על הבועה כבר שמענו, את עליות המחירים עיכלנו וכעת רוכשים פוטנציאליים רבים מחפשים אלטרנטיבה, חלקם באמצעות רכישת נכס בפריפריה. ואולם נראה כי גם בפריפריה כבר לא מחלקים בתים בחינם. מה הייתם מעדיפים? וילה בנתיבות ב-1.8-2 מיליון שקל או דירת 3 חדרים בשכונת ביצרון בתל אביב באותו סכום? רמות מחיר כאלה, לצד עליות מחירים שנרשמו במכרזי קרקע של מינהל מקרקעי ישראל, מלמדות על ניצנים ראשונים של פריחה בפריפריה, אם כי המחירים עדיין נמוכים יחסית למרכז ואפשרויות ההשקעה עדיין לא מוצו.
לצד נתיבות, ערים נוספות בפריפריה, בצפון ובדרום, נהנו בשנים האחרונות מעליות מחירים בשיעורים של 50%-300% עבור קרקע ליחידת דיור - כך עולה ממעקב שביצענו אחר תוצאות של מכרזים שפירסם מינהל מקרקעי ישראל בעשור האחרון בשמונה ערי פריפריה - דימונה, ערד, נתיבות, אופקים, עפולה, נצרת, כרמיאל ועכו. במקביל לעליית מחירי הקרקעות, מחירי הדירות בערים אלו עלו ב-30%-50% בשלוש-ארבע השנים האחרונות.
עליות המחירים התרחשו בעיקר מאז 2008. קודם לכן, בין 2003 ל-2008, שוקי הנדל"ן של הפריפריה עברו תקופה קשה, במהלכה מחירי הקרקע נותרו קפואים, ואף ירדו במקומות מסוימים. ויותר מכך, מכרזים רבים שהוציא המינהל באותן שנים לא הצליחו למשוך הצעות מתאימות, ונסגרו ללא זוכים.
במינהל מקרקעי ישראל הבינו כי העתיד של ישראל נמצא ככל הנראה בפריפריה. כדי שניתן יהיה לשווק קרקעות בפריפריה, בכירים במינהל החלו להיאבק מול משרדי הממשלה להסרת חסמים ולקידום הליכי תכנון. לפי נתוני המינהל ומשרד הבינוי והשיכון ישנן כיום קרקעות לאלפי יחידות דיור שניתן לשווק באופקים (1,200), נתיבות (1,000) ודימונה (3,000).
"כיום אין למינהל קרקעות לשיווק במרכז הארץ, למעט השיווקים שנוציא בראש העין לבנייה של כ-14,000 דירות", מסביר גורם בכיר במינהל מקרקעי ישראל, "תמיד הוצאנו קרקעות לשיווק בפריפריה, אבל בשנתיים האחרונות הביקושים גברו. אם לפני כמה שנים היינו משווקים מכרזים של דירות ספורות, כיום אנו משווקים מאות יחידות דיור בכל מכרז. כמו כן, מספר הניגשים למכרזים עלה בשיעור של כ-40% לעומת העבר".
בין היזמים הבולטים, שפועלים בפריפריה ותורמים לגידול בביקוש, נמנות החברות אביסרור, פרץ בוני הנגב, האחים בוסקילה, מבני גזית, ויקטור לוי, אלון סופר, י.ח. דמרי, צמח המרמן, אשדר וא. לוי השקעות.
עם זאת, יש לציין כי גל הביקושים לא הגיע לכל ערי הפריפריה. בטבריה, לדוגמה, נכשל המינהל בשנה שעברה בשיווק מכרז ל-373 דירות. כמו כן, למכרז מינהל לקרקע ל-30 דירות בקריית שמונה לא ניגשו מציעים.
"מתחילים לקבל תיאבון"
עליות המחירים בערי הפריפריה נובעות מכמה סיבות, ובהן גלי הדף מעליות המחירים שנרשמו בגוש דן, בשפלה באזור השרון ואף בערי הנגב הצפוניות. זה היה רק עניין של זמן עד שהביקושים יגיעו לערים מנומנמות כשדרות ונתיבות, שהצליחו להתאושש מהתקופה הלא טובה שעברו בשל איומים ביטחוניים, וכן לדימונה, ערד, אופקים וירוחם, שנשענות על ההתאוששות של באר שבע, ונהנות מההחלטה להעביר את בסיסי ההדרכה של צה"ל לדרום.
בצד השני של המפה, עפולה נהנית מיתרון גדול הודות לגישה לכביש 6. בעתיד תיהנה העיר גם מחידוש רכבת העמק. כרמיאל, שרושמת עליות מחירים מתונות, צפויה ליהנות מסלילת רכבת עכו-כרמיאל.
גורמים אלה מהווים נקודת פתיחה נוחה למדי להתאוששות המצופה של ערי הפריפריה, ואכן בשוק מתחילים להרגיש בתזוזה.
"ישראל מחולקת לשלושה מעגלים עיקריים", מסביר מוטי ויזל, מנכ"ל ובעלים של vcell, חברת ייעוץ המבצעת מחקרים עבור חברות בנייה, "המעגל ראשון הוא מעגל גוש דן, המעגל השני הוא חגורת חדרה-גדרה ובמעגל השלישי נמצאות ערי הפריפריה, ואליו השוק מגיע עכשיו.
"אנו מבחינים שערי הפריפריה מתחילות לקבל תיאבון, ואין ספק שככל שכבישי האורך והרוחב ישופרו, התשתיות ישודרגו ויושלמו מסילות רכבת, נראה עליות מחירים בערים שייהנו מתשתיות אלה. בנוסף, יש גורמים ייחודיים שמעלים עת ערכי הנדל"ן בכל אזור: בדרום, הקמת עיר הבה"דים מקרינה על באר שבע, דימונה, ערד, אופקים ונתיבות. בצפת מתוכננת לקום הפקולטה לרפואה שתשפיע לטובה על המחירים, ובעכו אנו צפויים לראות ביקושים גבוהים ועליות מחירים, הנובעים מייחודה של העיר העתיקה, ובמיוחד לאחר שאונסק"ו הכריז עליה כאזור לשימור. מעבר לכך, אנשים מחפשים כיום איכות חיים, ומוכנים לשלם על כך בריחוק מהמרכז".
זמן טוב להשקיע?
"עד לפני כשנתיים הפעילות הנדל"נית בפריפריה היתה מוגבלת. ייתכן כי אז היתה נקודת זמן טובה יותר להשקעה בפריפריה, אך עדיין לא מאוחר", אומר יאיר מימון, מנהל השיווק הארצי של חברת האחים אוזן, הבונה בערי פריפריה בדרום הארץ. "בתוך שנתיים אני מעריך שמחיר דירת 4 חדרים בדימונה ונתיבות יעבור את המיליון שקל", מסביר מימון, "עליות המחירים נובעות ממחסור חמור בדירות, בעיקר בדימונה ובנתיבות, ריבוי טבעי והמשך השיפור באיכות הבנייה.
"אנחנו היינו החלוצים באופקים. העיר היתה מיובשת זמן רב, לא היתה בה בנייה והקבלנים לא נכנסו למקום. כל זה גרם לעליית מחירי השכירות. כיום אנו משווקים בעיר קוטג'ים במחיר דירת ארבעה חדרים בבאר שבע - 850-900 אלף שקל. מחיר כזה אטרקטיבי למשקיעים, שכן ניתן לקבל עבור קוטג' כזה שכירות 3,500-4,000 שקל לחודש, שמניבה תשואה גבוהה מזו שניתן לקבל על דירת 2 חדרים בתל אביב".
"צמוד קרקע בדימונה נמכר כיום בכ-1.5 מיליון שקל", אומר סמנכ"ל יזמות בחברת הנדל"ן פרץ בוני הנגב, מוטי אשכנזי, "בדימונה יש קהל איכותי, המורכב מאוכלוסייה שעובדת במפעלים הסמוכים לעיר. גם העיר השתנתה לחלוטין, ויש לה ראש עיר חזק, שדואג שתישאר נקייה ומטופחת. אם פעם כ-50% מהחנויות בעיר היו נטושות, כיום פתחו שם קניון, מרכז מסחרי ומסעדות. יש מה לעשות בעיר, והיא מהווה יעד טוב להשקעה. אני מעריך שהמחירים בה ימשיכו לעלות".
עליות של עד 300%
מבדיקת מכרזי המינהל עולה כי העליות הגבוהות ביותר נרשמו בנתיבות, שם עלו מחירי הקרקע ליחידת דיור ביותר מ-300% תוך חמש שנים. במכרזים שקיים המינהל בתקופה האחרונה נמכרו מגרשים לפי מחיר ממוצע של כ-115 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, לעומת כ-34 אלף שקל ליחידת דיור ששילמה חברת י.ח דמרי במכרז שנערך ב-2005. דירת 4 חדרים בעיר עולה כיום כ-750 אלף שקל.
יגאל דמרי, בעל השליטה בחברת י.ח דימרי, שהחל לפעול בנתיבות בסוף שנות ה-80, זוכר נתיבות אחרת: "נתיבות היתה עיירה קטנה עם בנייה סטנדרטית, שכללה מבני שיכונים ובנייה טרומית של 2-4 קומות, בלי מעליות. כיום הבנייה בנתיבות הרבה יותר איכותית. חלק מהבניינים מצופים אבן וחלקם מצופים שיש. המבנים גבוהים יותר ונמצאים בשכונות מטופחות שכוללות מבני ציבור, מוסדות חינוך חדשים ומרכזי ספורט. צמודי קרקע שנבנו בשיטת בנה ביתך בעיר נמכרים כיום ב-1.8-2 מיליון שקל. אני מעריך שמגמת עליות המחירים תימשך, ולא רק בנתיבות, אלא ביישובי פריפריה נוספים".
גם בדימונה המכרזים מעידים על עליות של מאות אחוזים במחירי הקרקע. בשכונת ממשית בעיר נסגרו ב-2002 מכרזים לבנייה רוויה במחיר של 30 אלף שקל לקרקע לדירה. ב-2009 עלו מחירי הקרקע באותה שכונה ל-75 אלף שקל לדירה. בשכונה הצפונית בעיר נסגר באחרונה מכרז במחיר של 160 אלף שקל לדירה. מכרזי המינהל מלמדים על פעילות נדל"נית ענפה בעיר דימונה - כמעט כל המכרזים שהוציא המינהל בעיר מאז 2004 הסתיימו בהצלחה, לעומת מקומות אחרים בפריפריה שבתקופה זו הוצאו בהם מכרזים שלא הצליחו למשוך הצעות מתאימות, והסתיימו בלי זוכה.
מכרזים מעניינים יצאו בחודשיים האחרונים באופקים, שנרשמו בה עליות מחירים של כ-80% בתוך 8 שנים. למעשה, עיקר עליות המחירים בעיר חלו בשנה האחרונה, לאחר שרמות המחירים בעיר נותרו דומות בין 2002 ל-2009, בגובה של כ-30 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. העלייה הראשונה במחירים נרשמה באוקטובר 2010, אז נסגרו מכרזים בשכונת שפירא בעיר במחיר של כ-40 אלף שקל לקרקע לדירה בבנייה רוויה. בדצמבר 2010, נרשמה קפיצה נוספת, כאשר מכרזים בשכונת קריית מנחם נסגרו במחיר של כ-60 אלף שקל לקרקע לדירה בממוצע.
ערד לא נותרה מאחור. מכרזי המינהל בעיר מלמדים על ביקוש גבוה לרכישת מגרשים לצמודי קרקע בעיר, ובשנה האחרונה כמעט כל מכרז שהוציא המינהל הסתיים בהצלחה, במחירים של 100-150 אלף שקל לקרקע לבית, תלוי במיקום. שיווקים של בנייה רוויה לא נסגרו בעיר מאז 2002, אבל בחודש האחרון פירסם המינהל מכרז לבניית 280 דירות בעיר, שעדיין לא נסגר.
ערי הצפון: עליות של 100% תוך שנה
אחת הערים הבולטות בצפון מבחינת עליות המחירים היא עפולה. ליתר דיוק, רובע יזרעאל, המתפתח בשנים האחרונות במזרח העיר. מכרזי מינהל מקרקעי ישראל מלמדים על ביקושים גבוהים בעיר לקרקעות לבנייה רוויה ולצמודי קרקע. מכרזים שיצאו בספטמבר 2010 נסגרו לפי כ-70 אלף שקל לקרקע יחידת דיור, לעומת מכרזים דומים שיצאו בשכונה בינואר 2010 ונסגרו במחירים של כ-32 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור בממוצע - עלייה בשיעור של יותר מ-100% תוך פחות משנה. המכרזים הפתיעו אף את השמאי הממשלתי, שהעריך את הקרקע במחיר הנמוך ב-15% מהמחיר שהושג.
מכרזים שיצאו בשכונת הגליל בנצרת בחודש האחרון לבנייה של כ-400 דירות מלמדים על עלייה בשיעור של יותר מ-70% בתוך 7 שנים. המכרזים נסגרו לפי כ-53 אלף שקל לקרקע לדירה בממוצע, לעומת כ-30 אלף שקל לקרקע לדירה במכרזים שיצאו ב-2002.
במכרז בנצרת הוצעו למעשה הצעות גבוהות אף יותר מאלה שהתקבלו בסופו של דבר, ואולם המינהל פסל הצעות אלה בשל הגבלה שהציב כתנאי מוקדם בנוגע למספר המגרשים עליהם יכול להתמודד יזם בודד. מטרת התנאי היתה למנוע השתלטות של יזמים על קרקעות רבות מדי בעיר.
כך למשל, במכרז לבניית 16 יחידות דיור בו זכתה חברת נדל"ן תמורת כ-800 אלף שקל, הוגשה הצעה נוספת בגובה של 2.28 מיליון שקל. במכרז אחר לבנייה של 42 דירות, זכתה הצעה בסכום של 556 אלף שקל, בעוד שהוגשה לגביו גם הצעה נוספת בסכום של 1.35 מיליון שקל.
גם עכו לא מאכזבת. במהלך העשור האחרון כמעט כל מכרז שהוציא המינהל בבנייה רוויה, לצמודי קרקע או בנכסי עמידר נסגר בהצלחה. בעיר מקודמים כיום כמה פרויקטים שאמורים לסייע למיצובה, כשיקום שכונות, שיקום החוף ושדרוג אזורי מסחר, תעשייה ומלונאות. התפתחות העיר, המחסור הקיים בדירות והביקושים ההולכים וגוברים תורמים לעליות המחירים. בשלוש השנים האחרונות מחירי הדירות בעיר עלו בשיעור של 60%-120%, וכיום נמכרות דירות 3-4 חדרים בעיר ב-500-700 אלף שקל.