>> פארק העסקים איירפורט סיטי הוא סיפור הצלחה. לכן קשה להאמין שאי אפשר היה לגייס משקיעים להקמתו, אבל ב-1992 זה היה המצב. היזם מוטי קירשנבאום, שהגה את הרעיון של פארק עסקים שמסתמך על הפעילות שמחולל שדה התעופה בן גוריון, היה אז רק בן 30 וללא ניסיון בנדל"ן.
לדבריו, המזל הגדול שלו היה שזה היה הפרויקט הנדל"ני הראשון שלו. "אולי לא הבנתי מספיק, אבל היתה לי אינטואיציה. במשך כמעט שנה נסעתי בעולם ולמדתי את הרעיון של שדה תעופה כמחולל עסקים סביבו, אבל כשדיברתי עם יזמי נדל"ן זה היה נראה להם רעיון הזוי לקחת מקום שכוח אל ומוכה אבטלה, שדה כותנה שמעובד על ידי קיבוץ בארות יצחק, ולבנות שם פארק עסקים. אמרו לי שאולי יהיה אפשר לבנות שם מחסנים, אולי", מספר קירשנבאום.
"היה לי די הרבה ביטחון עצמי. צירפתי לעסקה את בנק לאומי, איתן רף (יו"ר הבנק לשעבר) סגר את העסקה כי היה לו חזון, להבדיל ממורגן סטנלי וממשקיעים פוטנציאליים אחרים. לאומי גם העניק אשראי לפרויקט וגם השקיע במניות איירפורט סיטי, ובמרוצת השנים התברר כי צדק והרוויח מהעסקה הרבה כסף".
בכל סיפור של יזם נדל"ן מצליח יש חוליה חסרה, החוליה של ההון העצמי הראשון, של הגב הכלכלי. החוליה של קירשבנאום היא עו"ד שרגא בירן, עורך הדין שטיפל בקרקעות של קיבוצים ומושבים רבים שנהפכו לפרויקטי נדל"ן וגם בפרויקט של איירפורט סיטי. הוא הגב שאיפשר לבנק לאומי לממן כחצי מיליארד דולר ב-450 אלף מ"ר בנוי.
"ממזרח אירופה לדיור מוגן בישראל"
אחרי הצלחת הפרויקט של איירופרט סיטי קיבל קירשנבאום ביטחון ומוניטין שיכולים להזיז קירות ולהוביל פרויקטים גדולים. אבל המצב בישראל, שיש בה רק שדה תעופה בינלאומי מהותי אחד, לא איפשר לו להתרחב. קירשנבאום יצא לחו"ל ובחר לשכפל את המודל בבלגרד שבסרביה. ב-2007 הקים את חברת הנדל"ן יורופורט , לאחר שמכר את חלקו באיירפורט סיטי בישראל.
"הקונצפט מאחורי ההקמה של יורופורט היה יצירת מסה של פרויקטים של איירפורט סיטים כאלה, כמו זה שבסרביה, בכל רחבי מזרח אירופה. באותה תקופה שוק הנדל"ן והפיננסים המזרח אירופאים עוד נהנו מרוח גבית חיובית והיתה לשם נהירה", מספר קירשנבאום. "בנוסף לכך, המשקיעים בעלי הגב הפיננסי החזק שצירפנו, כמו בנק דיסקונט, כלל ביטוח וסוסייטה ג'נרל, דרשו שנפעל במזרח אירופה. המזל שלנו הוא שידענו להגיב בזמן אמת למשבר, כך שעשינו 'שיפטינג' והעברנו את המסה הקריטית של הפעילות ממזרח אירופה לדיור מוגן בישראל".
בנוסף לכך עד לפני כשנה וחצי ברשות דירקטוריון יורופורט עמד יאיר סרוסי, שסיים את תפקידו לאחר שמונה ליו"ר בנק הפועלים. סרוסי עדיין מצוי בקשרי ידידות עם קירשנבאום, שאותו הכיר לפני הרבה שנים, כשהיה מנהל סניף מורגן סטנלי בישראל.
את עיקר פעילות הדיור המוגן מחזיק קירשנבאום במסגרת פרטית. הוא נכנס לתחום ב-2002 ובנה את בית הדיור המוגן הראשון, הבית בשרון. אבל כשהחברה רצתה להתרחב היא נתקלה בקושי לאתר קרקעות, שכן מעט מאוד קרקעות עם תב"ע (תוכנית בניין עיר) לדיור מוגן משווקות בישראל על ידי מנהל מקרקעי ישראל. באופן כללי אין הרבה קרקעות שזה הייעוד שלהן, מכיוון שאופנת הדיור המוגן צעירה יחסית ולרשויות התכנון בישראל לוקח זמן להבין ולתכנן תוכניות בהתאם לצרכים החדשים.
האופציה השנייה, והיחידה למעשה, היתה להתרחב באמצעות רכישת רשת דיור מוגן אחרת, מגדלי הים התיכון שהיתה הבעלים של ארבעה בתים. בסך הכול יש לחברה היום 1,240 יחידות דיור ו-350 מיטות סיעודיות. לאחרונה הניחו מוטי קירשנבאום ומנכ"ל החברה דורון ארנון אבן פינה לבית החדש בגני תקווה, שמתוכננות בו 320 דירות ו-70 מיטות סיעודיות.
בנוסף לכך השלימה יורופורט, יחד עם קרנות המנוף בראשית ו-kcps (באמצעות חברת מג'יק פיוצ'ר הפרטית), את רכישת השליטה ברשת בתי האבות של משכנות כלל תמורת סכום כולל של כ-175 מיליון שקל והגדילה בצורה משמעותית את נוכחותה בשוק הדיור המוגן בישראל.
"אם בעבר בתי הורים נקראו בתי אבות והיתה להם קונוטציה של זקנה המלווה בחולשה, היום הקהל חיוני וצעיר, בני 75 ומעלה. קהל עצמאי שבא מרצון", אומר ארנון. מבחינה כלכלית מדובר באוכלוסייה חזקה שכן מחיר הדיור המוגן יקר ונחלק לשני מרכיבים: פיקדון ראשוני שגובהו נע סביב 2 מיליון שקל, תלוי במיקום של הבית בארץ, בגודל היחידה ובסטנדרט הבנייה; ודמי אחזקה חודשיים בסכומים של 6,000-7,000 שקל.
בפיקדון טמון הכסף הגדול של הדיור המוגן. הדיירים משלמים אותו בעת הכניסה, והיורשים שלהם מקבלים אותו בחזרה כשהדייר נפטר, אם אחרי חמש או 15 שנה. במשך התקופה החברה יכולה להשתמש בכסף לפי הרצונות שלה, ויש על כך הרבה ביקורת. אמנם לדבריו של ארנון הכסף מגובה בביטחונות, אלא שהתחום לא מבוקר על ידי המדינה ולמעשה חברות הדיור המוגן מנהלות כספים בהיקף של מאות מיליוני שקלים ללא פיקוח.
יורופורט גם היתה מעורבת בעסקה מורכבת שנמשכה חודשים ארוכים ושבמסגרתה היא השתלטה על חברת הנדל"ן דירקט קפיטל של אריה ודליה פרשקובסקי, הפועלת ברחבי גרמניה, סרביה והודו, שנקלעה למצוקת מזומנים. ההשתלטות היתה במסגרת מהלך של הסדר חוב מסובך שכלל מחיקה של חלק מהאג"ח, הקצאת מניות והזרמת הון אל תוך החברה. זה היה אחד מהסדרי החוב הראשונים שבהם הבעלים איבדו את השליטה בחברה.
מה דעתך על המוסדיים ואופן התנהלותם בהסדרי חוב?
"היינו במשא ומתן במשך שבעה-שמונה חודשים. ראינו במהלך התקופה הזאת תהליך של הפנמה והתפכחות מצד המוסדיים. בהתחלה הורגש שמדובר במהלכים שנכפו עליהם והם לא ידעו איך להתייחס להסדרים ומצאו את עצמם בסיטואציה לא נעימה, שכן רוב הזמן הם התעסקו במתן הכסף ובתחזוקתו. ואולם עם הזמן הם למדו את המקצוע החדש, ואפילו הערכתי את העובדה ששרון חינקיס (האחראי לתחום ההסדרים במגדל שוקי הון) נלחם ושמר על כספי העמיתים. אמנם באיזשהו שלב פרשנו מהמשא ומתן, אך כשראינו שהתנאים כשרים חזרנו והשלמנו את העסקה".
האם מדובר בהסדר הוגן?
"עדיין מוקדם להגיד. מה שכן, לעומת האלטרנטיבה - לאבד את כל ה-270 מיליון שקל - העסקה איתנו עדיפה. אם הייתי במקומם הייתי נוהג בדיוק באותה הדרך".
מה דעתך על מה שקורה כיום בשווקים בעולם?
"עברנו את תקופת ההיסטריה שלוותה באי ודאות גדולה, השוק התבגר ולמד איך להתנהל ולנצל את האווירה הנוכחית".
זה אומר שנראה אתכם בקרוב מבצעים עסקות חדשות?
"אנחנו עסוקים כרגע בלהטמיע את הרכישות שביצענו, וזה דורש הרבה משאבים".
מה לגבי הנפקה של יורופורט?
"בעיתוי המתאים אנחנו נבחן זאת. מבחינת בעלי המניות שלנו, הנפקה לציבור נמצאת בתרבות שלהם והם לא יתנגדו לה, אך הם לא לחוצים ולא דורשים שזה יקרה מחר או מחרתיים".
מה דעתך לגבי מצבו של שוק ההנפקות בנדל"ן?
"שוק החוב נראה הרבה יותר בשל לעכל הנפקות בהיקפים שונים, בעוד שוק המניות פחות ויעבור זמן עד שנראה זרם של חברות שמנפיקות מניות".
שוק המגורים רתח בשנה החולפת. האם הוא מעניין אתכם?
"אנחנו לא שם, כי אי אפשר להתפזר ולהיות בכל התחומים. מיקוד בעסקים זה אחד המתכונים להצלחה, והמשבר האחרון חידד זאת פעם נוספת".
אף שאתה טוען ששוק המגורים לא מעניין אתכם, בעבר רציתם לקנות את אזורים. האם אתם עדיין מעוניינים בחברה?
"אזורים מהווה הזדמנות לרוכש הפוטנציאלי מאחר שבהיסטוריה של השוק הישראלי קשה למצוא על המדף חברה מעניינת בעלת עבר מפואר. מצד שני, כמו כל דבר בחיים קשה למצוא מציאות, וצריך לבדוק בפינצטה את מצבת החובות שלה ואת השווי הנגזר מכך ולא למהר להסתנוור מההזדמנות. בדקנו את אזורים לפני שנה וחצי והגענו למסקנה שהתנאים המסחריים לא בשלים וכדאיים עבורנו".
איך נראים היום בעיניך שווקי הנדל"ן והפיננסים במזרח אירופה?
"מדינות כמו פולין וצ'כיה מראות סימנים של התעוררות ומהוות קרקע פורייה לביצוע עסקות כי ניתן לקבל שם מימון בהיקף ותנאים סבירים. אנחנו מסתכלים על המגמה הכללית במזרח אירופה וזה נראה טוב יותר. גם רוסיה נראית בכיוון חיובי במיוחד שכן מחירי הנפט משיכים לעלות והכלכלה מתאוששת. נקווה שזה יגיע גם לאוקראינה ולמקומות נוספים".
"שוק החוב בשל היום לעכל הנפקות בהיקפים שונים"
מאת מיכאל רוכוורגר ורז סמולסקי
27.1.2011 / 7:01