>> כביש 471 הידוע בשם "כביש מכבית", המקשר את צומת בר אילן עם דרום פתח תקוה וממשיך מזרחה עד לכביש 6, ידע חבלי לידה קשים וארוכים לפני שנפתח לתנועה באוקטובר 2007.
הקמת הכביש הצריכה הפקעה של מאות דונמים מבעליהם אשר מטבע הדברים יכלו להתנגד לעצם ההפקעה ולהתמקח על גובה הפיצוי שישולם להם בגין הקרקע המופקעת. ואולם בעלי הקרקעות בתחום התוכנית הסכימו לה בלי להגיש התנגדויות ומבלי לתבוע פיצויים המוקנים להם על פי החוק, וזאת מכיוון שהגיעו להסכם עם יוזמת התוכנית - מעצ. ההסכם עולה בקנה אחד עם נוהג תכנוני מקובל, לפיו זכויותיהם המקוריות של בעלי הקרקעות המופקעות "משוחזרות" ומשולבות בתוכנית משביחה עתידית, שהינה נפרדת מתוכנית הקמת הכביש. במקרה זה התוכנית המשביחה היא תוכנית 3154, הקרובה לכביש, אשר היתה בשלבי ייזום בעת מתן התוקף לתוכנית "דרך מכבית".
פרקטיקה זו של שחזור זכויות קנתה לה אחיזה והיא מקובלת ביותר לצורך קידום תוכניות תשתית כמו דרכים ארציות ואזוריות. תכליתה של פרקטיקה זו להביא לצמצום ההתנגדות לתוכנית התשתיות באמצעות שילוב בעלי הקרקעות שהופקעו לצורך תוכנית התשתיות בתוכנית מתארית חדשה באזורים סמוכים, והקצאת זכויות עבורם בתוכנית זו. כך, התוכנית החדשה כוללת הליך של איחוד וחלוקה, שבסופו מוקצות לבעלי הקרקעות שהופקעו בתוכנית הדרך זכויות במגרשים סמוכים, סחירים וזמינים לבנייה. הליך זה מנטרל את הצורך במו"מ ארוך עם בעלי הקרקע וחוסך זמן יקר בהליך האישור של תוכנית התשתיות.
בעלי הקרקעות שהופקעו מקבלים זכויות בתוכנית החדשה לפי השווי של הקרקעות שהיו להם לפני התוכנית להקמת הכביש. על מנת לאפשר הקצאת זכויות זו תוך פגיעה מינימלית בבעלי הקרקע בתוכנית החדשה, ועדות התכנון נוטות לאשר בתוכנית זו זכויות בנייה ביד נדיבה.
כדי להקצות לבעלי הקרקעות המופקעות תמורה נאותה בתוכנית המתארית יש ליישם את מנגנון האיזון לפי סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה באופן שייזקפו לזכותם במצב החדש זכויות לפי שווי קרקעותיהם לפני ההפקעה. לשם כך מקובל לכלול בתוכנית המשביחה המאוחרת פיסקה המשמרת את מעמדן המקורי של זכויותיהם (פסקת שחזור זכויות).
ואולם כשהופקדה התוכנית המתארית המשביחה 3154 קמו מבין בעלי הקרקע בתוכנית המשביחה מתנגדים לפיסקת שחזור הזכויות, אשר טענו כי הקצאת זכויות משוחזרות תבוא על חשבונם ותפגע בזכויות המוקצות להם. ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון קיבלה את ההתנגדות וטענה כי פסקת שחזור זכויות אינה חוקית, שכן תוכנית מתארית אינה מכשיר לפיצוי כי אם מכשיר תכנוני, ובנוסף היא מתעלמת מן הסטטוס האמיתי על פי דין של הקרקעות - שהינו ייעוד דרך.
עמדת הוועדה היתה שאילו אוזכרה פסקת שחזור הזכויות בתוכנית המוקדמת, תוכנית הדרך, היא היתה עומדת בתנאי השקיפות הראויה, הציבור היה מיודע והיה באפשרותו להגיש התנגדויות כבר בשלב התוכנית המוקדמת. על החלטת ועדת המשנה עתרו בעלי הזכויות המשוחזרות לבית המשפט.
בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, קיבל את העתירה ודחה את עמדתה של ועדת המשנה לעררים. בית המשפט קבע כי "אין פגם עקרוני של אי חוקיות בפסקת שחזור הזכויות, בין שיש לה עיגון בתוכנית המוקדמת ובין שאין לה עיגון כזה".
בית המשפט נימק את החלטתו בתועלת הרבה שמביא הסדר שחזור הזכויות לכלל הציבור בקידום מהיר של פרויקטים חיוניים, כמו גם חיסכון בחיי אדם עקב שיפור תשתיות וחיסכון בכספי הרשות שאינה צריכה להוציא מכיסה פיצויי הפקעה גדולים.
כמו כן, בית המשפט הדגיש את מצבם העגום של העותרים שנקלעו נוכח החלטת ועדת המשנה אל בין המיצרים: מחד, לא יזכו בתמורה באמצעות הזכויות החדשות ומאידך, ספק אם כיום יש לאל ידם לקבל את פיצויי ההפקעה. לסיכום קובע בית המשפט כי לא היתה כל הצדקה לבטל את פסקת שחזור הזכויות, ויש להשיבה לתקנות התוכנית המאוחרת המשביחה, תוכנית 3154.
-
הכותב הוא עו"ד, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים
הדרך המהירה לאישור התוכנית
אסא זהר
28.1.2011 / 6:58