סמנכ"ל מזרחי טפחות: "לא תהיה ירידת מחירים, אך העליות ייבלמו"

שנת 2010 התאפיינה בין היתר בנהירה של הציבור לבנקים למשכנתאות על מנת לקבל הלוואות לצורך רכישת דירה. התחושה שהמחירים עולים בכל יום שיכנעה גם את המתלבטים כי אם ימשיכו להמתין, לא יוכלו לעולם לקנות דירה. סמנכ"ל בנק מזרחי טפחות, ישראל אנגל, מסכם שנה שרשמה מספר שיא של הלוואות, אך צופה כי השוק צפוי להירגע בשנה הקרובה.



המספרים שמציג אנגל מדברים בעד עצמם. בשנת 2009 סיפק בנק מזרחי טפחות הלוואות לדיור בהיקף 35 מיליארד שקל. בשנת 2010 סך ההלוואות לרכישת דירות זינק ל-47.5 מיליארד שקל, גידול של 35%. "הגידול החד בביצועים התחיל במהלך 2009, שגם בה נרשם גידול בהלוואות לעומת 2008", אומר אנגל. "אם בתחילת 2009 הממוצע של מתן הלוואות לדיור עמד על 2.5 מיליארד שקל לחודש, כיום גובה ההלוואות עומד על 4 מיליארד שקל לחודש".



את הסיבה לגידול תולה אנגל ברמות מלאי הדירות, שבשנים האחרונות ירדו מאוד, בריבית הנמוכה במשק ובגידול לביקושים לדירות להשקעה בגלל העדר אלטרנטיבות בתשואה גבוהה. "כפועל יוצא מעליות המחירים, הלוואה ממוצעת, שעמדה עד לפני שנתיים על 350 אלף שקל, עומדת כיום על יותר מ-500 אלף שקל", אומר אנגל.



לגבי מאמצי הממשלה להביא לבלימה במחירי הדירות הגואים סבור אנגל כי ניתן לראות שינוי מסוים במגמה, אך לא בעוצמה המתבקשת: "זה נכון שהיקף המשכנתאות בשלושה-ארבעה חודשים האחרונים התמתן לעומת חודשי השיא, אך לא ברמה שהממשלה התכוונה לראות. אם תהיה אמירה ברורה ואמינה של הממשלה שהיקף גדול של קרקעות ישוחררו במקביל, הדבר עשוי להביא לירידת מחירים. בשנים האחרונות אנשים חששו לפספס את הרכבת ורצו לקנות דירות. אם תהיה יותר בנייה, החשש יקטן ואנשים יוכלו לפעול באופן רציונלי יותר".



אנגל צופה כי ב-2011 תחול ירידה בדרישה להלוואות משכנתא והמשך מגמת הבלימה של עליות המחירים: "לא תהיה ירידת מחירים אך תהיה התמתנות שתמשיך אחר כך לעצירה. כאשר עליות המחירים ייבלמו, זוגות צעירים יוכלו לשקול שוב אם לרכוש דירה כעת או שמא להמתין, מה שעשוי להביא לירידה במספר הבקשות למשכנתאות".



לגבי ניסיונות הממשלה למתן את פעילות המשקיעים סבור אנגל כי הממשלה טועה בעצם הגדרת המשקיעים. "הגדרת משקיע ככל מי שיש לו יותר מדירה אחת פשוט אינה נכונה. יש אנשים שקונים עבור הילדים שלהם דירה, ויש אנשים שרוצים לשפר דיור ולהמתין עם מכירת הדירה הנוכחית שלהם מסיבות שונות - אלו אינם משקיעים. המשקיעים הם אלה שקונים דירות על מנת להשכיר אותן או למכור אותן ברווח".



"הלקוחות מתפתים לפריים"



אנגל מוטרד מנטייה שהוא מזהה אצל לקוחות רבים לקחת סיכונים, מה שחייב את הבנק לפעול לריסון הבקשות. "הלקוחות מתפתים בדרך כל לקחת משכנתא בריבית פריים, אך לנו ברור שזהו מהלך עם סיכון גבוה", אומר אנגל. "המדיניות שלנו היא לא להכניס את הלקוח לסיכון, כי אם הפריים יעלה, הלקוח לא יוכל לעמוד בהחזר.



"תמיד אומרים שבנק נותן הלוואה על בסיס מחיר דירה, וזה לא נכון. המבחן ההכרחי הוא יכולת ההחזר של הלווה. גם אם מדובר בדירה של מיליון שקל והלקוח מבקש הלוואה של רק 200 אלף שקל - לא ניתן הלוואה אם קיים ספק לגבי כושר ההחזר".



"כל מימוש דירה מבחינת הבנק, הוא כישלון" אומר אנגל. "זה אומר שלא הערכנו נכון את יכולת ההחזר של הלווה ולא סייענו לו. הבנק עושה כל אשר בידיו על מנת לסייע ללקוח לא להגיע למימוש. מספר המימושים שלנו נמוך. בסך הכל, כל הבנקים פעלו בשנה האחרונה למימוש של 600-700 דירות, לעומת 1,000 מימושים בשנה הקודמת".



כדוגמה להתנהלות אחראית ושקולה בנושא הדיור נותן אנגל את הציבור החרדי: "מדובר באוכלוסייה שיודעת מה יכולת ההחזר שלה ומחפשת דירות בהתאם. הבנק רואה את האוכלוסייה הזו כאמינה מאוד. הם לא בונים על קידום בעבודה כשהם לוקחים הלוואה. ההווה זה האופק שלהם.



"אוכלוסיית החרדים מתאימה את הדירה לתקציב ולא להפך. לכן, אנחנו רואים כיום ביקושים מצד חרדים באזורים חדשים, כמו קריית גת ועפולה, לאחר שהמחירים עלו בשכונות החרדיות הוותיקות יותר. דוגמה מצוינת לכך היא שכונת פרדס כץ בבני ברק, שבעבר היתה מחוץ לתחום של החרדים. ברגע שהם לא יכלו לרכוש דירות בשכונות החרדיות במרכז בני ברק הם גלשו לשכונה זו, וכיום היא נחשבת לשכונה מבוקשת. אותו הדבר בדיוק התרחש גם בשכונת נווה יעקב בירושלים".



"קבוצות הרכישה לא אשמות"



בחודש מאי השנה, פירסם משרד האוצר דו"ח מיוחד לפיו בניגוד לטענות הקבלנים, לקבוצות הרכישה לא היתה השפעה על עליית מחירי הדירות וכי הסיבה העיקרית לזינוק במחירים היא הריבית הנמוכה שמציעים הבנקים. אנגל מסכים עם ממצאי הדו"ח: "קבוצות הרכישה באמת לא השפיעו על המחירים יותר מגורמים אחרים. הקבוצות קיימות כבר הרבה שנים, והן אף פעם לא גרמו להאצה בעליות המחירים. הסיבות להאצה היו מן הסתם הריבית הנמוכה, יחד עם העדר אלטרנטיבות אחרות להשקעה".



אנגל סבור כי למרות גזירות המיסוי שהטילה הממשלה על קבוצות הרכישה, רכישה דרך קבוצה עדיין יכולה להשיג חיסכון. "אנחנו כבנק עובדים רק עם המארגנים הרציניים ובוחנים גם את החברים בקבוצה", אומר אנגל. "מבחן האשראי הוא יכולת ההחזר של כל חבר וחבר בקבוצה".



"משכנתא זה לא פעולה חד פעמית, אלא ליווי שנמשך 25 שנה. מסע כזה צריך לבנות, ולכן אנחנו מגלים סבלנות", מסכם אנגל, "בשנת 2002 כמעט כל עובד היי-טק קנה דירה. ב-2003 פרץ משבר ההיי-טק, ואנשים רבים פוטרו ולא יכלו להחזיר הלוואות. אמרנו לאותם אנשים שייקחו גרייס - שלא ישלמו שנה עד שיחזרו לשוק העבודה ויתייצבו. מערכת היחסים בין בנק ללווה היא לטווח ארוך".