קבלת מפתח לדירה חדשה מקבלן היא רגע שהרבה זוגות צעירים מחכים לו, אך האירוע גם מלווה בחששות כבדים: בזמן קבלת הדירה נאלצים הדיירים לחתום על פרוטקול המסירה שבו הם מאשרים שכל מרצפת, דלת וברז בבית הם לשביעות רצונם. ואולם כיצד ניתן לאשר ש"הכל לשביעות רצוני", אם הרגע נכנסנו לדירה ואיננו יודעים אם הברז דולף, אם הרצפה בפינה נסתרת סדוקה, אם הצנרת פגומה או שהפקק לא יקפוץ עם הפעלת המזגן? לא פלא שהדיירים חוששים לאשר את כל סעיפי הפרוטוקול, כשאולי בעוד שבוע הם יגלו תקלה שלא ציפו לה.
"הליך הפרוטוקול מתרחש בסיום הבנייה, כשמוסרים את המפתחות לדיירים", אומר אפי שאול, מנהל פרויקט "צמרות ראשון" של י.ח. דמרי בראשון לציון, שמלווה את הדיירים מרגע שחתמו על חוזה הרכישה עד מסירת הדירה.
"לפני שעולים לראות את הדירה, בכניסה לבניין, יש שלב של ניירת - מסירה, תעודות אחריות והוראות תחזוקה. אחרי הניירת עולים הדיירים עם מנהל הפרויקט לדירה. על אף החשיבות של התהליך, הוא נמשך בסך הכל כשעה. "נכנסים לדירה ועושים סיור, ואז מתחילים את תהליך המסירה לפי סעיפים מסודרים: דלת כניסה, הציפוי שלה, הנעילה, המטבח, הדלתות במטבח, הידיות. בודקים שאין מרצפות שבורות או סדוקות", מסביר שאולי.
כל תקלה במהלך המסירה היא עיכוב לא רצוי מבחינת הקבלנים, ולכן הם מבצעים בקרות מוקדמות. דבר ראשון, הקונים מוזמנים במהלך בניית הפרויקט לבקר בדירה. לאחר מכן, הם מבצעים בדיקה לפני תהליך המסירה, כדי לתקן נזקים קודם להגעת הלקוחות.
"יש גם תהליך של מסירה מוקדמת, שגם הוא כמו תהליך המסירה, התפתח במסגרת הפרקטיקה ולא במסגרת החוק", אומרת עו"ד עפרה כהן, שותפה במחלקת נדל"ן במשרד עורכי הדין עמית פולק מטלון. "כחודש וחצי לפני מועד המסירה מזמינים את הרוכש כדי לבדוק אם יש ליקויים. הדבר טוב לקבלן, כי במהלך החודש הזה הדירה עדיין לא מאוכלסת ואין בעיה לבצע תיקונים".
לקבלן עדיין יש אחריות
רוכשים רבים אינם יודעים זאת, אבל פרוטוקול המסירה לא מעוגן בשום חוק, ולכן הוא לא בהכרח מחייב את הדייר. אפילו אם הדייר לא זיהה פגם כלשהו בדירה והדבר לא צוין בפרוטוקול - הקבלן לא פטור מאחריותו לפי חוק מכר דירות.
"הפרוקטול מהווה בקרה ראשונית של הרוכש לגבי ההתאמה של הדירה שהוא רכש למפרט בחוזה המכירה. הוא מאפשר לקבל פידבק כבר בזמן המסירה", מסבירה כהן. "כמו לכל מסמך, יש לפרוטוקול מעמד משפטי, אבל אין בכוחו לגרוע מזכויות הרוכש לפי חוק מכר דירות, שהוא חוק שלא ניתן להתנות עליו לרעת הרוכש".
לפי החוק, הרוכש יכול לדווח על ליקויים שמתגלים בשנה הראשונה שלאחר המסירה, המכונה "תקופת הבדק". יש בעיות כמו ליקויים בצנרת או במערכות תשתית אחרות של הדירה, שתקופת הבדק שלהם ארוכה יותר. ליקויים כאלה לא ניתנים לזיהוי בזמן המסירה, ואין בפרוטוקול כדי להסיר את אחריותו של הקבלן להם.
אז מה הוא התוקף המשפטי של הפרוטוקול? "יכולות להיות בו הסכמות כמו התחייבות של הקבלן לבצע תיקונים בתוך פרק זמן מסוים. לרוכש מצדו גם יש אחריות כי אחרי שהוא מאשר את הבית, הוא יתקשה לטעון שהוא הזמין שירותים או מטבח אחרים", אומרת כהן, "אם יש ליקוי שלא דווח עליו בעת המסירה צריך לפנות לחוק - ושם נאמר שאם יש ליקויים, צריך לדווח עליהם בתוך זמן סביר מיום המסירה. אפשר להניח שכמה ימים הם זמן סביר לדיווח על ליקוי שלא הובחן בו בעת המסירה".
"לאנשים רועדת היד במעמד"
בפרוטוקול המסירה יש לשים לב לכל דבר. רשימת המוצרים שמספק הקבלן די ברורה: קירות - שצריך לוודא שאין בהם סדקים; רצפות - שצריך לוודא את הגוון שלהן ושאין בהן שברים ושיפועים; פרקט; מטבח - שצריך לשים לב שמקבלים את כל הארונות בו בצבע ובגימור הנכון; דלתות ומשקופים; שירותים, כיורים ומקלחת.
מומלץ לעבור בכל חדר ולבדוק את המפרט הטכני והתפקוד של כל מוצר בו, לפתוח את הברזים ולבדוק את לחץ המים, ואפילו להביא מהנדס כדי לקבל חוות דעת מקצועית.
שאול מספר כי מעולם לא נתקל בלקוח שסירב לקבל את הדירה, והדבר נדיר מאוד גם אצל הקולגות. לדבריו, "70% מהאנשים שמחים להיות במעמד הזה ו-30% לחוצים. יש אנשים שממש רועדת להם היד במעמד החתימה. אני ממליץ לשמור על מצב רוח טוב ולהבין שזה מעמד של התחלה חדשה. צריך לקחת את הדברים בפרופורציה הנכונה, כי החתימה על פרוטוקול המסירה היא לא סוף דבר".
המלכוד לפני קבלת המפתח: איך אפשר להיות בטוחים שהדירה שמוסר הקבלן תקינה?
מאת רז סמולסקי
21.1.2011 / 7:10