>> "לראשי ערים יש כוח אדיר", אומר מעת לעת שר השיכון אריאל אטיאס ומתכוון ליכולתם להשפיע באופן דרמטי על תמהיל הדירות (מספר החדרים בדירה) בעירם. הדבר נכון, מסתבר, גם ליכולתם לפרש באופנים שונים תוכניות ממשלתיות, ולהחליט האם ברצונם ליישם אותן בעירם.
התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) גובשה בשנת 2005, וקבעה הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים שהוקמו לפני 1980, במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. התוכנית אף מגדירה תמריצים כלכליים כגון אפשרות להוספת יחידות דיור והרחבת יחידות דיור קיימות במטרה לעודד תושבים לבצע את החיזוק של המבנה. התוכנית קובעת כי מתן היתר הבנייה הסופי נתון לשיקול דעתה של הרשות המקומית. סעיף זה, מעניק לרשויות כוח גדול להשפיע על מידת היישום של התוכנית בתחומן.
השוואה בין שתי ערים עם גישה שונה לחלוטין ליישום תמ"א - תל אביב ורעננה - עשויה להמחיש את השפעת המדיניות העירונית על יישום המדיניות הממשלתית. בשתי הערים מחירי הדירות גבוהים מאוד, היצע הדירות נמוך ומספר הבניינים הישנים גבוה, אך התוצאות שונות.
ברעננה 500 בניינים העונים על הקריטריונים של תמ"א 38. עד היום הוגשו 41 בקשות ליישום התמ"א, 31 מהן נדונו בוועדת המשנה לתכנון ובנייה ואושרו, ומתוכן ל-7 בקשות כבר הונפקו היתרי בנייה. בתל אביב לעומת זאת, בחמש השנים האחרונות הוגשו 120 בקשות, אך רק 40 קיבלו אישור ו-22 קיבלו היתרי בנייה. כך, אנו רואים כי ברעננה אושרו כ-75% מהבקשות שהוגשו, בעוד שבתל אביב אושרו 33% בלבד. ברמת גן, לשם השוואה, הוגשו מאז 2005 73 בקשות לפי התמ"א, 29 בקשות אושרו כבר (כלומר שיעור הפרויקטים להם ניתן אישור הגיע לכ-40%), ניתנו היתרים ל-12 פרויקטים, ושבעה מהם הושלמו.
עד לאחרונה ההערכות היו כי מקבלי ההחלטות בעיריית תל אביב לא מתלהבים מיישום תמ"א 38. לפני שבוע כבר לא נותר מקום לספק - ראש העירייה רון חולדאי שיגר מכתב ליו"ר ועדת ההיגוי הבינמשרדית להיערכות לרעידות אדמה ד"ר אבי שפירא בו הבהיר כי "תמ"א 38 היא רק פתרון בכאילו כאשר בפועל התוכנית מייצרת אי בהירות במישור התכנוני וציפיות בלתי אפשריות בציבור".
חולדאי שיגר את המכתב בתשובה לפנייתו של שפירא אליו, בה ציין כי קיבל תלונות רבות מתושבי תל אביב, שנתקלו בקשיים לקבל היתר בנייה כאשר פנו לעירייה בבקשה ליישם את התמ"א. שפירא ביקש מחולדאי לקדם את נושא חיזוק המבנים בעיר ואף נימק את בקשתו כי בכך שמדובר בהצלת חיי אדם.
ואולם חולדאי מפקפק במכתב ביכולת של יישום התמ"א להבטיח את עמידות המבנים. את הקמפיין בטלוויזיה שיזם משרד התשתיות יחד עם הוועדה של שפירא, הכולל תשדיר בו נראה חדר ילדים קורס בעת רעידת אדמה, כינה חולדאי "חטא ביסודו", ונימק כי הוא מפחיד את ציבור מבלי שמציעים לו פתרון אמיתי לרעידות אדמה.
הבקשות לפרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב מועברות לידי ישראל דוד, בעלים ומנכ"ל של חברת י. דוד מהנדסים, שאחראי לבדוק את הפרויקטים מבחינה הנדסית. עמדתו משקפת היטב את ההסתייגות של העיריה מהתמ"א: "מה שמעניין את הדיירים זה עוד מעלית או חדר בבניין בחינם, את היזם מעניין לבנות מהר ובזול, והרשות המקומית רוצה לתת מהר היתרים כדי למצוא חן בפני הבוחרים העתידיים שלהם. למעשה לאף אחד אין אינטרס אמיתי לחזק את המבנה לרעידות אדמה. בריצה אל הזהב כולם מדחיקים את הצורך לחזק את המבנה לרעידות אדמה.
"עיריית תל אביב ראתה לפני חמש שנים הסיכון הטמון ביישום לא מבוקר של התמ"א. המבנים שחלה עליהם התמ"א הם מבנים ישנים שנוטים ליפול. תוספת קומות על המבנה ללא טיפול הנדסי נאות עלולה לגרום למצב שבו לא רק שהמבנה לא מחוזק לרעידת אדמה, אלא הוא יימצא בסכנת קריסה מיידית. לכן, מהנדס העיר תל אביב יצר מנגנון בקרה לבדיקת הפרויקטים.
"שמעתי שיש ראשי ערים שמתהדרים בכך שבעירם אישור של התמ"א מונפק מהר. אני מכיר את המקומות האלו. אני מציע למבקר המדינה לשלוח חוקרים ולבדוק עם מומחים את עמידות המבנים האלו בתקן רעידות אדמה. ממה שאני רואה מבחוץ התוצאות יהיו ברמה של עבירות בתחום הפלילי".
דוד אומר כי רשויות רבות מסתפקות בחתימת המתכננים בלבד ללא בקרה ובחלק מהרשויות מטפלים בנושא מהנדסים שאינם מתמצאים בתחום חיזוק המבנים לרעידות אדמה. לדבריו, "בתל אביב הוגשו כ-120 בקשות שנבדקו והוצאו רק 22 היתרים. אחת הסיבות לאי אישור הבקשות היא אי עמידה בדרישות התקן לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה".
דוד מספר כי תפקידו מעמיד אותו תחת לחצים כבדים: "הבקרה שאני מבצע מפריעה למגישי הבקשות, ולאחרונה אף הושמעו כלפי איומים. פוליטיקאים מקומיים מנסים ללחוץ עלי בדרכים עקלקלות לאשר תוכניות, ומנסים להדיח אותי מתפקידי כי אני מפריע להם".
מרב ההקלות ברעננה
"אמנם לא ראיתי את התשדיר בטלוויזיה על רעידת אדמה, אבל אין צורך להפחיד אותי. אני כבר מפחד". אמר השבוע ראש עיריית רעננה, נחום חופרי, שמביט באור אחר על נושא התמ"א. "כשראיתי את התוצאות של רעידת האדמה בהאיטי אליה לא היו ערוכים, לעומת רעידת האדמה בצ'ילה שהיתה יותר עוצמתית, אבל המבנים בה היו יותר עמידים ולכן הנזק היה אפסי, זה הספיק לי. אני משוכנע שרעידת אדמה בישראל היא לא שאלה של אם אלא שאלה של מתי".
על דבריו של חולדאי אומר חופרי: "גם אני יכול למצוא לראש עיריית תל אביב 1,000 סיבות מדוע לא כדאי לקדם תמ"א 38. אבל הממשלה אישרה תוכנית שאמורה לשפר את המצב, ונתנה לנו כלים לקדם אותה. ברור לי שמצב של בניין אחרי חיזוק לפי תמ"א 38 עדיף על פני המצב לפני התמ"א, ולכן מדוע לא לעשות? התוכנית נקבעה על ידי אנשי המקצוע שמצאו לנכון ליזום אותה".
ברעננה הוקמה מחלקה המטפלת בבקשות התושבים לביצוע תמ"א 38, והגישה היא להקל כמה שניתן. "לפני הכל, אנחנו רואים את חשיבות הפרויקט בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה", אומר חופרי, "אחר כך נכנסים היבטים נוספים כמו הוספת יחידות דיור לעיר ושיפור מראה הרחובות, וכמובן שיפור איכות חיי התושבים והעלאת ערך הדירות.
"שמנו לעצמנו מטרה להיות יצירתיים. אנחנו גם נוטים לתת את מרב הזכויות הקיימות מתוקף התמ"א - קומה וחצי נוספות - ואם ישנן זכויות בנייה נוספות שלא מתוקף התמ"א, אנחנו נותנים גם אותן. אנחנו מוכנים גם לתת הקלות מאחורי הבניין או לפני הבניין, לכיוון קו הבנייה. איפה שלא ניתן לעשות חניות, אנחנו מאפשרים לפתור את הבעיה באמצעות תשלום כופר חניה".
חופרי לא מתרגש מהטענה כי גורמים מסוימים מנצלים את התוכנית לשם הפקת רווחים וחיזוק הבניין פחות מעניין אותם: "בואי נודה על האמת. אף יזם לא בא לעשות תמ"א בגלל העיניים היפות של הדיירים או שלי. אני לא מתבייש לומר שאני אוהב שהיזמים מרוויחים, כי כשיזם מרוויח יותר, הוא משקיע יותר, הוא משתמש בחומרים איכותיים יותר, הוא משקיע יותר בחזות הבניין, ובסופו של דבר ההשקעה מועילה לדיירים ולעיר".
היצירתיות עליה מדבר חופרי עלתה מדרגה באחרונה. חופרי מספר כי בימים אלה עיריית רעננה מקדמת בעצמה פרויקטים נוספים לתמ"א 38 באמצעות החברה הכלכלית לפיתוח רעננה, שנכנסת לנעלי היזם. "בסך הכל, דיירים פחות חשדניים כשמגיעה אליהם חברה עירונית. החברה תוציא מכרז לקבלן ביצוע, ותרוויח את הדירות הנוספות. פרויקטים שנופלים בגלל רווח שאינו מספק את היזמים, יוכלו לצאת בדרך זו לפועל, כי החברה הכלכלית קודם כל רואה את ביצוע הפרויקט כמטרה ואחר כך את הרווח".
עיריית רעננה ערכה לאחרונה כנס בנושא יישום התמ"א אליו הוזמנו תושבי העיר. שמאית המקרקעין דניאלה פז ארז, שהציגה בכנס את ההיבטים הכלכליים בפרויקטים הנבנים במסגרת תמ"א 38, אמרה: "רעננה כמו מרבית אזורי הביקוש, נהנית מערכי דירות גבוהים. היקף הפעילות בתחום תמ"א 38 ברעננה גבוה משמעותית מבערים אחרות, בעיקר בשל מהלכי העיריה. באמצעות מתן גמישות תכנונית ליזמים מתאפשרת הגדלת הכדאיות הכלכלית, שהיא תנאי הכרחי למימוש פרויקטים במסגרת תמ"א 38. כך, עיריית רעננה ממנפת את תמ"א 38 למטרות התחדשות עירונית, בלי תוספת לא מבוקרת של זכויות בנייה".
עו"ד קרן בלחרסקי המייצגת יזמים ודיירים בפרויקטים לתמ"א 38 בשתי הערים מסבירה: "המבנה של תהליך הוצאת היתר הבנייה הוא שונה בין הערים. ברעננה העיריה מלווה באופן צמוד את מגישי הבקשות ומסייעת להם, בעוד בתל אביב הבקשות מועברות מיד למהנדס חיצוני מה שמעכב את התהליך.
לדברי בלחרסקי, "בתל אביב לוקח בממוצע שנה וחצי עד שנתיים להוציא היתר בנייה, בעוד שברמת גן ורעננה התהליך נמשך מקסימום שנה".
בדבר אחד בטוח צודק חולדאי במכתבו לשפירא: "מעניין לדעת מה מועילה התוכנית למי שבאמת נמצא באזורי סיכון גבוה לרעידות אדמה כמו חצור הגלילית, קריית שמונה ובית שאן, שהתנאים הכלכליים שם אינם מאפשרים את מימושה". חופרי מסכים: "באזורים אלה הממשלה צריכה להכניס ידה לכיס על מנת לקדם חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה".
רעננה מתחזקת, תל אביב מתנגדת
מאת שלומית צור
11.2.2011 / 9:16