חלומם של תושבי בניין מוזנח בירושלים לשיפוץ בתיהם בתמ"א 38 נתקל במציאות

זה מתחיל כמו אגדה: אל בניין עלוב ומוזנח משנות ה-60, עם דירות מזעריות בשטח 47 מ"ר כל אחת, מגיעים בוקר בהיר אחד שני אדריכלים צעירים ונחמדים עם הבטחות שנשמעות נפלא. הדירות יורחבו עד פי שניים מגודלם הנוכחי, מעלית חדישה תותקן לרווחת הדיירים, יעוצב לובי מפואר, ייסללו חניות וחיפוי שיש חיצוני יעטר את הבניין. והכי חשוב כמובן, הבניין יהיה עמיד בפני רעידות אדמה שעתידות להתרחש באזורנו ממש בכל רגע, כך לפי איומי תשדירי השירות בטלוויזיה. חלק מהדיירים מתחילים לראות בעיני רוחם איך החיים משתנים מקצה אל קצה. במקום מטבח טחוב - מרחב בישול אינסופי מלא בעזרים חדישים. הסלון המזערי והדחוס ייהפך לחדר אורחים מרווח, הילדים שמצטופפים מי יודע כמה בחדר אחד יוכלו לגדול עם מעט פרטיות והכי חשוב - הערך, הו, ערך הדירה, הוא ירקיע לשחקים שבכלל קשה לדמיין. אבל אז מתברר, שהטבע האנושי מתרגל די מהר גם לרעיונות שעד לפני רגע נראו כחלום. וכשמתחילים לרדת לפרטים, הכל מסתבך.



ורד ירוחם ואורן רייך, שני קולנוענים צעירים, עסקו במעין אגדה כזאת בסרט התיעודי שלהם "מבצע נפתלי", שזכה בציון לשבח בפסטיבל הסרטים בחיפה ויוקרן ביום שני הקרוב בערוץ yes דוקו. הסרט מספר על בניין מגורים השוכן ברחוב נפתלי 23 בשכונת בקעה הירושלמית, ועל דייריו, שאותם ליוותה המצלמה של ירוחם ורייך במשך כארבע שנים.



אחיו של רייך, יותם, ושותפו למשרד האדריכלים "תמא אדריכלות", פרי חמם, שמו עינם על הבניין ברחוב נפתלי כבר לפני כשש שנים. הוא חריג בנוף המקומי: זהו בלוק שיכון "רכבת" עצום ממדים שנבנה בתחילת שנות ה-60 כדי לאכלס עולים חדשים, וכיום הוא מוזנח למדי. לבניין שבע כניסות ושלוש קומות מעל קומת הקרקע, והוא כולל 56 דירות. גודלה של דירה ממוצעת הוא 47 מ"ר, וחלק מהדירות אפילו קטנות יותר. בחזית הבניין יש חצר גדולה ומוזנחת, מלאה בעשבי פרא. למרות זאת, דיירי הבניין נוהגים לבלות זמן רב בחצר, מתאווררים מהדירות הדחוסות. מאחורי הבניין יש שטח ענק שאינו מנוצל - קורץ מן הסתם ליזמים, שרואים בעיני רוחם את הפוטנציאל העצום הטמון בפיסות הקרקע היקרות ששוכבות להן סתם כך, חסרות שימוש.



מיקומו של הבניין עומד בניגוד מוחלט למראהו. רחוב נפתלי שוכן על קו התפר שבין שכונת המושבה הגרמנית לבין שכונת בקעה, שתיהן שכונות יוקרה ירושלמיות. אל בתי האבן הגדולים והיפים, שבנו לפני קום המדינה התושבים הערבים של בקעה, נכנסו אחרי 1948 יהודים. כיום נמכרים הבתים האלה ביותר מ-2 מיליון דולר, ויהודים בעלי ממון מחו"ל מגלים בהם עניין רב. דירות בנות ארבעה חדרים בבקעה נמכרות בסביבות 1.8 מיליון שקל, ואילו במושבה הגרמנית מחירי הדירות מאמירים אל מעל 2 מיליון שקל. רחוב עמק רפאים, מרכזה של המושבה הגרמנית, מלא במסעדות, בתי קפה וחנויות, ומשמש כאחד ממרכזי הבילוי והעסקים של ירושלים.



חמם ורייך רצו לנסות ולהרים פרויקט של שיקום הבניין ושיפוצו בשיתוף הדיירים. הם חשבו על העניין במונחים של סטארט-אפ - בגישה משולבת של מתכננים ויזמים, וגם בגישה אידיאליסטית מעט: המחשבה היתה לפנות דווקא לדיירים מעוטי יכולת, ולהנהיג אותם לעבר מינוף הנתונים הטובים של המיקום והשטח שעליו יושב הבניין שלהם. בתמורה למתן זכויות הבנייה על הגג לקבלנים, יוכלו לשפץ את דירותיהם ולהגדיל אותן. בשלב הראשון השניים לא חשבו במונחים של תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה), שעדיין לא התפרסמה. משרד הבינוי והשיכון הקצה תקציב ראשוני לתכנון, ועיריית ירושלים הכריזה על שיפוץ הבניין כפרויקט פיילוט. במקביל אושרה בממשלה תמ"א 38 ונתנה את המסגרת החוקית.







סיפור סינדרלה



הצירוף תמ"א 38 נהפך בשנים האחרונות למעין מלת קסם, לדרך פלאית שבעזרתה יכולים הישראלים חובבי הנדל"ן להגדיל את שטח הנכס שבבעלותם, לחדשו, להוסיף חנייה בערים צפופות ומעלית במקום לטפס ברגל עד לקומה הרביעית. בתוך ההתלהבות הזו נשכחת לרוב המטרה האמיתית של התוכנית: חיזוק בפני רעידות אדמה. איש לא זוכר שזהו עצם העניין, שלשמו נעשה כל המהלך.



בגוש דן בוצעו כבר כמה עשרות פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ועוד עשרות ממתינים לאישורי הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה. אבל מרבית הפרויקטים נתקלים בקשיים ביורוקרטיים ותכנוניים. הקושי העיקרי, עוד לפני שלב הגשת הבקשות להיתרי בנייה, הוא להצליח לגרום לכל הדיירים להסכים לשתף פעולה עם הפרויקט. בדיוק בגלל הקושי הזה חשבו ירוחם ורייך שבסיפור השיפוץ של הבניין בנפתלי 23 טמונה דרמה אנושית שיכולה ליהפך לסרט מרתק.



"הרעיון של האדריכלים היה בעצם להחליף את פרויקט שיקום השכונות", מסביר אורן רייך. "הם חשבו שיבואו לבלוק הזה, שיש לו נתונים טובים, ויעשו לתושבים העצמה. היה ברור שאפשר להכניס הרבה כסף מדירות שייבנו על הגג, ובכסף הזה יכפילו את גודל הדירות וגם יחזקו את הבניין מפני רעידות אדמה. החזון שלהם היה שהדיירים יהיו שותפים לזה. אחי והשותף שלו היו בטוחים שאנשים ייפלו מהכיסא, אבל במפתיע לא כולם התעלפו מרוב התלהבות. חלק סתם שאלו הרבה שאלות, ואחרים אמרו להם - 'אתם באים לעשות עלינו סיבוב'".



האדריכלית עדנה מור, שמתכננת פרויקטים רבים של תמ"א 38, מספרת שהחשדנות שבה נתקלו האדריכלים בבניין ברחוב נפתלי מאפיינת הרבה מפרויקטי התמ"א שנתקעים בגלל מה שהיא מכנה "חמדנות". "ברעננה נתקלתי בבניין שהצענו את כל החבילה, כולל תוספת שטח לדירות, והם רצו עוד ועוד ועוד. זה לא הספיק להם. יש אנשים שחושבים שאם הם לא ידרשו - הם ייצאו פראיירים.



"היה לנו מקרה של בניין קטן יחסית בתל אביב, עם שתי דירות לקומה, וסך הכל שמונה דיירים. הדייר בקומה העליונה רצה להוסיף עוד קומה, שבה יבנה שתי דירות על הגג. שאר הדיירים אמרו לו שהם רוצים שיבנה להם ממ"דים. הסברנו להם שלפי תוכנית בניין עיר בתל אביב זה בלתי אפשרי, ושנשמיש את המקלט שלפי פיקוד העורף מכסה את כמות הדיירים בבניין. אחד הדיירים אמר, 'אבל החבר שלי ברמת גן קיבל ממ"ד', ושיכנע את כל התושבים האחרים להתנגד, ולכן הפרויקט לא יצא לפועל. הם לא מבינים שהתקנות של עיריית רמת גן שונות מאלה של תל אביב.



"מצד שני יש אחרים שמבינים שעדיף לקחת משהו, כי לפחות הם מקבלים חיזוק מפני רעידת אדמה. בתל אביב היה לנו פרויקט של דירה אחת בלבד שהוספנו על הגג, ואי אפשר היה להוסיף ממ"דים ומרפסות כי זה היה שטח קטן מאוד. חיזקנו את הבניין, שיפצנו מבחוץ, שמנו תאורה בגינה ומעלית. אז הם לא קיבלו כסף וגם לא שטח, אבל הם הבינו שכדאי להם שהבניין יהיה מחוזק. הם הבינו שזה או זה או כלום".



הדיירים ברחוב נפתלי התגלו לצמד האדריכלים הצעירים כשועלי קרבות ותיקים, שכבר ניסו לשפץ ולהגדיל את דירותיהם ביוזמות שונות במשך השנים, ללא הצלחה. "מתברר שזה סיבוב שלישי של הבניין הזה. הדיירים כבר היו משופשפים ולא האמינו. כבר פעמיים מכרו להם חלומות, חיזקו אותם אבל הם לא התחזקו", מחייך רייך.



ורד ירוחם, שלמדה עם רייך בבית הספר לקולנוע על שם סם שפיגל, הצטרפה לפרויקט הקולנועי שהחל כפרויקט אדריכלי. "הבניין בעצם יוצר מסגרת לאנשים שאין ביניהם באמת קשר. זו הזדמנות לעסוק ביחסי שכנים, במושג של שכנות. זו מסגרת לבדוק, לא ידענו בדיוק מה, אבל לבדוק משהו. חשבנו שמדובר בתהליך שיש לו התחלה ואולי סוף, והדיירים יצטרכו לתקשר בינם לבין עצמם וגם עם אחרים, ונראה היה שיש לזה סיכוי".



ירוחם ורייך מספרים שהם רצו לספר סיפור סינדרלה, על בניין עלוב שנהפך למגורי יוקרה, ולבדוק כיצד זה משפיע על האנשים שגרים בו. "רצינו לראות מה זה עושה לאנשים כשהמרקם הפיסי שלהם משתנה", אומרת ירוחם, "אלה אנשים שרגילים לשבת הרבה בחצר, כי החצר גדולה והדירות קטנות. פעם גרו שם יותר משפחות, כיום בעיקר זקנים. החלונות כל הזמן פתוחים, הקירות דקים מאוד. חשבנו שזה יהיה מעניין לראות מה קורה כשמרחיבים את הדירות ומורידים את השטח הציבורי. אמרנו לעצמנו: 'בואו נראה מה קורה כשאתה מתחיל בתור בלוק מוזנח וגומר בתור בניין יוקרתי עם מעליות'".



"אם בונים מעליות, אז ועד הבית כבר לא יכול להיות 20 שקל בחודש", מוסיף רייך, "ואז נוצרת סוג של סלקציה. לא כולם יכולים לשלם. יש כאלה שיעדיפו למכור ולהרוויח את הכסף. בקומות העליונות יגורו אנשים עשירים יותר. חשבנו על סרט מעקב של כמה שנים". אבל תוכניות לחוד ומציאות לחוד. די מהר התברר שההתנגדויות הראשוניות שבהן נתקלו צמד האדריכלים מלאי הרצון הטוב לא עומדות להיעלם בקלות.



הסרט מתחיל במאבקה של עדיה דיסטלמן, יו"ר הוועד הנמרצת של הבניין, להשיג את כמות החתימות הנדרשת כדי להוציא לפועל את תוכנית השיפוץ. דיסטלמן מידפקת על כל דלת ודלת ועוברת אצל 56 בעלי הדירות בבניין, אף שחלקם אפילו לא פותחים לה. היא מנהלת מתוך דירתה הקטנה מעין חמ"ל, עורכת רשימות על המחשב שלה ומדרבנת את חברי הוועד האחרים שיסייעו בשכנוע. מתברר שדיסטלמן היא הבולדוזר של הבניין, ועמדה מאחורי היוזמות הקודמות להרחבת הדירות. "לפני תשע שנים ניסיתי לעשות הרחבה דרך 'חיזוק שכונות', אבל את הטרמפ הזה פיספסנו. ניסיתי לגרור את כל הבניין אחרי, אבל זה לא קרה, אז אמרתי, לא נורא. חשבתי שבטח יבוא משהו יותר טוב. פתאום הגיעו יותם ופרי האדריכלים והציעו את התמ"א. הם עשו אסיפת דיירים ומיד נרתמתי לזה".



דיסטלמן לא מכחישה שהמחשבה על חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה לא היתה הדבר הראשון שעמד לנגד עיניה כשנרקם חלום התמ"א. "אני רוצה בית יותר גדול. זו דירה פצפונת. אי אפשר לחיות כך. יש לי שתי בנות, הגדולה כבר לא גרה בבית והקטנה בת 14. זה נורא קשה. לבלה, דיירת אחרת שמופיעה בסרט, יש ארבעה ילדים. הם מסכנים ממש. היו שנים שבבית הזה אנשים גידלו גם חמישה ילדים, אבל אלה היו ימים אחרים. קניתי את הדירה ב-1989, כשהבת הגדולה שלי היתה ילדה קטנה. עזבתי את הדירה כשהבת השנייה נולדה, וחזרתי לכאן לפני שנתיים. עכשיו יש שולחן מחשב שפעם לא היה, הרבה מכשירים שהם חלק מחיים של משפחה. הבית נהיה קטן יותר. חשובה לי מאוד היכולת לארח ושהבנות יבואו גם אחרי שיתחתנו. כיום נורא קשה לי לארח בדירה".



לדיסטלמן היה אמנם חלום אחד - דירה גדולה יותר - אבל לדיירים האחרים בנפתלי 23 גם ההבטחה הזאת לא נראתה מספקת. "אחרי שהדיירים הבינו שאנחנו לא עובדים עליהם ומה שאנחנו מציעים הוא באמת אפשרי", מספר יותם רייך, אחד משני האדריכלים שיזמו את הפרויקט, "פתאום הם אמרו - אז למה רק 45 מטר תוספת לדירה? פתאום הם כבר רצו יותר. אחד הוויכוחים הכי גדולים שהיו לנו היה סביב המעליות. רצינו להכניס מעליות גדולות לבניין, שאפשר להיכנס אליהן עם כיסא גלגלים. אבל חדר המדרגות קטן, אז המעליות היו צריכות להיות חיצוניות. תיכננו מעלית שתהיה מוטמעת בהרחבה, אבל זה אומר שלדירה יהיו שתי כניסות, אחת מחדר המדרגות ושנייה מהמעלית. הדיירים רצו מעלית בחדר המדרגות וכניסה אחת בלבד והביאו יועצים שהראו שזה אפשרי. היו לנו ויכוחים אינסופיים על זה. בנוסף, היו כאלה ששכחו שמעלית עולה רק בקו אנכי, ישר, וביקשו שאצלם בדירה המעלית תגיע לחדר אחר, במקום שאינו בקו הרצוף של המעלית. היה קשה מאוד להסביר שזה בלתי אפשרי.



"עוד ויכוח היה על הגינה הענקית שנמצאת מאחורי הבניין, שהיא מוזנחת ומלאה קוצים. הצענו להפוך את הגינה למגרש חנייה מוסדר עם גינון. כולם קפצו - 'מה פתאום? לא רוצים לפגוע בגינה', ומדובר בגינה שאף אחד לא הסתכל מעולם לכיוונה. לאנשים היו הרבה פנטסיות. היו אנשים שרצו מחסן, חנייה ומרפסות ולגור בקומות העליונות".



בנייה חדשה תשנה את איכות החיים



לאחר שדיסטלמן הצליחה במאמצים רבים להשיג חתימות של שני שלישים מהדיירים, כנדרש, עמד החלום להתגשם. אבל אז, כשנדמה היה שאוטוטו מתחילות העבודות - צצה פנטסיה חדשה, יפה ומפתה עוד יותר מהקודמת: בניין חדש לגמרי. ביוזמת חלק מהדיירים, שהתנגדו לתמ"א 38, הופיע קבלן ובפיו שתי מלות קסם: "פינוי-בינוי". באחת הסצנות הטעונות בסרט, נראית ישיבת דיירים שאורגנה באחד הערבים בחצר, שאליה הגיעו נציגי היזם החדש עם כיבוד, שתייה ורישום עיפרון יפה של בניין שנראה כאילו נלקח מהרובע ה-16 בפאריס - בניין בן שמונה קומות, שחזיתו מעוגלת ולצדו צומחים עצי תרזה.



"פינוי-בינוי", שהוכרז כמדיניות רשמית של משרד השיכון ב-1998, דורש גם הוא סוג של שיתוף פעולה בין היזמים לדיירים. הפרויקטים האלה כוללים פינוי הדיירים מאזור מגורים או ממבנה ישן ומוזנח, והריסתו המוחלטת. במקום המבנה הישן מתוכננים ונבנים מבנים חדשים, ועם תום הבנייה הדיירים מקבלים לרוב דירות חדשות או שווה ערך כספי. בזמן הבנייה מממנים היזמים לדיירים דיור חלופי. התמריץ לדיירים הוא קבלת דירות חדשות ומוגדלות בתום תקופת הבנייה, ואילו היזם מקבל זכויות להקמת קומות נוספות, שהופכות את ההשקעה שלו לכדאית.



אבל אם תמ"א 38 היא תוכנית שמתקשה לצאת לדרך בגלל הדרישה להסכמה מצד רוב הדיירים בבניין, הרי שבפינוי-בינוי המכשול הזה גדול עוד יותר. מעבר לעובדה שהדיירים חוששים מכך שיצטרכו לעזוב את דירותיהם לתקופה בלתי ידועה ופוחדים גם מפני קריסה כלכלית של היזם שתותיר אותם חסרי כל, בנייה חדשה עלולה לשנות לחלוטין את איכות חייהם. הבניינים החדשים לרוב גבוהים וגדולים יותר, כלומר מספר השכנים גדל, ומצד שני, הבנייה החדשה מביאה לעלויות אחזקה גבוהות יותר. גם אחוזי ההסכמה הנדרשים מצד הדיירים בשביל שאפשר יהיה להוציא את התוכנית לפועל הם שונים: בתמ"א 38 נדרשות חתימותיהם של 66% מדיירי הבניין. בפינוי-בינוי, לעומת זאת, כשיש הסכמה מצד 80% מהדיירים, הם יכולים להגיש תביעת פיצויים נגד שאר הדיירים, המתנגדים לפרויקט. אין פלא אם כך, שעד היום הושלם ואוכלס למעשה רק פרויקט פינוי-בינוי אחד בישראל.



יוזמי רעיון פינוי-בינוי בבניין ברחוב נפתלי היו דיירים שאין להם בכלל זכות הצבעה בעד או נגד תמ"א 38, או בעד פרויקט כלשהו הקשור בבניין, משום שהם אינם בעלי הדירות בהן הם מתגוררים. ה"מורדים" היו דיירים שקיבלו את דירותיהם כחלק מהשיכון הציבורי של חברת פרזות (המקבילה הירושלמית לעמידר).



לדברי רייך וירוחם, כחמישית מדיירי נפתלי 23 הם דיירים של פרזות. באחת הסצנות בסרט נראה נציג משרד השיכון מגיע להציג את הבניין ליזמים שמעוניינים במימוש תמ"א 38, ואל דבריו מתפרצת אחת הדיירות של פרזות, אורלי דוד, שמתמרמרת על כך שאין לה זכות הצבעה בעניין ההצטרפות לפרויקט. המצלמה של רייך וירוחם אינה מסתפקת בסצינה הצעקנית הזאת, והולכת עם דוד גם אל דירתה, אל המטבח הקטן שלה ואל החלומות שלה, ומביאה גם אותם, בלי לשפוט או למתוח ביקורת. "אורלי שיכנעה תושבים שלא לחתום, ואי אפשר להאשים אותה", מסביר רייך. "היתה כאן שבירה של המרקם החברתי - לחלק מהדיירים יש קול ולחלק אין. יש אנשים שחיים שם שנים, אבל במקרה הזה פתאום אין להם זכות דיבור. פרזות חותמת בשמם ואין להם אופציה להתנגד. עיריית ירושלים היתה בעד, אז ברור שגם פרזות, שהיא גוף ציבורי, בעד".



את הסצנה שבה מגיעים נציגי פינוי-בינוי לבניין מגדירים רייך וירוחם כשיא האבסורדי של הפנטסיה. בערב הזה הם הבינו שהסרט שלהם כנראה לא יראה את הבניין החדש עומד נוצץ בשמש הירושלמית ושסינדרלה תישאר לבושה בשמלת הסמרטוטים. "התושבים רצו ערב של הייד פארק, שאליו יגיע הקבלן של פינוי-בינוי מצד אחד והקבלן של התמ"א מצד שני, וכל אחד מהם יסביר מה הוא מתכוון לתת, ואז התושבים יצביעו", מספר רייך, "אבל הנציגים של תמ"א 38 לא רצו להפוך את זה לקרקס ולא הגיעו. האנשים של פינוי-בינוי הבטיחו לתושבים דברים בקנה מידה פשוט מטורף. הם אמרו שיהרסו להם את הבניין וגם את הבניין ממול, יפנו אותם לשנתיים ובזמן הזה ישכרו להם דירות שיהיו גדולות פי אחד וחצי ממה שיש להם כיום, בכל מקום שבו יבחרו בירושלים, ובנוסף הם יקבלו ערבות בנקאית בשווי פי אחד וחצי מהערך של הדירה שלהם, ואחרי שנתיים הם יחזרו לדירות יוקרה כמו מגלויה".



הפיתוי היה גדול. "אני חושבת שהדיירים מאוד אהבו את הרעיון של מחיקה מוחלטת של הבניין שלהם", אומרת ירוחם, "הם לא רצו שום דבר שיזכיר את הבניין הקודם, לא רצו טלאי על טלאי. למה שאלה שיגורו למעלה יקבלו דירות חדשות, והם בעצם יישארו עם הישן? הם לא רצו שיהיו בבניין דירות שוות יותר ופחות. היה ברור שבתמ"א יהיו כמה בעיות אדריכליות שקשה יהיה לפתור בחיבור בין הישן לחדש, אז היו כאלה ששמחו להיפטר מהבניין ולהתחיל מהתחלה".



מצד שני, היו גם חרדות מצד דיירי הדיור הציבורי, שהבינו שברגע שהם עוזבים את הדירות במסגרת פינוי-בינוי - איש אינו מבטיח להם כי יוחזרו אחר כך לגור בבניין החדש. "אף על פי שמהלך הפינוי-בינוי היה פנטסיה מפחידה עבור רבים מהדיירים, הם עדיין העדיפו אותה, מה שבא על חשבון פרויקט התמ"א. אחרי שכבר הצליחו לחתום על התמ"א, פתאום בא הפינוי-בינוי. זה טרף את הקלפים. היו אפילו די הרבה שחתמו על הסכמה על שתי התוכניות", אומרת ירוחם.



אפילו העובדות לא הצליחו לבלבל את הדיירים הסוררים. "באחת הישיבות עם הדיירים הגיע מהנדס העירייה שהסביר להם שהעירייה בחיים לא תאשר לעשות שם פינוי-בינוי", מספר רייך, "הוא אמר להם, זו לא באמת אופציה. אבל זה לא הזיז להם, הם לא הבינו שיש לו בכלל זכות להגיד משהו. לא האמינו לו. הם חשבו שהוא רק בא לדכא אותם, שיש לו אינטרס. במקום להקשיב לו, הם חשבו שיש להם מקום לדרוש עוד ועוד דברים מהקבלן שאמור היה לבצע את התמ"א".



דיסטלמן נראית בסרט עומדת לבדה מול המורדים הקולניים, שלא חששו לעבור לפסים אישיים כשניסתה להגן על תוכנית התמ"א באותה אסיפת דיירים שעסקה בפינוי-בינוי. "אני הבנתי שהציור של הבניין החדש והיפה הוא מאוד מפתה, אבל צריך היה לחשוב כמה דיירים ייתוספו ומה הוא נותן לנו. בפינוי בינוי הציעו עוד 10 מטרים לדירה, עם מחסן וחנייה תת-קרקעיים. לי זה לא עוזר. אני רוצה מרחב מחיה ואירוח. יש שם אנשים מבוגרים, חלקם אנאלפביתים, שלא רוצים ניירות, אלא רוצים להישאר בבית שלהם. מה הם יעשו עם הערבויות שיתנו להם? יש להם כסף לקחת עורך דין שיטפל בזה במידה שזה נופל?



"הטענה הכי רצינית נגד התמ"א היא שהתשתיות נשארות אותן תשתיות. יהיו יותר אנשים על פחות תשתיות. אי אפשר להתעלם מכך שזו בעיה, כי מדובר בבניין בן 50. מי שיש לו כסף יכול להחליף תשתיות. מי שאין לו - לא יכול או לא רוצה. אבל אין מה לעשות. אלה גם האנשים שאי אפשר היה לטפל בהם בפינוי-בינוי. פינוי-בינוי יוצר דירות יוקרה, וירושלים כבר מלאה בדירות יוקרה ריקות".



הדייג ודג הזהב



צילומי הסרט המשיכו, ובמקביל נמשכו גם מאמציה של דיסטלמן להחזיק את תוכנית התמ"א בחיים. התקווה שלה כנראה תמות אחרונה, כי רייך וירוחם, שהקימו משפחות וילדו ילדים במהלך תקופת הצילומים, כבר החליטו שהסרט שלהם יכול לעמוד גם בלי הפי-אנד. במקום סרט שיעסוק בלפני ואחרי תמ"א 38, יצא להם סרט יפה ועדין על אנשים, בעיקר נשים, והחלומות הקטנים והגדולים שלהם.



"לנו היה ברור כל הזמן שהעניין של הבנייה הוא רק מסגרת, ושמה שמעניין באמת הוא האנשים שגרים שם", מגלה ירוחם, "רצינו לחבר את זה למקום האנושי, והיה לנו נורא חשוב לא להגחיך ולא להלעיג. אנשים אומרים מה שהם רוצים, וקל בעריכה לקחת את זה למקום צהוב של ריאליטי.



"בסרט יש בעיקר נשים כי הן נמצאות יותר בבית במשך היום. גברים יוצאים בבוקר וחוזרים בערב, ואנחנו צילמנו שם במשך היום. בעניינים הביתיים הנשים הן אלה שמניעות או שתוקעות תהליכים. לחלק גדול מהדמויות גם לא היו בעצם גברים בחייהן, כי הן גרושות או רווקות. זאת היתה המציאות. גם בישיבות של הדיירים היו תמיד יותר נשים מאשר גברים. בשלב מסוים החלטנו ללכת על זה, שיהיו רק דמויות של נשים".



רייך מוסיף ש"בעצם צילמנו תהליך תקוע, וזה היה נורא קשה. זה סרט שעוסק באיך החולשות האנושיות מכשילות אותנו. אנשים התחילו לחשוב על הבית שלהם במושגים נדל"ניים, במקום כעל בית. כולם הזמן מדברים על הערך של הדירות שלהם. זה הדיבור בישראל, אף שאין לזה שום משמעות ברגע שאתה גר בדירה. חלק מהאנשים התעצבנו שהמעליות הופכות את יחס הערך של הדירות - כי מי שגר בקומה שלישית או רביעית פתאום מקבל דירה ששווה יותר מאשר זו של השכן בקומה הראשונה. על כל דבר הם עשו תחשיב ורצו שיפצו אותם. אלה אנשים שאף אחד לא התעניין בהם קודם, ופתאום יש להם כוח מטורף והם יכולים להיכנס למשא ומתן מפה עד להודעה חדשה. רצינו לראות מה קורה כשנותנים למישהו את הכוח הזה".



"אני חושבת על זה במונחים של לקבל כובע עם שלוש משאלות", אומרת ירוחם, "או הדייג ודג זהב, כמו שאומר בסוף הסרט אחד האדריכלים: מבקשים עוד ועוד עד שבסוף חוזרים לנקודה שבה התחילו".



האדריכל יותם רייך אומר שהאטיות שבה מתקדם הפרויקט אינה חריגה. "זה חוזר על עצמו בכל התמ"אות שאנחנו עושים. אני קורא לזה פרויקטים לכל החיים. הדיירים רוצים, ואז בועטים בך, ואז חוזרים אליך. עכשיו הפרויקט שוב מתעורר לחיים. נכנס עורך דין שכבר החתים את הדיירים. יש לנו 65% הסכמה. הבקשה הוגשה מחדש. אני חושב שהפעם זה ילך. הדיירים כבר הבינו שפינוי-בינוי לא ילך. עם תמ"א, למרות אי הנוחות, אתה נשאר בבית שלך, ולכן הרבה יותר קל להשיג הסכמה. אני מקווה שרעידת האדמה לא תקדים אותנו".



מי שללא ספק לא מוותרת על ה"אופטימיות חסרת התקנה עד כדי טיפשות", כהגדרתה, היא דיסטלמן. "זה לא תקוע", היא מכריזה, "יש לי כבר 66% חתימות. אני מקווה שיהיו בין שש לעשר חתימות נוספות. זה הולך לצאת. כל האישורים של העירייה כבר מסודרים. חלק מההתקדמות האטית של זה היא בגלל העייפות שלי. אני עובדת שעות ארוכות כמזכירה אישית של רופא, אז הקצב עכשיו אטי. אבל הפרויקט הזה הוא ילד שלי.



"כיום כבר אין הרבה התנגדויות, אף על פי שגם עכשיו יש אנשים שלא פותחים דלת ולא חותמים. אין לי מלחמות מיוחדות בגלל הבנייה. חלק גדול מההצלחה שלי בגיוס האנשים לפרויקט נעוץ בכך שהם שסומכים עלי. גם לי יש דירה שקניתי בעשר אצבעות בקושי רב. אני חלק מהם. יש שם אנשים מאוד פשוטים ונעימים. יש התגייסות מאוד גדולה, כי זו מתנה, מי יגיד לא? בהתחלה אנשים היו מאוד סקפטים, ועניין רעידות האדמה בכלל לא היה שיקול. לאנשים קשה לדמיין את האפשרות של רעידת אדמה שתהרוס הכל. אבל תסתכלי על השריפה בכרמל, אנשים נשארו בלי כלום, בלי תמונה למזכרת. זה דבר נוראי. אבל הישראלי המצוי אומר לעצמו, 'לי זה לא יקרה'".



מחזקים יסודות תמורת דירות מפוארות



תוכנית המתאר הארצית 38 אושרה בממשלה באפריל 2005. מטרתה של התוכנית היתה ליצור תמריצים לחיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים בזמן רעידות אדמה. כל המבנים שנבנו בישראל לפני ה-1 בינואר 1980 נחשבים ככאלה שאינם עומדים בדרישות התקן. מכיוון שהמדינה אינה יכולה להרשות לעצמה לממן את חיזוקם של כל הבניינים שאינם עומדים בדרישות התקן, הוחלט ליצור תמריצים שיאפשרו את חיזוק הבניינים על ידי גורמים פרטיים. התמריץ העיקרי שנותנת תוכנית המתאר הוא הגדלת זכויות הבנייה במבנים הקיימים, שבעזרתן אפשר לממן גם את חיזוק הבניין.



מאז אישורה של תוכנית המתאר, ובייחוד מאז העלייה במחירי הנדל"ן, צצו חברות יזמות ומשרדי אדריכלים המתמחים במימוש הזכאות. תוכנית טיפוסית בתל אביב כוללת בדרך כלל בניית יחידות דיור חדשות ומפוארות על הגג. בתמורה לקבלת זכויות הבנייה האלה, מבטיח היזם שיפוץ חיצוני, תוספת מסוימת לדירות הקיימות, מעלית, חנייה במידת האפשר, וכמובן - חיזוק היסודות כך שיעמדו בתקן העמידות בפני רעידות אדמה.



לפי הסטטיסטיקות, רעידת אדמה חזקה מתרחשת בישראל פעם ב-80-90 שנה. הרעידה האחרונה שגבתה קורבנות בנפש בארץ ישראל התרחשה ב-1927. לפניה התרחשה רעידה חזקה ב-1837, שגרמה להרס הערים טבריה וצפת ולאלפי הרוגים.



עיקר הניסיונות למימוש תוכנית המתאר 38 מתקיימים כיום באזור גוש דן, המבוקש והיקר, אבל גם הרחוק ממוקד רעש האדמה הצפוי, לאורך השבר הסורי-אפריקאי. בערים השוכנות לאורך השבר וצפויות לסבול את הטלטלה העזה יותר - טבריה, בית שאן, צפת ואילת - אף אחד לא ממהר לממש את תמ"א 38, מפני שהכדאיות הכלכלית שלה בערים הללו נמוכה מאוד. בירושלים, עיר הקרובה יחסית לקו השבר, שבה מחירי הנדל"ן דווקא גבוהים, לא בוצע עד כה אף פרויקט של תמ"א 38. לדברי עיריית ירושלים, הוגשו עד כה 18 בקשות להיתר לביצוע תמ"א 38, מתוכן שמונה אושרו, שלוש נדחו והיתר נמצאות בשלבים שונים של הכנה.