לא היה תושב אחד במדינה שראה את התמונות של הווילה של הרמטכ"ל המיועד יואב גלנט במושב עמיקם ולא הופתע. המראה של הבית עם המבנה הריבועי הלא שגרתי והצריחים נצרב בתודעה וכמעט מחק את השאלות בנוגע לחוקיות הבנייה והפלישה לשטחים חקלאיים. "המחלוקת לדעתי היא מחלוקת בין שכנים ואולי מחלוקת עם מינהל מקרקעי ישראל, ולא כזו שצריך להגיד על גלנט שבגלל העניין הזה הוא צריך להיות מאחורי סורג ובריח. זה יצא מפרופורציה", אומר ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
"לכל נחלה בכל מושב יש שלוש חלקות - א', ב' ו-ג' - כאשר א' היא חלקת המגורים, בשטח של כמה דונמים והשתיים האחרות הן השטחים החקלאיים", אומר כהן. "לפי מה שאני קורא בתקשורת, לגלנט אין בעיה בחלקת המגורים למעט בעיית גבולות בשטח של 350 מ"ר, שזה שביל הגישה לבית. במרבית המושבים אין חלוקה לגושים וחלקות ואין הגדרת גבול מדויק, ותמיד יש מחלוקת בין בעלי החלקות הגובלים ועם מינהל מקרקעי ישראל, וגם מול האגודה השיתופית של המושב, שהיא הגורם שמנהל את המושב.
"לדעתי", אומר כהן, "ה-350 מ"ר זה לא מהותי וזה סכסוך שקיים כמעט בכל נחלה לא מוסדרת. זו בעיה שולית שאפשר לפתור אותה. הבעיה היא חלקה ב', החקלאית. במושב לא הקצו את חלקות ב' בצורה מסודרת והמיקום של החלקות נמצא במחלוקת בין האגודה השיתופית, שתפקידה איפה יעברו השטחים הציבוריים ואיפה הנחלות, לבין חברי המושב והמינהל.
"להבנתי, בעמיקם יש מחלוקות בין חברי המושב לבין עצמם ובין המינהל ולאגודה השיתופית. החלוקה והגבולות של הנחלות לא מוסדרים, וכשגלנט רכש את הנחלה הסבירו לו שהוא לא יקבל את חלקה ב', שזה מצב לא הגיוני כי בכל נחלה יש חלקה ב' ואני מבין שהוא כן הצליח להסדיר לעצמו את חלקה ב'. הטענה היא שהוא היחיד שהצליח להסדיר את החלקה ולכן זה נעשה לפנים משורת הדין. להגנת גלנט צריך לומר שהוא זכאי לחלקה כמו כולם, והפשע שלו היה בזה שהוא הצליח להסדיר אותה בשעה שאחרים אולי לא הצליחו".
עד כמה הבעיה נפוצה במושבים?
כהן: "זה מאוד שכיח כמעט בכל המושבים, בערך ב-90% מהמושבים יש בעיות כאלה. יש מעט מושבים שהגיעו למצב שכל החלקות רשומות ומדודות ומוסדרות בחוזה החכירה.
"צריך לזכור שעמיקם זה לא בני ציון, וכשגלנט קנה את הנחלה זה לא היה המושב המדהים שהוא כיום. יכול להיות שהבית הגדול ניקר עיניים, אבל האם בן אדם שבנה 500 מ"ר אינו ראוי להיות רמטכ"ל? זה בלתי סביר בעיני".
"לא צריך להיטפל אליו"
שמאי המקרקעין עדי צביקל מעלה שאלה אחרת לגמרי. מבלי להתייחס לרישום של החלקות או הפלישה שטחים לא שלו - מאין זכויות הבנייה לבית גדול ממדים שכזה? "אני לא מבין איך בונים וילה של כ-500 מ"ר בנוי, אם אכן זה הגודל שלה. בנחלה אפשר לבנות 160 מ"ר לבעל הנחלה ועוד 160 מ"ר כיחידה נפרדת לבן ממשיך.
"אני לא מצוי בפרטי המקרה של גלנט, אבל אני מתפלא ששמים את הפוקוס על השטחים שהוא השתלט עליהם. מהתמונות שראיתי עושה רושם שהוא נטע עצים סביב הבית ובנה שביל - זה לא נראה לי מהותי", אומר צביקל.
"יש דרך חוקית לאשר בנייה כזו, צריך לאשר תב"ע (תוכנית בניין עיר) וצריך להגיע להסדר עם המנהל, וזה שני תהליכים לא פשוטים. זה בסדר גמור שאנשים גרים בבתים גדולים, אין עם זה כל פגם כל עוד זה מוסדר כדין. ואולם מי שרוצה משרה ברמה של רמטכ"ל צריך להוות דוגמה, ולכן צריך לחדד בקוצו של יוד".
רונן שטרית, יו"ר רשת התיווך אנגלו סכסון, מציע דרך חדשה לנתח את תצלומי האוויר של ווילת גלנט. "אפשר לנסות להעריך בצורה ספקולטיבית, לפי כלי הרכב בחצר, שאורך כל צלע בבית היא לכל היותר 20 מטר - כך ששטח הווילה הוא כ-400 מ"ר בנוי, וצריך להוריד מזה את החצר הפנימית שאינה מקורה ולא נכללת בזכויות הבנייה. לכן, בסך הכל לא מדובר במשהו חריג מאוד בהנחה שמדובר בקומה אחת ולא בשתיים, ולפי החלונות סביר להניח שיש רק קומה אחת".
בתוך כך, יכול להיות שצורת הבנייה הריבועית עם חצר פנימית, שמקוזזת מזכויות הבנייה, אך "מנפחת" את גודל הבית והגובה שלו, תורמים למראית עין של בית גדול הרבה יותר ממה שבנוי בפועל. "אני לא מבין למה עושים מזה כזה עניין", תוהה שטרית. "השוו את הנחלה של גלנט לבתים ליד, אבל זו השוואה לא נכונה, כי לכל מושב יש הרחבות שבהן המגרשים הם בשטח של כחצי דונם ונחלות שיכולות להגיע עד 30 דונם.
"נחלות עם בתים גדולים בשטח 300-500 מ"ר זה לא דבר חריג במושבים", אומר שטרית. "אני לא יודע מה הגודל המדויק של הווילה של גלנט, אבל יכול להיות שהיא בהחלט סטנדרטית לנחלות. זה לא נראה לי חריג. צריך לזכור שגלנט קנה את זה הנחלה בשנות ה-90, כשאז היה צריך לשכנע אנשים לגור במושבים".
אז על מה ההתלהמות?
שטרית: "אולי בגלל שהוא יד ימינו של אהוד ברק, שגר במגדלי אקירוב". לגבי התחושות שמעורר המראה של הווילה, אומר שטרית כי "הווילה נראית גדולה ועם צריחים, אבל זה החלום שלו וככה הוא רוצה לגור, זה אמור להעיד עליו משהו? כל אחד וסגנון החיים שלו. רואים גם שהבית ישן, בחלקים מסוימים יש אפילו הזנחה. זה יצא מכל פרופורציה לטעמי. יש תחושה שמנהיגים אצלנו צריכים לשדר עממיות, אבל עם כל הכבוד הוא קנה את הנחלה לפני 20 שנה וזה בטח עלה גרושים ולא צריך לשאול מאיפה הכסף ולא להיטפל אליו. גם אם הווילה שווה כיום 10 מיליון שקל, הוא לא יכול היה לצפות את זה".
"כמו האחוזה של חרירי"
האדריכל אילן פיבקו כבר נתקל בווילות ובשגעונות של עשירי המדינה, ובכל זאת, כשפתח את העיתון וראה את תצלומי האוויר של הווילה של גלנט הוא הופתע.
"בפעם הראשונה שראיתי את התמונות חשבתי שזו וילה של מישהו בהרי השוף בלבנון. זה נראה כמו ארמון לבנוני שלא ממקומותינו. אם היו שואלים אותי במה גר רמטכ"ל ישראלי, הייתי אומר בית במושב חביב. הווילה הזאת נראית ממקום אחר", אומר פיבקו.
"יצא לי להיתקל בווילות גדולות באזור תל אביב ובמושב בני ציון על קרקע מאוד רחבה. יש משהו בווילה הטיפוסית בישראל שאפשר לזהות אותה. פה יש משהו אחר. המבנה הריבועי עם כיפות - זה לא נראה שלנו, זה סגנון אדריכלי שיש לו נטייה מזרחית ארכאית, הוא לא נראה יותר מדי מלוקק. הדבר הראשון שקפץ לי לראש היה שזה נראה כמו האחוזה של חרירי בלבנון.
"אבל עם כל הגודל שלו, יש בבית הזה משהו פשוט", מוסיף פיבקו. הבנייה לא יקרה במיוחד, כך לפחות זה נראה מבחוץ, ואני לא יכול להעריך את העלות המדויקת שלה. מהמעט שמצליחים להבחין בצילומים, זו לא בנייה לעשירים. לדעתי זו אפילו לא וילה מנקרת עיניים, אבל יש בה משהו שלא מתחבר עם דמות הרמטכ"ל ועם הישראליות. למרות הכל, יש בה משהו שעדיין שומר על צניעות. עם זאת, הצילומים היו מפתיעים. הווילה גדולה על האיש והתפקיד ושונה ממה שקורה במדינה".