מזרחי טפחות רוצה על אזורים 800 מ' ש', הקונים מציעים חצי

>> מניית חברת הנדל"ן אזורים, שבשליטת בוימלגרין קפיטל של שעיה בוימלגרין, עלתה מתחילת דצמבר 2010 ועד 17 בינואר 2011 בכ-15%, ושווי השוק של החברה הגיע לכ-640 מיליון שקל. באותו היום, 17 בינואר, החל רשמית הליך המכירה של אזורים על ידי בנק מזרחי טפחות. נראה כי הסיבה לעליית המניה נעוצה בתרחישים של מאבק שליטה שנראה היה כי יתפתח בין הרוכשים הפוטנציאליים.



במזרחי טפחות העריכו אז כי הרוכשים הפוטנציאליים יהיו מוכנים לשלם עבור אזורים סכום המשקף שווי של כ-600-800 מיליון שקל, הגבוה בעשרות מיליוני שקלים משוויה הנוכחי.מהלך שכזה היה ממזער את הנזקים למזרחי טפחות, שהעניק לבוימלגרין אשראי של יותר מ-700 מיליון שקל.

כביטחונות לאותו אשראי קיבל הבנק את מלוא המניות של בוימלגרין (63.8%) באזורים, וכן נכסים בחו"ל שהוערכו בעבר בעשרות מיליוני שקלים. ניתן לומר כי מדובר בעסקה מהותית עבור בנק מסדר הגודל כמו של מזרחי.



אלא שכגודל הציפיות, כך התברר, גם גודל האכזבות. למרות פניות של מתעניינים רבים הוגשו בסופו של דבר רק שלוש הצעות: המיליארדר היהודי-קנדי הרשי פרידמן הגיש את ההצעה הגבוהה ביותר, כ-220 מיליון שקל, המשקפים שווי של כ-350 מיליון שקל לאזורים; שיכון ובינוי נדל"ן הציעה כ-180 מיליון שקל, המשקפים שווי של כ-270 מיליון שקל; וחברת גינדי החזקות הגישה הצעה של כ-100 מיליון שקל המשקפים שווי של כ-150 מיליון שקל.



מדובר באכזבה למזרחי, שכן שוויים אלו נמוכים בעשרות אחוזים מהשווי שהבנק ציפה לקבל. מניית החברה הגיבה בירידה מהלך המסחר בימים שלישי, רביעי וחמישי בשבוע שעבר (לאחר הגשת ההצעות), וגם אתמול נפלה המניה ב-5.8% והשלימה ירידה של 10% בשבוע.



מה ניתן ללמוד מההתפתחויות האחרונות לגבי מצבם של אזורים, של בעלי האג"ח שלה, של בנק מזרחי טפחות ושל שוק המגורים הישראלי? אף שאזורים ממשיכה למכור דירות בקצב משביע רצון (יותר מ-700 דירות מתחילת 2010), מצבה הפיננסי ממשיך להיות עגום. למרות זאת, שוק ההון כיום אינו מתמחר את האג"ח של אזורים כבעלות סיכון לחדלות פירעון, והן נסחרות בתשואה לפדיון נמוכה של עד 7%, שכן לאזורים השקעות מצבור קרקעות באזורים מבוקשים בישראל וכן כמה חלקות קרקע בהודו, ארה"ב ואוקראינה.



הנכסים המניבים שלה נמצאים בחברות הבנות, אזורים בניין ואזורים נדל"ן. למעשה, מצבה של אזורים דומה לזה של דלק נדל"ן, שגם אצלה קיים חוסר סימטריה בין החוב הגבוה הנמצא בחברה לבין הנכסים, הנמצאים בחברות הבנות.



עד 2010 נהגה אזורים למשוך מהחברות הבנות סכומי כסף לא מבוטלים, אולם בינואר 2010 נחתם הסכם עם מגדל לרכישת 9% מהון המניות של אותן חברות בת תמורת 100 מיליון שקל. מגדל הגנה על עצמה בכך שהשיגה אופציה למכור לאזורים בחזרה את אחזקותיה אם תתרחש העברת שליטה.



עוד לפני שמזרחי החל בהליך המכרז הרשמי התעניינו ברכישת החברה גורמים בענף הנדל"ן, אך בסופו של דבר לא עשו זאת. נראה כי הסיבה לכך היא ההבנה שיצטרכו להזרים לאזורים מאות מיליוני שקלים, שיסייעו לחברה לפרוע את התשלומים לבנקים ולבעלי האג"ח, לקדם את הפרויקטים ולהימנע ממצב של מכירת נכסים במחירי חיסול עוד לפני ששילמו למזרחי ובוימלגרין.



סביר להניח שהם ראו לנגד עיניהם כי למרות המהלכים האגרסיביים שביצעה אזורים - שכללו את מכירת פעילות המלונות וקבוצת החברות של לגנא, והורידו את החוב הפיננסי של החברה ביותר מ-2 מיליארד שקל, לרמה של כ-2 מיליארד שקל - המנוף הפיננסי של אזורים נשאר גבוה מאוד, ברמה של כ-90%, לנוכח השחיקה העקבית בהון העצמי, שירד מכ-1.4 מיליארד שקל בסוף דצמבר 2007 לכ-173 מיליון שקל בסוף ספטמבר 2010.



לכל אלה נוספה העובדה כי קופת החברה התרוקנה, ואלמלא המימוש האחרון של קרקעות בנתניה לא היו לה סיכויים כלשהם לעמוד בתשלום של כ-150 מיליון שקל לבעלי האג"ח במארס הקרוב.



בעקבות המינוף הגבוה, יחס החוב הפיננסי ל-cap נטו (חוב פיננסי + הון עצמי + זכויות מיעוט) של אזורים נאמד ב-87%, בעוד שהיא התחייבה כלפי הבנקים המממנים אותה ואת חברות הבנות לעמוד ביחס שלא יעלה על 80%, וכן התחייבה כלפי הנאמן של מחזיקי אג"ח מסדרה 8 כי בכוונתה לעשות כמיטב יכולתה לנקוט מדיניות של שמירה על יחס זה ברמה שלא תעלה על 70%.



נוסף לכך, מעל אזורים מרחף גם האיום בהורדת דירוג נוספת של אג"ח 8 על ידי חברת מעלות s&p, שהכניסה בשבוע שעבר את דירוג האשראי של אזורים לרשימת המעקב עם השלכות שליליות. בשטר הנאמנות נקבע כי אם דירוג האג"ח של החברה יירד (ולו בדרגה אחת) מתחת לדירוג הנוכחי של bbb+, מחזיקי האג"ח יהיו רשאים לדרוש פירעון מוקדם של יתרת החוב, כ-840 מיליון שקל בסדרות 7 ו-8. לאזורים אין כיום אמצעים נזילים לעמוד בהתחייבויות הללו.



מלבד הבעיות הפיננסיות של אזורים, חלק מהאנליסטים דיברו אתמול על תמחור בעייתי של חברות הפועלות בענף המגורים בישראל: "המשקיעים מתחילים קצת לפחד ממניות חברות המגורים, שכן הם רואים צעדים של רגולטורים ושל שר הפנים והעלאות אפשריות של הריבית. מורגש כיום פחד להיות חשוף לשוק המגורים, כשחברות הבנייה למגורים מתומחרות בדיסקאונט - ועדיין, על החברות מוטל החובה להוכיח שירידה בביקושים ובמחירי הדירות לא תשפיע לרעה על תוצאותיהן".



הדילמה של אלי יונס



אלי יונס, מנכ"ל מזרחי טפחות, נכנס לתפקידו לפני כשבע שנים. הוא קיבל לידיו בנק עם תיק אשראי שמרני, והגדיל את פעילות מתן האשראי העסקי של הבנק. עם מקבלי האשראי נמנים ליאון רקנאטי כשרכש את השליטה בגמול (ולאחר מכן הסתבך בהסדר חוב), ארקדי גאידמק כשרכש את השליטה באוסיף (ומאוחר יותר איבד את השליטה בחברה לשלמה אייזנברג) ואלי אלעזרא (שגם הוא חווה הסדר חוב). למרות זאת, מעסקות אלו נחלץ הבנק, ככל הידוע, עם נזקים מזעריים אם בכלל, בעוד שהשלכותיה המלאות של העסקה עם בוימלגרין עדיין אינן ברורות.



לפי הערכות שונות, מזרחי הפריש בגין ההלוואה לבוימלגרין כ-100-150 מיליון שקל, וכעת הוא ינסה לעשות כל שביכולתו כדי למנוע מהפרשות מהותיות נוספות שהן ככל הנראה בלתי נמנעות, ועלולות להגיע לעשרות עד מאות מיליוני שקלים.



"יונס והנהלת מזרחי חשבו ששוק המגורים בישראל כל כך חם שגם אם אזורים לא מצויה במצב אידיאלי, יהיו הרבה קופצים עליה. בסוף זה לא קרה בפועל, ולכן יונס נכנס קצת ללחץ" - כך ציינו אתמול גורמים בשוק ההון.



"נכון שבדיעבד, אם היו שואלים את יונס אם היה מבצע את העסקה עם בוימלגרין, סביר להניח שהוא היה עונה שלא, אך יחד עם זאת צריך לזכור כי מי שלא נותן אשראי לא טועה. מדובר בעסקי הבנקאות, שיש בהם סיכונים והפרשות לחובות מסופקים. מי שרוצה עסקים בטוחים שילווה למדינה, אך שיצפה גם לתשואות בהתאם", צייין אתמול אנליסט בכיר.



אילו אפשרויות עומדות בפני יונס, שכעת מפשיל שרוולים ומתכוון לטפל בעסקה בעצמו? קודם כל, סביר להניח כי הוא יעשה הכל על מנת למצות את המו"מ מול הרשי פרידמן.



אפשרות נוספת היא להגיע להבנות עם רוכש פוטנציאלי שיקנה את אזורים לאו דווקא על בסיס הצעה כלכלית, אלא בשל יחסי הגומלין בתחום האשראי מול הבנק. כמו כן יכול יונס לנסות למכור את אזורים בכמה נתחים לגופים מוסדיים (שכן להם מותר להחזיק עד 20% ממניות החברות הריאליות), או לחלופין לבטל את המכרז ולחכות להתאוששותה של אזורים - אופציה טובה פחות עבורו.



יונס מבין כי לאחר שההנהלה הנוכחית לא סיפקה את הסחורה, אזורים זקוקה להורים חזקים - כך היה בחברות כמו סקורפיו של בני שטיינמץ, דלק נדל"ן של תשובה ועוד - אחרת הוא עלול למצוא את עצמו במצב עוד פחות נעים כשאזורים תספוג הורדת דירוג, והיא תצטרך להתמודד מול המוסדיים תחת איום של חדלות פירעון.