>> עיריית תל אביב אינה מסתירה את התנגדותה ליישום התוכנית לחיזוק מבנים ישנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38). בשנה האחרונה התבטאו נגדה גורמים בעירייה מעל כל במה אפשרית, ורק בשבוע שעבר דיבר שוב ראש העירייה רון חולדאי בגנותה, בטענה שאינה פתרון נכון מבחינה הנדסית לצורך בחיזוק מבנים.
ההתנגדות הגורפת הזו לא מונעת מהעירייה לדרוש מבעלי נכסים בעיר היטלי השבחה גבוהים המבוססים על פוטנציאל ההשבחה של המבנים, כפי שהוא נגזר מתמ"א 38 - גם במקרים שבהם כלל לא הוגשה תוכנית בנייה לחיזוקם. ל-themarker נודע על שלושה מקרים לפחות שבהם חייבה העירייה תושבים בהיטלי השבחה בגין נכסים שלהם שלא ביקשו להשביח.
היטל השבחה מוטל על בעל נכס עקב אישור תוכנית בנייה שתביא להשבחת הנכס. שיעור ההיטל יכול להגיע ליותר ממחצית משווי תרומת ההשבחה לנכס. עם זאת, תמ"א 38 אוסרת על גביית מס השבחה גבוה במקרים של חיזוקי בנייה וההשבחה המתווספת אליהם, ומגבילה את שיעור הגבייה ל-5%.
בעיריית תל אביב מתעלמים מהוראת תמ"א 38 וגורסים כי אישור התוכנית מעניק למבנים רבים בעיר זכויות בנייה ולכן מביא להשבחתם האוטומטית, שבגינה היא דורשה את ההיטל. מסיבה זו דורשת העירייה היטל גם במקרים שבהם אין תוכנית בנייה למבנה, וההיטל מתייחס לפוטנציאל ההשבחה שלו.
מקרה אחד כזה הוא סיפורה של תושבת תל אביב שביקשה למכור את דירתה ברחוב עין חרוד. הבניין שבו התגוררה נבנה בשנות ה-30 כמבנה חד-קומתי, ולכן ניתן לחזקו מכוח תמ"א 38, המאפשרת באזור גם תוספת זכויות בנייה. כתוצאה מכך דרשה העירייה מבעלת הדירה לשלם היטל השבחה על החיזוק הפוטנציאלי בבניין בסכום של כ-70 אלף שקל, אף שלא הוגשה תוכנית לחיזוק המבנה.
הנושא הגיע להכרעת השמאית שושי שרביט-שפירא, שקבעה שלא ניתן לגבות בגין תמ"א 38 היטלי השבחה, אלא אם הוצאו היתרי בנייה ולכן זכויות הבנייה בתמ"א אינן מוקנות, כפי שטענה העירייה. "לא ניתן לחייב אנשים על פוטנציאל כשהתוכנית כלל לא קיימת", מסבירה שמאית המקרקעין רחל פרנקו, שייצגה את בעלת הדירה.
גם לחברת מבטחים קרה מקרה דומה כשביקשה למכור נכס ברחוב מונטיפיורי בעיר. תנאי הבניין התאימו לתוכנית לחיזוק מבנים (תמ"א 38) ולכן קפצה עיריית תל אביב והגישה שומה לחברה בהיקף של כ-100 אלף שקל - 50% מגובה ההשבחה הפוטנציאלית. גם במקרה זה הסוגייה עלתה לדיון אצל השמאי אריק דסה, שדחה את שומת העירייה. העירייה לא ויתרה ועירערה לבית המשפט השלום, וגם זה פסק נגדה. "כל עוד לא ניתן היתר בנייה לגבי תוספת הבנייה כנובע מהתמ"א", נכתב בפסיקת בית המשפט, "לא קמה לה לוועדה המקומית הזכות לדרוש היטל השבחה, וגם אז היטל ההשבחה מוגבל ל-5%, אלא אם ישונה החוק". העירייה עירערה למחוזי נגד ההחלטה.
העירייה מגבילה את תוספות הבנייה
התנהלות עיריית תל אביב בכל הנוגע לגביית היטלי השבחה על חיזוק מבנים שלא חוזקו תמוהה עוד יותר לאור העובדה שהיא עצמה מגבילה את פוטנציאל המימוש של תמ"א 38. בחמש השנים האחרונות הוגשו בעיר 100 תיקי מידע לתוספת בנייה, מהם אושרו 20 בקשות בלבד - כך עולה ממסמך מדיניות ראשוני בנוגע ליישום תמ"א 38 שנוסח על ידי עיריית תל אביב והועבר ל-themarker.
כמו כן מופיעה במסמך חלוקה של העיר לאזורים שבהם יתאפשר יישום של תמ"א 38 ופירוט של היקף זכויות הבנייה שיינתנו בהם לבעלי מבנים. לכאורה, המדיניות שמתווה מסמך העירייה חיובית, אך בפועל היא תחול רק על אזורים מצומצמים בעיר ותגביל את הבנייה בשאר חלקיה.
כך למשל, במערב העיר יאושרו תוספות בנייה אך ורק מכוח תוכניות מאושרות או תוכניות בהכנה, המאפשרות לרוב תוספות בנייה מצומצמות יותר מאלה שמאפשרת התמ"א (למעט תוכניות לב העיר), מתוך הנחה שאזורים אלה הם בעלי מרקם עירוני ראוי לשימור. האזורים שבהם תיושם התמ"א במתכונתה הנוכחית, ותאפשר תוספת קומה למבנה שיעבור חיזוק מפני רעידת אדמה, יהיו שכונות צפון ודרום-מזרח העיר. האזורים שייהנו מאישורים לתוספת זכויות של שתי קומות עד אגף הן בעיקר שכונות מזרח ודרום העיר.
בימים אלה מתנהלים ויכוחים נוקבים בין חברי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב לצוותים המקצועיים מטעם העירייה בעניין הנוסח הסופי של המסמך המתווה את אופן יישומה של תמ"א 38. בין היתר נוגעים הוויכוחים לבקשת העירייה להגדיל את רווחי ההשבחה שתקבל כתוצאה מיישום התוכנית. ביום ראשון יחודשו הדיונים בנושא, בעיקר בסוגיות שלגביהן אין מחלוקת, כמו חיזוק מבנים בדרום העיר.
"תמ"א 38 היא החלטת ממשלת ישראל וצו השעה", אומר סגן ראש העירייה פאר ויסנר. "אסור לרשויות המקומיות להכניס את ידן הארוכה לכיסיהם של אזרחי עירם כשהעילה היא רעידת אדמה. עיריית תל אביב צריכה למפות את בנייני העיר ולהכריז על מדיניות ברורה לגבי תמ"א 38. לצורך כך חייבת העירייה להקים ועדת חירום ציבורית לענייני תמ"א 38".
מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "למרות ראייתנו המפוקחת את כשלי ומגבלות תמ"א 38, מרגע אישורה מקדמת העירייה את יישומה בעיר, וכל מי שעומד בהוראות החוק זוכה לטיפול יעיל. המחוקק, שביקש לעודד את חיזוק המבנים באמצעות התמ"א, העניק הנחה משמעותית מהיטל השבחה בעת הוצאת היתרי בנייה הכוללים מימוש זכויות מכוח תמ"א 38. לעומת זאת, כשמדובר בעסקת מכירה נגבה היטל השבחה מלא בגין הזכויות הפוטנציאליות מכוח תמ"א 38, לאור העובדה כי מתן ההטבה מהיטל השבחה במכירה לא תוביל להגשמת מטרתה, שהיא חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. נדגיש כי היטלי ההשבחה מוטלים רק במקרים שבהם נמכרות לאותו הקונה דירות רבות באותו הבניין או כשמדובר במכירת מרבית הזכויות בגג".
עיריית תל אביב גובה היטלי השבחה בפרויקטים שלא הושבחו
מאת רנית נחום-הלוי
10.2.2011 / 8:27