היתר בנייה לא תמיד מאפשר בנייה

>> רבים סבורים כי אם יהיה בידם היתר בנייה שהוצא וניתן כדין על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הם יוכלו להתחיל ולבנות. אלא שבמציאות, החזקתו של היתר בנייה אינה מאפשרת, באופן אוטומטי, לבנות על פי ההיתר. במקרים רבים, כמו במקרה שבו מדובר בבנייה הנעשית בבית משותף, בנוסף להיתר הבנייה נדרש להצטייד גם בהסכמת השכנים.

מקרה שכזה התברר לאחרונה בבית המשפט השלום בתל אביב, בנוגע לבית משותף הנמצא ברמת גן. מדובר בבניין דו-קומתי ובו שמונה דירות. הנתבע הגיש לוועדה המקומית בקשה להיתר לבניית שתי דירות בקומה ב' ועל גג הבניין, וכן להריסת הדירה בקומה השנייה שבה הוא גר.



לצורך בניית הדירות, ביקש הנתבע להשתמש בחלקים מחצר הבית. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, לאחר שבדקה כי הבקשה להיתר תואמת את תוכניות המתאר שבתוקף, הנפיקה לו היתר בנייה כמבוקש. הנתבע החל להרוס את דירתו וביקש להקים על גג הבניין שתי דירות, תוך שימוש בחלק מחצר הבניין. שאר השכנים התנגדו לבנייה וטענו כי למרות שהבנייה נעשית על פי היתר, לא ניתן לבנות ללא קבלת הסכמתם.



בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי על אף שהנתבע הוציא היתר בנייה כחוק, הוא אינו רשאי לבנות על רכוש משותף של כל הדיירים, כגון גג הבניין וחלק מהחצר. כדי לבנות על פי ההיתר, עליו להצמיד את גג הבית ואת החצר לדירתו. ואולם הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירת הנתבע מחייבת אותו לקבל תחילה את הסכמת כל בעלי הדירות בבניין.



הנתבע ניסה לטעון כי אינו זקוק להסכמת כל הדיירים, שכן מדובר במקרה של הרחבת דירת מגורים. על פי חוק המקרקעין, במקרה שמדובר בבנייה לצורך הרחבת דירת מגורים, ניתן להסתפק בהסכמה של מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות בבית המשותף. בית המשפט דחה את הטענה שמדובר בהרחבת דירה. כשאדם מבקש לבנות שתי דירות חדשות במקום דירתו, ברור שלא מדובר בהרחבת דירת מגורים, ולא די בהסכמת שלושה רבעים מבעלי הדירות. לכן, בית המשפט הורה לנתבע שלא לבנות לפי ההיתר הבנייה שבידו עד שלא ישיג את הסכמת כל דיירי הבניין.



השורה התחתונה היא שהיתר בנייה שניתן על ידי ועדה מקומית אינו יכול להוות תחליף לקבלת הסכמת כל בעלי הדירות בבית משותף. ועדה מקומית דנה באספקטים התכנוניים של ההיתר ובודקת אם הבקשה להיתר בנייה תואמת לתוכניות המתאר שבתוקף. אולם, לצד ההיבט התכנוני, יש לבדוק את מצב זכויות הקניין.



הוועדה המקומית אינה בוחנת את השאלות הקנייניות ואינה מוסמכת להכריע בסכסוכים קנייניים. על כן, לעתים, לא די בהוצאת היתר בנייה לצורך התחלת הבנייה, אלא יש לבדוק תחילה אם הבנייה אינה פוגעת בזכויות קנייניות של השכנים.



-



הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד ד"ר רענן הר-זהב המתמחה במשפט מינהלי ודיני תכנון ובנייה