמת מתקן תשתית לתקשורת לטובת הכלל. זכויות החכירה באותה קרקע וקרקעות אחרות נמכרו במסגרת הפרטת החברה הממשלתית לגורם פרטי שהשכיל להמתין לעליית מחירים ולממש ברווח.

האדישות של נושאי בשורת "הצדק החלוקתי" לרווחים ספקולטיביים של חוכרי קרקעות המינהל במגזר העירוני מפתיעה כל פעם מחדש. קשה למצוא הפרטה של חברה ממשלתית שלא כללה "חבילת קרקעות" צמודה. מדובר בקרקעות מדינה, שעם ההפרטה הפכו למוקד רווח נוסף. אם היו מיישמים על חוכרי הקרקעות העירוניות האלו את כללי "הצדק החלוקתי" שלפיהם נבחן המגזר החקלאי, היה אפשר לדרוש כי ברגע שהייעוד הציבורי יסתיים, הקרקעות יחזרו למינהל מקרקעי ישראל, בדיוק כפי שדורשים מהחוכרים החקלאיים להחזיר את הקרקע למינהל ברגע שהשימוש החקלאי מסתיים.



בכך לא מסתכם האבסורד. עיון ברשימת ההנחות וההטבות הניתנת לכלל החוכרים העירוניים, לאו דווקא טייקונים הרוכשים חברות ציבוריות, מצביע על ליקוי מהותי בדיון הציבורי בכל הקשור לניהול קרקעות המדינה. החוכר במגזר העירוני נהנה מהנחות מפליגות בעת חידוש חוזי החכירה הואיל והמינהל, בניגוד לבעלי קרקע ציבוריים אחרים כמו עיריית תל אביב לדוגמה, החליט שלא למצות את זכויותיו. במקום לגבות דמי חכירה בשיעור של 91% משווי הקרקע בעת חידוש חוזי החכירה, הוא מעניק הנחות של 60%-90% לחוכרים השונים בהתאם לתנאי החוזה המקורי וסוג הנכס. זו הנחה רגרסיבית משום שככל ששווי הנכס גבוה יותר, ההטבה גדלה בהתאם.



מנגד, נתבונן בחוכר החקלאי בעת שינוי ייעוד מקרקע חקלאית למגורים. מה יקרה אם יאפשרו לו לפעול לפי המנגנונים המקובלים לגבי החוכרים העירוניים? ראשית, נניח הנחה נועזת כי לצורך חישוב היטל השבחה יוכר שווי זכויות החכירה החקלאיות בשיעור של 20% משווי הקרקע המושבחת. היטל ההשבחה יהיה לפיכך 40% משווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד (מחצית מערך ההשבחה בסך 80%). בנוסף על החוכר לשלם למינהל מקרקעי ישראל דמי שינוי ייעוד וניצול בשיעור של 31%. בהנחה שעלות המיסוי, התכנון וההוצאות המשפטיות נאמדת ב-7% הרי שהעלות הכוללת נאמדת ב-78% משווי הקרקע - כלומר, הנחה של 13% לכל היותר בהתייחס לדמי חכירה מקובלים של 91%. כך, גם אם מצבו של החוכר החקלאי ישופר לתנאים של חוכר עירוני, עדיין הכדאיות הכלכלית משינוי ייעוד תהיה נמוכה עבורו.



כתוצאה מכך אין למעשה לחוכרים החקלאיים אפשרות לעסוק ביזמות נדל"ן, מה שהביא לצמצום דרסטי של מלאי הקרקעות למגורים. מדובר בגורם המשמעותי ביותר לעליית מחירי הדירות, ובסופו של דבר הנפגעים העיקריים מהמצב הם אלו שבשמם פעלו כל אותם ארגונים חברתיים דוגמת הקשת המזרחית. הנהנים העיקריים הם כמובן בעלי ההון שהחזיקו במלאי קרקעות ולא האמינו למזלם הטוב בעת העלייה המטאורית של מחירי הקרקעות.



המנגנון שהוצע לאחרונה על ידי המינהל לחוכרים החקלאיים בדמות של זכות יזמות חלקית אינו פותר את הבעיה. המינהל הודיע כי יאפשר לחוכרים לרכוש 20% מהקרקע לאחר ששונה ייעודה בהתאם למחיר הממוצע שיושג במכרזים לאחר ש-80% מהקרקע תשווק על ידו. כלומר, החוכר החקלאי יוכל לרכוש את הקרקע במחירי השוק, ובנוסף ייאלץ להוציא עוד כ-5% מערכה בגין מס רכישה והוצאות תכנון. ומעבר לכך: מה הוא יעשה עם הקרקע? יחכה עד שערכה יעלה? איזה בנק יממן לו את הספקולציה הזו ומניין יימצא לו כסף לתשלום הריבית?



על מינהל מקרקעי ישראל מוטלת החובה לפרוץ את גבולות הדיון המוכר לנו מהעיתונות של העשור הקודם ולבצע שינוי אמיץ אך הכרחי, שכן אין שום סיכוי לעמידה ביעדי השיווק לקרקעות ללא פתרון ראוי למגזר החקלאי. בלי פתרון כזה, מחירי הדירות פשוט ימשיכו לעלות.



-



הכותבת היא שמאית מקרקעין, המכהנת כסמנכ"לית לפיתוח עסקי בקבוצת לוינשטיין