>> כשנערי האוצר, משרד השיכון, מינהל מקרקעי ישראל, בנק ישראל ודומיהם מנסים להניע את שוק הדירות למגורים תוך העלאת ריבית, הבטחות להצפה של השוק בקרקעות, הגבלה על משכנתאות, העלאת מסים או הפחתת מסים, זה מזכיר ניסיון לבצע היתוך גרעיני באמצעות פיסיקה של תיכון - תוך הנחה שאנחנו פועלים בסביבה ללא חיכוך, ללא אוויר וללא גורמים נוספים. נראה שהכל קל ופשוט - תגדיל היצע, הביקוש יקטן והמחירים יירדו. אז זהו שלא.
אותם פקידים מזכירים קצת את עצמנו בעידן טרום המסכים הדקים. התמונה בטלוויזיה מטושטשת? אולי כמה מכות בצד המכשיר יחזירו את התמונה לפוקוס. מה שנעלם מעיניהם, היא התכונה היסודית שאותה זיקק עם ישראל במשך 2,000 שנות גלות אל מול הגויים, המלכים והרודנים: חברים, אנחנו לא פראיירים.
מר ישראלי, תמיד ירכוש את הדירה שלו במבצע, הנחה, קבוצת רכישה או סתם מחיר מיוחד שהבן דודה של הקבלן סידר לו. מר ישראלי תמיד יספר בגאווה רבה בארוחות יום שישי, מעל המנגל או סתם לשכנים שהוא סידר את המערכת, קנה בזול, חסך את המע"מ, הפחית במס הרכישה, או קיבל הנחה חד פעמית ומיוחדת.
מר ישראלי, שקנה דירת 4 חדרים בתל אביב במחיר מבצע שלעולם לא יחזור של 3.2 מיליון שקל, משוכנע מעומק לבו שהמחיר הנכון הוא 4-5 מיליון שקל, והוא לא יצא פראייר.
מה אומר לעצמו מר ישראלי כאשר נערי האוצר נכנסים לפעולה ומנסים לגרום לו להוריד מחיר ולמכור? "שאני אמכור במחיר יותר נמוך ממה שקניתי? שאני אתבזה בפני כל החברים (שהיום גם יכולים לגלוש לאתר רשות המסים, ולראות בכמה מכרתי), שאני אצא פראייר?"
לא ולא. מר ישראלי יודע שכל שהוא צריך לעשות זה להמתין, למכור קצת מק"מים, פק"מים וניירות ערך, לקחת מהדודה הלוואה או סתם להגדיל את האוברדראפט. לצאת פראייר הוא לעולם לא ייצא.
ואז שוק הדירות יכנס לקיפאון, כפי שקרה לא פעם ולא פעמיים בעשרות השנים האחרונות. העיתונים ידווחו כי למרות קיפאון בשוק, מחירי הדירות לא יורדים, ולאחר כמה חודשים של קיפאון יחלו כוחות השוק לעבוד: ההיצע יקטן בגלל הלא פראיירים המתבצרים במקומם, ומחירי הדירות יחזרו לעלות.
היות שגם הבנקים בארץ אינם פראיירים, ההון העצמי שנדרש מהרוכשים תמיד היה לפחות רבע מעלות הרכישה. דרישות אלו של הבנקים מנעו ממר ישראלי לאפשר למחיר הדירה לרדת ולהעביר את הבעיה ממנו לבנק, כפי שקרה ברחבי העולם המערבי, שם הבנקים הם הפראיירים שנותרו עם הסחורה שמחירה המשיך לרדת.
מעניין לבחון את שוק המשרדים בארץ, אשר בשונה משוק המגורים עלה וירד ב-20 השנים האחרונות בעשרות אחוזים לכאן ולכאן, הן בדמי שכירות הן בשווי למ"ר. מדוע? כי אין הרבה ישראלים שעומדים מעל המנגל ומספרים לחבריהם שהם קנו משרד במחיר של 7,500 שקל למ"ר. השיחה הזו אינה קיימת ועל כן אין גם בעיה להיפטר מהסחורה כפי שנוהגים עם מניה בתיק מניות, שם תמיד אנחנו שומעים ממר ישראלי על העלייה המטאורית של המניות שרכש ולעולם לא על המימוש השקט והמהיר.
-
הכותב הוא יו"ר ועדת קניין ומקרקעין מחוז תל אביב והמרכז של לשכת עורכי הדין
לא פראיירים
עופר אבן
11.2.2011 / 9:16